BGH zur formularmäßigen Quotenabgeltungsklausel von Schönheitsreparaturen

Urteil vom 06.03.2024 – Az.: VIII 79/22 

Der Bundesgerichtshof entschied, dass eine formularmäßige Quotenabgeltungsklausel den Mieter unangemessen benachteiligt und folglich unwirksam ist. Der achte Senat bestätigte damit das Senatsurteil vom 18.03.2015. Es liegt eine Benachteiligung gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB vor, da der Mieter bei Vertragsabschluss aufgrund mehrerer hypothetischen Betrachtungsweisen abschätzen muss, welche Kosten auf ihn nach Beendigung des Mietverhältnisses zukommen. 

Die Kläger traten in eine „Vereinbarung“ mit der Beklagten ein, welche die Beklagte mit dem Vormieter geschlossen hatte. Der Mietvertrag vom 29.05.2015 und die zusätzlich zwischen den Parteien geschlossenen Vereinbarung enthielten unter anderem Reglung im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen. Unter anderem wurde individuell vereinbart, „dass der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen und auch anteilige Schönheitsreparaturkosten trägt, wenn bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind.“ Zudem wurden weitere Regelungen getroffen über die Übernahme von etwaigen Schönheitsreparaturen des Vormieters und Ausgleichszahlung von 80,00 Euro. Das Mietverhältnis endete am 31. Mai 2018. Die Beklagte rechnete nach Rückgabe der Wohnung über die Kaution der Kläger (3.205,49 €) ab, wobei sie unter anderem anteilige Schönheitsreparaturkosten in Höhe von 1.253,34 € geltend machte. Die Kläger bestreiten die Wirksamkeit dieser Kosten und argumentieren, dass die Aufrechnung der Beklagten ihren Anspruch auf Kautionsrückzahlung nicht teilweise erlöschen ließ. Das Amtsgericht wies die Klage ab, das Landgericht änderte das Urteil ab und verurteilte die Beklagte zur Zahlung. Die Beklagte legte Revision ein und fordert die Wiederherstellung des Urteils des Amtsgerichts. 

Das Berufungsgericht entschied, dass den Klägern ein Rückzahlungsanspruch der Kaution zusteht. Eine Gegenforderung, die zur Aufrechnung berechtigt besteht nicht. Dahinstehen kann, ob es sich um eine Individualabrede oder Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt. Die Unwirksamkeit ergibt sich nach Ansicht der Berufungsinstanz aus § 556 Abs. 1 BGB, wonach Vereinbarungen unwirksam sind, die zur Benachteiligung des Mieters führen. Die Vereinbarungen in § 11 Nr. 6 des übernommenen Mietvertrags und in § 3 Nr. 2 der Zusatzvereinbarung Vereinbarung der Parteien weichen von § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB ab. Nach dem BGB ist es nur erlaubt, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Die Regelungen zur quotalen Abgeltung von Schönheitsreparaturen fällt nicht unter die Betriebskosten. Daher sind solche Vereinbarungen gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam. Ferner führt das Berufungsgericht aus, dass eine günstigere Beurteilung für die Beklagte nur in Betracht kommen würde, wenn die vereinbarte Quotenabgeltung Teil der Mietvereinbarung oder der Vermieter-Kalkulation wäre. Dies ist jedoch nicht der Fall. Weder aus dem Vertragstext noch aus dem Sinn und Zweck des Vertrags geht hervor, dass die Quotenabgeltung Teil der Mietvereinbarung ist. Wenn die Quotenabgeltungsklausel als Allgemeine Geschäftsbedingung betrachtet wird, ist sie nicht nur gemäß § 556 Abs. 1 und 4 BGB unwirksam, sondern auch aufgrund einer unangemessenen Benachteiligung der Kläger gemäß § 307 Abs. 1 BGB. 

Im Ergebnis hält dies der rechtlichen Nachprüfung des Bundesgerichtshofes nicht stand.  

Zunächst einmal bestätigt der BGH, dass die Quotenabgeltungsklausel unwirksam ist, sofern es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt. Die Klausel verlangt von den Klägern, verschiedene Szenarien zu betrachten, um die Kostenbelastung bei Mietvertragsende abschätzen zu können. Hierin ist eine unangemessene Benachteiligung gem. § 307 BGB zu sehen. Allerdings ist die Ansicht des Berufungsgerichts dahingehend falsch, dass die Beklagte ihren Zahlungsanspruch auch dann nicht geltend machen, sofern man unterstellen würde, dass zw. den Parteien eine individualvertragliche Vereinbarung getroffen wurde. Die Unwirksamkeit einer individuell ausgehandelten Quotenabgeltungsklausel folgt nicht aus § 556 Abs. 4 BGB. Das Berufungsgericht hat richtigerweise entschieden, dass gemäß § 556 Abs. 1 BGB und § 1 Abs. 1 BetrKV nur die in der Betriebskostenverordnung speziell aufgeführten Kosten als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, nicht jedoch andere Kosten wie allgemeine Verwaltungskosten. Allerdings hat das Gericht fälschlicherweise angenommen, dass § 556 Abs. 4 BGB jegliche Belastung des Mieters mit anderen Kosten ausschließt, selbst wenn diese in anderen Bestimmungen begründet sind. Im Ergebnis geht es nicht um die Übernahme von Betriebskosten durch die Kläger. Als Anspruchsgrundlage kann nicht § 556 Abs. 1 BGB dienen. Folglich kann auch nicht das Abweichungsverbot (§ 556 Abs. 4 BGB) entgegenstehen. Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und zur Übernahme entsprechender Kosten gemäß der Quotenabgeltungsklausel betrifft in erster Linie die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Die Durchführung von Schönheitsreparaturen ist gemäß der ständigen Rechtsprechung des Senats ein Teil der grundsätzlich dem Vermieter obliegenden Instandhaltungspflicht gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Die Ausführung von Schönheitsreparaturen kann individual, wie auch im Wege von Allgemeinen Geschäftsbedingungen eingeschränkt und auf die Mieter übertragen werden. Nach Ansicht des BGH kann eine Quotenabgeltungsklausel nicht durch AGB aber individualvertraglich vereinbart werden.