BGH zur Mängelbeseitigung in Untergemeinschaft
Urteil v. 23.02.2024 - AZ. V ZR 132/23
Die Klägerin sanierte in diesem Fall eine Anlage mit zwei Häusern. Danach wurde die Hausanlage in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt und Untergemeinschaften gebildet. Die Gemeinschaftsordnung regelt die Trennung der Untergemeinschaften und ihre Nutzung der jeweiligen Gebäude. Es wurde vereinbart, dass jede Untergemeinschaft ihr Gebäude nutzen und in separaten Eigentümerversammlungen über ihre Belange entscheiden darf. Die Miteigentümer erhoben Forderungen gegen die Bauträgerin wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum, die nur ein Haus betrafen. Im Frühjahr 2020 wurde in einer Eigentümerversammlung beschlossen, diese Ansprüche auf die Gesamtgemeinschaft zu übertragen. In der Folge verlangte die Gemeinschaft von der Bauträgerin einen Vorschuss zur Behebung der Mängel. Im Herbst 2021 entschied die Gemeinschaft, den Rechtsstreit fortzusetzen und eine einmalige Sonderumlage von 6.000 € zur Deckung der Prozesskosten zu erheben, die entsprechend den Miteigentumsanteilen aufgeteilt wurde.
Das Berufungsgericht entschied, dass die angefochtenen Beschlüsse gültig und ordnungsgemäß sind. Die Eigentümerversammlung hatte am 4. Februar 2020 die Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche sowie Sachmängelrechte an sich gezogen, was auch nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) zulässig war. Daher konnte die Gesamtgemeinschaft auch über die Fortführung des Rechtsstreits und dessen Finanzierung entscheiden. Der Beschluss (TOP 14) wurde nicht angefochten und ist daher nicht nichtig. Die Rechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum stehen grundsätzlich den Erwerbern aus ihren Verträgen mit dem Veräußerer zu. Sie können ihre individuellen Rechte selbst verfolgen, solange sie keine gemeinschaftsbezogenen Interessen oder die des Veräußerers beeinträchtigen. Die Gemeinschaft ist jedoch allein zuständig für Rechte, die die gesamte Eigentümergemeinschaft betreffen, wie Minderung oder Schadensersatz. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Mehrheitsbeschluss diese Rechte zentralisieren. Mängelrechte können nur von der Gesamtgemeinschaft geltend gemacht werden, da diese rechtsfähig ist, während die Untergemeinschaften dies nicht sind.
Der BGH bestätigte, dass der Beschluss der Gesamtgemeinschaft nicht wegen mangelnder Beschlusskompetenz nichtig ist. Nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG können in Mehrhausanlagen Untergemeinschaften gebildet werden, die eigenständig über ihre Angelegenheiten entscheiden können. Dies schließt jedoch nicht aus, dass die Gesamtgemeinschaft über bestimmte Themen wie die Instandhaltung und die Kostenverteilung für die gesamte Anlage entscheiden muss. Denn geltend machen kann die Mängelrechte im Außenverhältnis allein die Gesamtgemeinschaft, die - anders als die rechtlich unselbstständige Untergemeinschaft - partei- und rechtsfähig ist. Beim Beschluss über die Sonderumlage (TOP 15) zur Deckung der Gerichtskosten wurde kein Verstoß gegen das Bestimmtheitsgebot festgestellt. Beschlüsse müssen klar und bestimmt sein, sodass sie auch für Rechtsnachfolger verständlich sind. Es genügt, wenn der geschuldete Einzelbetrag objektiv erkennbar ist. Die Aufteilung nach Miteigentumsanteilen bietet ein ausreichendes Unterscheidungsmerkmal, sodass jeder Miteigentümer seinen Anteil selbst berechnen kann.