Unterschied zwischen Zeitmietvertrag und dem Ausschluss von Kündigungsmöglichkeiten

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, ein Mietverhältnis zu regeln. Sowohl Vermieter als auch Mieter haben gern eine gewisse Absicherung bzgl. des Endes eines Mietverhältnisses. Das kann auf unterschiedliche Wege erreicht werden. Z. Bsp. durch einen Zeitmietvertrag oder durch den Ausschluss der ordentlichen Kündigungsmöglichkeit.

Was ist ein Zeitmietvertrag?

Ein Zeitmietvertrag ist eine besondere Form des Mietvertrags, die von vornherein auf eine bestimmte Dauer begrenzt ist. Ein Zeitmietvertrag beginnt an einem bestimmten Datum und endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Zeit, ohne dass es einer Kündigung bedarf. 

Achtung: ein Zeitmietvertrag ist nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Gemäß § 575 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ist er nur dann wirksam, wenn der Vermieter einen sachlichen Grund für die Befristung angibt. Solche Gründe können u.a. ein Eigenbedarf des Vermieters, geplante Modernisierungs- oder Umbauarbeiten oder ein befristeter Gebrauch, dader Vermieter die Wohnung nur für eine bestimmte Zeit zur Verfügung stellen kann, wenn ein vorübergehender beruflicher Auslandseinsatz ansteht. Ein solcher Grund ist im Mietvertrag ausdrücklich und konkret im Mietvertrag festzuhalten. Ist die Begründung nicht schriftlich vorgenommen worden, gilt der Zeitmietvertrag automatisch als unbefristet.

Während der Laufzeit eines Zeitmietvertrages ist die ordentliche Kündigung in der Regel ausgeschlossen. Das bedeutet, beide Vertragsseiten können den Vertrag nicht vorzeitig beenden, es sei denn, es liegt ein wichtiger Grund vor, der eine außerordentliche Kündigung rechtfertigt (z. B. Mietrückstände oder schwerwiegende Vertragsverstöße).

Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit: Was bedeutet das?

Bei einem unbefristeten Mietvertrag kann vertraglich ein Kündigungsausschluss vereinbart werden. Es wird von den Vertragsparteien ein Anfangstermin des Mietverhältnisses vereinbart. Der Vertrag läuft dann auf unbestimmte Zeit. 

Ergänzend wird zwischen den Vertragsparteien im Mietvertrag für eine bestimmte Dauer – maximal für vier Jahre – auf das Recht eine ordentliche Kündigung auszusprechen wechselseitig schriftlich verzichtet. Eine mündliche Vereinbarung ist nicht ausreichend.

Durch einen solchen Ausschluss der ordentlichen Kündigungsmöglichkeit ist für beide Vertragsseiten eine gewisse Planbarkeit zu erreichen. Gleichwohl besteht für beide Vertragsseiten die Möglichkeit, eine außerordentliche fristlose Kündigung auszusprechen, wenn dafür wichtige Gründe vorliegen. 

Fazit

Der Zeitmietvertrag und der Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit sind Instrumente, die im Mietrecht sorgfältig geregelt sind. Während sie eine gewisse Planungssicherheit bieten, bergen sie auch rechtliche Fallstricke. Bei Fragen wenden Sie sich gern an Ihren Ortsverein oder an die Rechtsberater des Landesverbandes.