Tod des Mieters: Quo vadis, Mietvertrag ?
Irgendwann ereilt uns alle das gleiche Schicksal: Das Leben findet unweigerlich sein Ende. Ob unerwartet oder absehbar, jung oder alt, krank oder vermeintlich doch gesund - irgendwann ist final Feierabend. Neben dem persönlichen Schicksalsschlag, den dann vor allem Angehörige erleiden, stellt sich in der Rechtsberatung oftmals die Frage: Wie geht es mit dem Mietvertrag der verstorbenen Person weiter? Treten die Erben oder sonstige Personen in den Mietvertrag ein? Muss diese Person als Mieter akzeptiert werden? Und besteht ein Recht zur Kündigung?
Entscheidend bei der Beurteilung von Kündigungsmöglichkeiten ist immer die entsprechende „Mieterkonstellation“:
- •wer war ursprünglich Mieter,
- wer lebt in der Wohnung,
- war noch jemand anderes als Mieter im Mietvertrag aufgeführt.
Der noch lebende Ehegatte/Lebenspartner war ebenfalls Mieter, stand also auch im Mietvertrag: In diesem Falle wird das Mietverhältnis mit dem überlebenden Ehegatten gem. § 563 a BGB fortgesetzt. Der Vermieter hat in dieser Fallkonstellation hingegen kein eigenes Kündigungsrecht, da der Tod einer Mietpartei keinen Kündigungsgrund darstellt und damit nicht zur Kündigung berechtigt.
Nur der Verstorbene stand im Mietvertrag, nicht der jedoch lebende Partner (Ehegatte/Lebenspartner): Bei dieser Konstellation ist entscheidend, ob der Ehegatte bzw. Lebenspartner mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Hausstand hatte. Sofern dies der Fall ist, so tritt der überlebende Ehegatte bzw. Lebenspartner ebenfalls gemäß § 563 BGB in den Mietvertrag ein, so dass der Vertrag zu unveränderten Bedingungen fortgesetzt wird.
Kinder des Mieters oder andere Familienangehörige mit gemeinsamen Haushalt des Mieters: Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder Lebenspartner eintritt. Andere Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, treten mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner eintritt. Dasselbe gilt für Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen.
In den vorgenannten Konstellationen sind die Kündigungsmöglichkeiten für den Vermieter begrenzt. Hier besteht nur die Kündigungsmöglichkeit des Vermieters, sofern ein wichtiger Grund in der Person des neuen Mieters, das heißt des Eintretenden, vorliegt. Dies wird grundsätzlich dann anzunehmen sein, sofern die Zahlungsunfähigkeit des „neuen Mieters“ droht. Die Kündigungsfrist beträgt in diesen Fällen einen Monat nach Kenntnis vom „endgültigen Eintritt des Berechtigten“.
Der Mieter lebte alleine und war einziger Mieter: In diesem Fall treten die Erben in den Mietvertrag ein und das Mietverhältnis besteht unverändert weiter. Der Vermieter hat jedoch (wie auch die Erben ihrerseits als „nachfolgende“ Mieter) das Recht mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten zu kündigen.
Ist keine der vorgenannten Konstellationen gegeben, so geht das Mietverhältnis auf den/die sonstigen Erben über. Der Vermieter ist zum Ausspruch der Kündigung mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gegenüber den Erben berechtigt, dies binnen eines Monat nach Kenntnis vom Tode des vormaligen Mieters, § 580 BGB.
