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Rechtstipp
Betriebskosten ohne Vorauszahlung
Mietvertrag ohne Vorauszahlungen: wer zahlt die Betriebskosten?
In der Rechtsberatung schildern Mitglieder uns manchmal einen Fall, bei dem im Mietvertrag keine Vorauszahlungen für die anfallenden Betriebskosten vereinbart wurde. Es wurde, gerade bei seit längerem bestehenden Mietverhältnissen, schlichtweg „vergessen“ für die Betriebskostenvorauszahlungen ein Wert einzutragen. Hierauf folgt dann oft die Frage: „Muss mein Mieter dann auch keine Betriebskosten zahlen?“
Grundsätzlich: Vereinbarung im Mietvertrag erforderlich
Der Mieter ist zur Zahlung von Betriebskosten bzw. zur Leistung einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten neben der Miete nur dann verpflichtet, wenn und soweit dies vertraglich ausdrücklich vereinbart wurde (§ 556 Abs. 1 BGB). Zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter genügt in der Wohnraummiete nach einem neuen Urteil des BGH die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass dieser "die Betriebskosten" zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder einer ausdrücklichen Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung ist damit die Umlage der gesetzlich definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart (BGH, Urteil v. 10.2.2016, VIII ZR 137/15, WuM 2016 S. 211).
Welche Betriebskosten muss der Mieter tragen?
Wurde im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter die Betriebskosten grundsätzlich tragen muss, so fallen hierunter die in § 2 der Betriebskostenverordnung genannten. Hierbei werden z.B. bereits die Wohngebäudeversicherung, die Grundsteuer oder auch einzelne Kosten der Gartenpflege genannt. Soll der Mieter darüber hinaus zur Tragung weiterer Betriebskosten verpflichtet werden, so bedarf es diesbezüglich einer expliziten Vereinbarung unter Benennung der (weiteren) Betriebskosten. Eine entsprechende Aufzählung findet sich in § 4 des Mustermietvertrages von Haus & Grund Schleswig-Holstein.
Auch ohne Vorauszahlung: Mieter muss Betriebskosten tragen
Das Fazit vorweg: Auch wenn keine Vorauszahlung für die kalten Betriebskosten vereinbart wurde und hat der Mieter nach dem Vertrag die Betriebskosten zu zahlen, dann kann der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung erstellen und die Nachzahlung aller anteiligen umlagefähigen Kosten verlangen. Dennoch bleibt festzuhalten, dass bei Abschluss des Mietvertrages neben der Kaltmiete und der Heizkostenvorauszahlung auch die Vereinbarung für eine Vorauszahlung von Betriebskosten getroffen werden sollte. Einerseits weiß ein Mieter hierdurch, welche monatliche Belastung auf ihn zukommt und es wir eine nachträgliche (eventuell hohe) Nachzahlung für diesen vermieden, andererseits muss der Vermieter keine Vorausleistungen erbringen ohne hierfür im Vorfeld eine Ausgleichszahlung zu erhalten.