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Recht & Steuern
Wohnungseigentumsrecht
Erhaltungsrücklage
GdWE sollten keine Zinsen verschenken
In vielen Wohnungseigentümergemeinschaften schlummern erhebliche Summen in Erhaltungsrücklagen – oft auf Konten, die kaum Zinsen abwerfen. Dabei bieten die gestiegenen Zinsen wieder attraktive Anlagemöglichkeiten. Verwalter sind daher gefordert, die Rücklagen sicher und gleichzeitig rentabel anzulegen.
In Deutschland müssen Wohnungseigentümergemeinschaften (GdWE) laut § 19 Absatz 2 Nummer 4 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) Rücklagen bilden, um zukünftige Instandhaltungen und Modernisierungen finanzieren zu können. Die genaue Höhe und Verwaltung der Rücklagen wird von der Eigentümerversammlung beschlossen. Neben einem Giro- oder Bewirtschaftungskonto für laufende Transaktionen führen GdWE daher in der Regel ein Rücklagenkonto. Traditionell handelt es sich dabei um spezielle Tagesgeld- oder Girokonten bei Banken, auf denen Verwalter die Erhaltungsrücklagen hinterlegen. Diese Praxis war lange Zeit aufgrund der Sicherheit und der einfachen Verfügbarkeit der Gelder gängig, und es machte in den vergangenen Jahren angesichts des historisch niedrigen Zinsniveaus in Europa auf den ersten Blick wenig Unterschied, wo die Rücklagen geparkt wurden. Denn die Verzinsung war – wenn überhaupt vorhanden – marginal.
Es gibt wieder Zinsen
Doch seit 2022 hat sich die Lage verändert: Die Europäische Zentralbank (EZB) hat die Zinsen kontinuierlich angehoben, sodass Sparer wieder von positiven Zinsen profitieren können. Dennoch lassen viele Verwalter die Gelder ihrer GdWE weiterhin auf Konten liegen, die keine oder kaum Zinsen bieten. Die Gründe dafür sind vielfältig. Oft mangelt es an klaren Vorgaben oder Anreizen, sich mit alternativen Anlagemöglichkeiten auseinanderzusetzen. In einigen Fällen spielen auch Unsicherheiten oder die Angst vor möglichen Verlusten sowie die vermeintlich fehlende Verfügbarkeit geeigneter Konten eine Rolle. Doch in Zeiten stetig steigender Bau- und Materialkosten stellt sich die Frage, ob es nicht sinnvoller wäre, die Rücklagen besser zu verzinsen, damit sie nicht von der Inflation aufgefressen werden.
Riskante Anlagen scheiden aus
Die zentrale Frage lautet daher: Wie frei dürfen Verwalter die Rücklagen einer GdWE überhaupt anlegen? Tatsächlich fällt die Eigentümergemeinschaft die Entscheidung darüber, wie das Geld angelegt wird. Allgemein gilt, dass die Rücklagen sicher, schnell verfügbar und rentabel angelegt werden sollten. Das bedeutet konkret, dass das Kapital vor Verlusten geschützt sein muss und die Mittel im Bedarfsfall – beispielsweise bei dringenden Sanierungen – schnell verfügbar sein sollen.
Riskantere Anlageformen wie Aktien, Fonds oder ETF kommen aufgrund ihrer Schwankungsanfälligkeit nicht infrage. Wegen der schlechten Liquidität kommt Festgeld höchstens für einen Teil der Erhaltungsrücklage in Betracht – etwa für planbare Instandhaltungsarbeiten oder ähnlich geartete Investitionen.
Kontowechsel ist möglich und lohnt sich
Eine hohe Sicherheit sowie schnelle Verfügbarkeit ist bei Tagesgeldkonten gewährleistet, zumal das Geld bis zu einer Höhe von 100.000 Euro durch die Einlagensicherung abgesichert ist – sofern die kontoführende Bank Mitglied des europäischen Einlagensicherungssystems ist. Oft argumentieren Verwalter allerdings, dass es schwierig sei, gute verzinste Konten für GdWE und deren Erhaltungsrücklagen zu finden. Tatsächlich bietet nicht jede Bank entsprechende Konten. Bei einigen Kontoanbietern müsste der Verwalter mit dem Finanzinstitut beispielsweise einen Rahmenvertrag abschließen, um dort Konten eröffnen zu dürfen, was manche Verwalter jedoch nicht wollen. Nichtsdestotrotz gibt es aber zahlreiche Banken – etwa die Deutsche Kreditbank (DKB), regionale Sparkassen oder die Postbank –, die Konten für GdWE anbieten – und diese mittlerweile auch wieder besser verzinsen. Die DKB etwa bot zuletzt immerhin eine Verzinsung von 2 Prozent. Bei der Wahl einer Bank sollte zudem auf möglichst niedrige Kontoführungsgebühren geachtet werden. Zudem sind Funktionen wie Online-Banking sowie ein guter Kundenservice von Bedeutung. Für eine effektive Kontrolle und Verwaltung durch Eigentümer und Verwaltung ist zudem wichtig, dass das Geldinstitut einen transparenten und leicht zugänglichen Überblick über alle Transaktionen bietet. In jedem Fall lohnt es sich, das Gespräch mit dem Verwalter zu suchen beziehungsweise in der Eigentümerversammlung darüber abzustimmen, wo und in welcher Form die Erhaltungsrücklage angelegt werden soll. Schließlich geht es um bares Geld, was der Immobilie langfristig zugutekommt.