Kündigung wegen Zahlungsverzugs: Höhe des Mietrückstands
Eine immer wieder im Rahmen der Rechtsberatung des Landesverbandes gestellte Frage der Mitglieder lautet: Wie hoch muss der Zahlungsrückstand des Mieters sein, damit ich diesem gegenüber die Kündigung des Mietvertrages aussprechen kann? Worauf es hierbei ankommt und welche Besonderheiten zu beachten sind lesen Sie im nachfolgenden Artikel.
Die Grundlage für eine fristlose Kündigung aufgrund von Mietzahlungsrückständen findet sich in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, hier wiederum in den Alternativen Nr. 3 a) und b). Der Gesetzestext lautet:
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn (…)
3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Zahlungsverzug gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 b) BGB
Eine Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 b) BGB ist hier einfach nachvollziehbar zu erklären. Die Kündigung ist begründet, wenn die Mietrückstände eine Höhe der zweifachen Bruttomiete (Nettomiete nebst Vorauszahlungen für Heiz-/Warmwasserkosten und Betriebskosten) erreicht haben. Wie sich der Rückstand im Einzelnen zusammensetzt, ist für die Beurteilung der Wirksamkeit der Miete irrelevant, dieser muss nur in einem Zeitraum entstanden sein, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt. Beträgt die Bruttomiete z.B. 800,00 € monatlich, so ist die Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 b) BGB möglich, wenn ein Gesamtrücktand in Höhe von 1.600,00 € erreicht ist (z.B. Fehlzahlungen im März in Höhe von 700,00 €, im Mai in Höhe von weiteren 300,00 € und im Juni in Höhe von weiteren 650,00 €).
Zahlungsverzug gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB
Ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung liegt jedoch auch dann vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist, § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB. Erforderlich ist also ein nicht unerheblicher Verzug mit Mietzahlungen bei zwei aufeinanderfolgenden Monaten. Aus § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB geht hierzu hervor: Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a) BGB ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Erforderlich ist also, dass bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen ein Rückstand entstanden ist, der mindestens die Höhe einer Miete übersteigt. Beträgt die Bruttomiete z.B. 800,00 € monatlich, so ist die Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 b) möglich, wenn der Mieter im Monat März die Miete vollständig nicht entrichtet und im Monat April (und demnach im darauf folgenden Monat) lediglich 700,00 € zahlt.
Schonfristzahlung: Nur einmal möglich
Es ist dem Mieter möglich, die fristlose Kündigung durch eine sogenannte Schonfristzahlung abzuwenden. Aus § 569 Abs. 3 Nr. er ergibt sich hierzu: Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546 a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Die Schonfristzahlung soll verhindern, dass ein Mieter sein Zuhause verliert, wenn er vorübergehend nicht in der Lage ist, seine Miete rechtzeitig zu zahlen. Mit dieser Regelung gibt der Gesetzgeber dem Mieter die Möglichkeit, eine fristlose Kündigung aufgrund eines Zahlungsverzugs abzuwenden. Es gibt jedoch eine Einschränkung: Wenn der Mieter bereits eine fristlose Kündigung durch eine Schonfristzahlung abgewendet hat, so kann er dies bei einer erneuten Kündigung aufgrund von Mietzahlungsrückständen innerhalb von zwei Jahren nicht erneut.
Bei Fragen diesbezüglich und auch für praxisrelevante Rechtstipps bezüglich der auszusprechenden Kündigung wenden Sie sich gerne an die/den Rechtsberater/in Ihres Haus & Grund Ortsvereins.
