Zahlung unter Vorbehalt durch den Mieter – ist das erlaubt?

Wir erleben es immer wieder: es bestehen Unstimmigkeiten zwischen Ihnen als Vermieter und dem Mieter über die Höhe der Miete oder anderen Zahlungsansprüchen. Oft ist auf Ihrem Kontoauszug beim Zahlungseingang der Hinweis zu lesen, dass die Zahlung „unter Vorbehalt“ geleistet wird. Und dann?

Was bedeutet „Zahlung unter Vorbehalt“?

Eine Zahlung unter Vorbehalt bedeutet, dass der Mieter die geforderte Zahlung leistet, gleichzeitig jedoch erklärt, dass er sich das Recht vorbehält, die Zahlung später zurückzufordern oder anzufechten. Diese Art der Zahlung kann ein wirksames Mittel sein, um rechtliche Ansprüche zu sichern, ohne in Mietrückstand zu geraten und somit möglicherweise das Mietverhältnis zu gefährden. Eine Zahlung unter Vorbehalt kann in verschiedenen Situationen sinnvoll sein, z.B.:

• Mieterhöhung: Wenn Sie als Vermieter eine Mieterhöhung angekündigt und der Mieter Zweifel an deren Rechtmäßigkeit hat, kann er die erhöhte Miete unter Vorbehalt zahlen.
• Betriebskostenabrechnung: Wenn die jährliche Betriebskostenabrechnung unklar oder fehlerhaft erscheint, kann der Mieter die geforderte Nachzahlung unter Vorbehalt leisten.
• Mängel in der Wohnung: Falls der Mieter Mängel in dem Mietobjekt reklamiert, der Vermieter jedoch die volle Miete verlangt, kann der Mieter die Miete unter Vorbehalt zahlen, um mögliche Ansprüche auf Mietminderung nicht zu verlieren.

Wie sollte eine „Zahlung unter Vorbehalt“ erklärt werden?

Um rechtlich wirksam zu sein, sollte die Zahlung unter Vorbehalt klar und eindeutig erklärt werden. Der Mieter sollte schriftlich mitteilen, dass er die Zahlung unter Vorbehalt leistet. Diese Erklärung kann direkt auf dem Überweisungsträger oder in einem separaten Schreiben erfolgen. Es sollte mindestens enthalten sein: Datum der Zahlung, Betrag der Zahlung, ausdrücklicher Hinweis, dass die Zahlung unter Vorbehalt erfolgt und der Grund für den Vorbehalt (z.B. Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung)

Rechtliche Auswirkungen einer Zahlung unter Vorbehalt:

Eine Zahlung unter Vorbehalt kann den Mieter vor negativen Konsequenzen wie Mietrückständen und möglichen Kündigungen schützen, falls sich später herausstellt, dass Ihre die Forderung als Vermieter unberechtigt war. Gleichzeitig bewahrt sich der Mieter das Recht, die geleistete Zahlung später zurückzufordern oder die Forderung gerichtlich überprüfen zu lassen. Wichtig: die Zahlung unter Vorbehalt ist keine endgültige Lösung des Konflikts zwischen den Vertragsparteien. Die Vertragspartei, die unter Vorbehalt zahlt, muss weiterhin aktiv werden, um die Ansprüche durchzusetzen, sei es durch Verhandlung mit der Gegenseite, oder falls notwendig, durch einen gerichtliches Verfahren. Tut sie das nicht, gelten die Regelungen der gegenseitigen Fairness. Im beiderseitigen Interesse einer zeitnahen Klärung der offenen Rechtsfragen, wird davon ausgegangen, dass eine Zahlung unter Vorbehalt nach sechs Monaten verfällt und keine weiteren Schritte durch den Erklärenden eingeleitet werden.