Mietrecht

• Wenn die vorherige Miete bereits ein Jahr vor Abschluss des neuen Mietvertrags über der Mietpreisbremse lag, kann der Vermieter diese Miete weiterhin verlangen.
• Falls der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Vertragsschluss eine Modernisierung durchgeführt hat, kann er die ortsübliche Miete um die (fiktive) Modernisierungsmieterhöhung erhöhen. Die Berechnung stellt sich wie folgt dar:
  ortsübliche Miete* + 10 % + Modernisierungsumlage = neue Miete.
• Bei einer umfassenden Sanierung der Wohnung ist der Vermieter für die erste Neuvermietung nach der Maßnahme nicht an die Mietpreisbremse gebunden. Die Definition von "umfassend" ist jedoch noch nicht vollständig geklärt, es wird jedoch angenommen, dass es sich um Maßnahmen handelt, die die Wohnung vergleichbar mit einem Neubau machen.
• Für Neubauten gilt eine ähnliche Regelung: Wenn die Wohnung zum ersten Mal nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wird, ist sie von der Mietpreisbremse befreit.

Es ist jedoch nicht möglich, sich gleichzeitig auf mehrere Ausnahmen zu berufen.

Diese Ausnahmen sollen Investoren im Wohnungsbau nicht abschrecken, während gleichzeitig der Mieterschutz gewahrt bleibt.

*ohne Berücksichtigung der Modernisierung

Eine wichtige Bestimmung besagt, dass wenn ein Vermieter von einer der Ausnahmen Gebrauch macht und eine höhere Miete als die von der Mietpreisbremse vorgesehene verlangt, er den Mieter vor Vertragsschluss seit dem 1. Januar 2019 darüber informieren muss. Diese Information muss beispielsweise angeben, dass die vorherige Miete bereits ein Jahr vor dem aktuellen Vertragsschluss die nun vereinbarte Höhe hatte und daher die Ausnahme von der Mietpreisbremse gilt.

Unterlassene Information führt dazu, dass sich der Vermieter nicht auf die höhere Miete berufen kann und automatisch auf die Mietpreisbremse zurückfällt. Wenn die Information zu einem späteren Zeitpunkt im laufenden Mietverhältnis nachgeholt wird, kann der Vermieter erst zwei Jahre später die erhöhte Miete verlangen. Falls der Vermieter lediglich die falsche Form der Information gewählt hat, beispielsweise mündlich anstatt schriftlich, gilt die höhere Miete ab dem Zeitpunkt der korrekten Information. Daher wird empfohlen, den Hinweis auf die höhere Miete bereits im Mietvertrag vor der Unterschriftenzeile anzubringen.

Die Anwendung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen wird erweitert. In den in der Verordnung genannten Städten und Gemeinden darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nur um 15 Prozent erhöhen. In anderen Kommunen beträgt diese Grenze 20 Prozent. Ausnahmen gelten für Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen oder Anpassungen der Betriebskosten.

Die Kündigungssperrfrist bedeutet, dass ein Käufer einer vermieteten Wohnung erst nach Ablauf von zehn Jahren eine Eigenbedarfskündigung aussprechen darf. In nicht genannten Gebieten beträgt diese Frist lediglich drei Jahre. Es ist wichtig zu beachten, dass diese Sperrfrist gemäß der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch für real geteilte Grundstücke gilt.

Bislang sieht die Mietpreisbremse vor, dass neue Mieten lediglich zehn Prozent über der ortsüblichen Miete liegen dürfen. Das Gesetz kennt dabei vier Ausnahmen. So darf die Miete höher sein, wenn bereits die Vorjahresmiete höher war, es sich um die erste Vermietung seit 01.10.2014 oder nach einer umfangreichen Modernisierung handelt oder innerhalb der letzten drei Jahre eine Modernisierung durchgeführt wurde. Will der Vermieter von einer dieser Ausnahmen Gebrauch machen, muss er den Mieter hierüber in Textform informieren; Ihm also beispielsweise mitteilen, wie hoch die Miete im Jahr vor Beendigung des vorigen Mietverhältnisses war. Tut er dies nicht, schuldet der Mieter auch keine höhere Miete. Holt der Vermieter die Information nach, kann er sich erst zwei Jahre nach Zugang auf die höhere Miete berufen. Dies gilt nicht, wenn er die Information zuvor lediglich in falscher Form, beispielsweise mündlich, durchgeführt hat und durch die Nachholung lediglich die Form geheilt wird. In diesem Fall gilt die höhere Miete ab Zugang der Erklärung in der richtigen Form.

Beibehalten hat der Gesetzgeber die Regelung, dass der Mieter begründet rügen muss, wenn die Miete seiner Meinung nach über der Mietpreisbremse liegt. Nur wenn der Vermieter seiner Aufklärungspflicht nicht nachgekommen ist, reicht eine einfache Rüge durch den Mieter aus. Stellt sich später heraus, dass die Miete tatsächlich zu hoch angesetzt war, ist der Vermieter verpflichtet, die überbezahlte Miete ab dem Zeitpunkt der Rüge zurück zu zahlen. Etwas anderes gilt für Mietverhältnisse, die ab dem 1. April 2020 geschlossen werden. Erfolgt die Rüge des Mieters innerhalb von 30 Monaten nach Vertragsschluss und war die Miete tatsächlich zu hoch, muss der Vermieter die überzahlte Miete rückwirkend ab Vertragsschluss zurückzahlen.

Die Modernisierungsumlage wird durch das MietAnpG von bislang elf Prozent auf acht Prozent gesenkt. Darüber hinaus wird es eine Deckelung geben. Innerhalb von sechs Jahren darf sich die Miete aufgrund der Modernisierung lediglich um bis zu 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Betrug die Miete zuvor weniger als 7 Euro pro Quadratmeter beträgt die Erhöhungsgrenze sogar nur 2 Euro pro Quadratmeter. Ausgenommen sind Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sowie die Anpassung der Betriebskosten.

Mit dem MietAnpG führt der Gesetzgeber aber gleichzeitig ein vereinfachtes Verfahren zur Umlage der Modernisierungskosten ein. Betragen die Kosten für die Modernisierung weniger als 10.000 Euro, kann der Vermieter pauschal 30 Prozent als nicht umlegbaren Erhaltungsaufwand abziehen. Komplizierte Berechnungen oder Schätzungen entfallen dadurch. Darüber hinaus kann sich der Mieter nicht unter Berufung auf eine besondere Härte gegen die Mieterhöhung wehren. Auch eine Berechnung der zu erwartenden Betriebskosten nach der Modernisierung entfällt. Allerdings sind nach einer Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren weitere Erhöhungen aufgrund von Modernisierungen für fünf Jahre ausgeschlossen. Ausnahmen bestehen, wenn die Modernisierung aufgrund einer gesetzlichen Pflicht erfolgen muss und der Vermieter hiervon nichts wusste oder ein WEG-Beschluss über die weitere Modernisierung gefasst wird und zwei Jahre seit der letzten Modernisierungsmieterhöhung im vereinfachten Verfahren vergangen sind. Hat der Vermieter innerhalb von fünf Jahren vor der Erhöhung im vereinfachten Verfahren eine Modernisierungsmieterhöhung vorgenommen, sind die damals geltend gemachten Kosten von den jetzigen Kosten abzuziehen. 

Kündigt der Vermieter eine Modernisierung an und beginnt dann mehr als 12 Monate lang nicht mit den Arbeiten oder ruhen die Arbeiten für mehr als 12 Monate, erhöht sich die Miete laut Modernisierungsankündigung um das doppelte oder werden die baulichen Maßnahmen schikanös durchgeführt, vermutet das Gesetz fortan eine Pflichtverletzung des Vermieters, die dem Mieter einen Schadensersatzanspruch gewährt. Damit soll das sogenannte Herausmodernisieren unterbunden werden, wonach Modernisierungen nur durchgeführt werden, um Mieter zur Kündigung des Mietverhältnisses zu bewegen. Im Wirtschaftsstrafrecht wird das Herausmodernisieren darüber hinaus als Ordnungswidrigkeit aufgenommen, welche mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro zu ahnden ist.

Durch den Rechtsausschuss neu eingeführt wurde die Regelung, die die Anwendbarkeit von bestimmten Normen des Wohnraummietrechts auf Mietverträge mit juristischen Personen des öffentlichen Rechts und anerkannten privaten Trägern der Wohlfahrtspflege regelt, die die gemieteten Räume aus sozialen Beweggründen an Dritte zu Wohnzwecken überlassen. Bislang können diese Verträge beliebig befristet und gekündigt werden. Laut BGH tritt der Vermieter bei Kündigung des Hauptmietverhältnisses auch nicht in den Mietvertrag mit dem Dritten ein. Daher werden einige Normen des Wohnraummietrechts, beispielsweise zum Kündigungsschutz oder der Indexmiete, in diesem Bereich für anwendbar erklärt.