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BGH: Leistungsverweigerungsrecht entfällt nicht bei bloßer Behauptung der Mängelbeseitigung
Mit Urteil vom 10. April 2019 (Az. VIII ZR 39/18) entschied der BGH, dass in einem auf Zahlung rückständiger Miete geführten Prozess das vom Mieter geltend gemachte Leistungsverweigerungsrecht nicht dadurch entfällt, dass der Vermieter während des Verfahrens eine Beseitigung des Mangels einwendet. Vielmehr sei dann über die Mangelbehebung bzw. über das Fortbestehen des Mangels Beweis zu erheben.
Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Die beklagten Mieter minderten die Miete infolge Schimmelbefalls von April 2015 um 20 Prozent und behielten weitere 60 Prozent von April bis Oktober 2015 unter Berufung auf ein Leistungsverweigerungsrecht zurück. Die Klägerin erklärte die Kündigung aufgrund Zahlungsverzuges fristlos, hilfsweise ordentlich, und gab in erster Instanz an, den Schimmel bereits beseitigt zu haben. Das Amtsgericht hatte daraufhin die Beklagten zur Zahlung des geminderten Betrages verurteilt und die Klage hinsichtlich des Räumungsantrags abgewiesen. Die Beklagten nahmen die gegen das erstinstanzliche Urteil eingelegte Anschlussberufung zurück. Das Landgericht wiederum verurteilte die Beklagten auch zur Räumung und Herausgabe der Wohnung. Es vertrat die Rechtsansicht, dass die Mieter nicht mehr damit rechnen durften, dass der Vermieter eine weitere Mangelbeseitigung vornehme. Vielmehr habe er deutlich gemacht, keine weiteren Maßnahmen zu ergreifen, da die Mängel für ihn inzwischen beseitigt seien.
Der BGH trat dieser Rechtsansicht entgegen und die Revision der Mieter hatte Erfolg.
Zunächst äußerte sich der BGH zur Rechtskraft des erstinstanzlichen Zahlungsurteils. Damit sei lediglich bindend festgestellt, dass in einem bestimmten Zeitraum ein Mietrückstand aufgelaufen und zum Zeitpunkt der Entscheidung noch offen war. Ob die Voraussetzungen des Zahlungsverzugs im Zeitpunkt der Kündigungserklärung vorlagen und demgemäß ein Räumungs- bzw. Herausgabeanspruch bestanden habe, sei gesondert zu entscheiden.
Sodann nahm der BGH als Ausgangspunkt den Zweck des Leistungsverweigerungsrechts (§ 320 Abs. 1 BGB), Druck auf den Vermieter auszuüben, etwaige Mängel zu beseitigen. Dieser Zweck und damit das Zurückbehaltungsrecht entfalle insbesondere, wenn der Mangel behoben ist. Unzureichend sei insofern aber die bloße Behauptung des Vermieters, er habe den Mangel bereits beseitigt, da anderenfalls das Zurückbehaltungsrecht durch bloßes Bestreiten und trotz eines gegebenenfalls fortbestehenden Mangels als Druckmittel völlig entwertet sei. Auch bringe ein Vermieter, der sich im laufenden Prozess auf eine Mangelbeseitigung beruft, regelmäßig nicht zum Ausdruck, diese auch für einen im Rahmen der Beweisaufnahme festgestellten Mangel abzulehnen. Vielmehr komme es in diesem Fall maßgeblich darauf an, ob die Behauptung des Vermieters zutrifft, den Mangel beseitigt zu haben, wodurch das Leistungsverweigerungsrecht entfällt und eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs eröffnet ist.
Da das Landgericht zu der Mangelbeseitigung keine Feststellungen getroffen hatte, war das Verfahren vom BGH insoweit zurückzuverweisen.