Die zeitliche Begrenzung eines Wohnraummietvertrages
In der Rechtsberatung kommt immer wieder die Frage auf, ob Wohnraummietverträge zeitlich begrenzt werden können.
Grundsatz
In der Regel müssen Mietverträge für Wohnraum auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden. Ein Vermieter darf daher nicht einfach ohne gesetzlichen Grund im Mietvertrag festlegen, dass das Mietverhältnis beispielsweise nach drei Jahren automatisch enden soll. Auch wenn die Parteien im Mietvertrag eine solche Regelung individuell vereinbaren, ist diese unwirksam.
Die gesetzlichen Ausnahmen
Eine zeitliche Befristung eines Mietverhältnisses ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich:
- Eigenbedarf
Wenn der Vermieter bereits bei Abschluss des Mietvertrages weiß, dass er nach Ablauf der Mietzeit die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen möchte, kann er das Mietverhältnis zeitlich begrenzen. Insoweit hat er konkret im Mietvertrag anzugeben, für wen und wann der Eigenbedarf geltend gemacht wird.
- Modernisierung
Eine Begrenzung ist auch möglich, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will und die Fortsetzung des Mietverhältnisses diese Maßnahmen erheblich erschweren würde. Insoweit ist eine Begrenzung des Mietverhältnisses aufgrund von geplanten Schönheitsreparaturen oder Instandsetzungsarbeiten, die ohne weiteres bei einem bestehenden Mietverhältnis durchgeführt werden können, nicht möglich.
- Betriebsbedarf
Schließlich kann ein Vermieter das Mietverhältnis befristen, wenn er nach Ablauf der Mietzeit an einen zur Dienstleistung verpflichteten vermieten will. Der Hauptanwendungsfall ist in diesem Zusammenhang, dass die Wohnung als Werkswohnung für Arbeitnehmer genutzt werden soll.
Vereinbarung im Mietvertrag und Wegfall des Befristungsgrundes
Der Vermieter muss dem Mieter den Grund für die Befristung schriftlich bei Vertragsabschluss mitteilen. Vier Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses kann der Mieter verlangen, dass der Vermieter ihm innerhalb eines Monats mitteilt, ob der ursprüngliche Grund für die Befristung noch besteht. Falls dieser entfallen ist, hat der Mieter das Recht, die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit zu fordern. Wenn der Befristungsgrund später als ursprünglich angegeben eintritt, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den entsprechenden Zeitraum verlangen.
