§ 311b BGB – Was Verkäufer beachten sollten.
Wenn es um den Erwerb von Grundstücken geht, gibt es einige gesetzliche Regelungen, die unbedingt beachtet werden müssen, um rechtliche Probleme zu vermeiden. Eine zentrale Vorschrift in diesem Zusammenhang ist § 311b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). In diesem Blogbeitrag möchten wir Ihnen die wesentlichen Aspekte dieser Vorschrift erläutern und aufzeigen, welche Pflichten sich daraus ergeben, insbesondere hinsichtlich der Beglaubigung von Nebenabreden.
§ 311b BGB – Notarielle Beurkundungspflicht
§ 311b BGB schreibt vor, dass Verträge, durch die sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, notariell beurkundet werden müssen. Dies dient dem Schutz der Vertragsparteien, indem eine rechtliche Beratung durch den Notar gewährleistet und die Ernsthaftigkeit des Geschäfts überprüft wird.
Doch nicht nur der eigentliche Grundstückskaufvertrag unterliegt dieser Beurkundungspflicht. Auch alle Nebenabreden, die in engem Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb stehen, müssen notariell beurkundet werden. Dazu gehören insbesondere:
1. Mietverträge: Wenn ein Mietvertrag im Rahmen eines Grundstückserwerbs geschlossen wird, ist dieser ebenfalls beurkundungspflichtig insoweit er Belange des Kaufvertrags mitregelt (z.B. die Übergabe). Ein einfacher privatschriftlicher Vertrag genügt in diesem Fall nicht.
2. Kaufverträge über Inventar: Wenn im Zuge des Grundstückskaufs auch Inventar oder mit dem Grundstück verbundene Sachen mitverkauft werden (beispielsweise Einbauküchen oder Gartengestaltungen), müssen auch diese Vereinbarungen notariell beurkundet werden.
Zwar gibt es auch hier ausnahmen, wenn z.B. nur der Mietvertrag vom Kaufvertrag abhängt und der Kaufvertrag auch selbstständig bestehen könnte. Dann darf der Kaufvertrag als selbstständig erachtet werden und wäre nicht nichtig, aber häufig achten die Parteien hierauf nicht.
Risiken bei Missachtung der Beurkundungspflicht
Das Gesetz ist hier eindeutig: Werden die Vorschriften des § 311b BGB nicht eingehalten, ist der gesamte Vertrag nichtig. Dies bedeutet, dass der Grundstückskaufvertrag sowie alle damit verbundenen Nebenabreden keinerlei rechtliche Wirkung entfalten. Die Konsequenzen können erheblich sein:
• Rückabwicklung des Geschäfts: Beide Parteien müssen die bereits erbrachten Leistungen zurückgewähren. Dies kann besonders kompliziert und teuer werden, wenn das Grundstück bereits übergeben wurde.
• Rechtliche Unsicherheit: Ohne wirksame Beurkundung besteht keine rechtliche Sicherheit. Dies kann zu langwierigen und kostspieligen Gerichtsverfahren führen.
Praktische Tipps für Mitglieder von Haus & Grund
Um die Nichtigkeit des Grundstücksgeschäfts zu vermeiden, empfehlen wir folgende Maßnahmen:
1. Notar frühzeitig einbinden: Binden Sie einen Notar frühzeitig in die Vertragsverhandlungen ein, um sicherzustellen, dass alle relevanten Abreden beurkundet werden.
2. Klarheit über Nebenabreden schaffen: Stellen Sie sicher, dass alle Nebenabreden (z.B. Mietverträge, Kaufverträge über Inventar) eindeutig identifiziert und dem Notar zur Beurkundung vorgelegt werden.
3. Rechtliche Beratung in Anspruch nehmen: Nutzen Sie die Möglichkeit einer rechtlichen Beratung durch uns als Rechtsanwälte, insbesondere wenn es um komplexe Vertragsgestaltungen geht.
4. Prüfung aller Dokumente: Vor Abschluss des Vertrages sollten alle Dokumente und Vereinbarungen gründlich geprüft werden, um sicherzustellen, dass nichts übersehen wird.
5. Kommt es zu einer Nichtigkeit, kann diese durch Auflassung zum Grundbuch und Eintragung im Grundbuch geheilt werden, dann sollte daher der Vollzug des Kaufvertrags vorangebracht werden.
Fazit
Der Erwerb und Verkauf eines Grundstücks ist ein bedeutender Schritt, der sorgfältige Planung und Beachtung der gesetzlichen Vorschriften erfordert. Insbesondere die notarielle Beurkundungspflicht nach § 311b BGB ist ein zentraler Aspekt, der nicht vernachlässigt werden darf. Durch eine frühzeitige Einbindung des Notars und eine sorgfältige Prüfung aller Nebenabreden können rechtliche Fallstricke vermieden werden.
Bei Fragen rund um den Grundstückserwerb und die damit verbundenen rechtlichen Anforderungen steht Ihnen Haus & Grund Schleswig-Holstein jederzeit zur Verfügung. Nutzen Sie unsere Expertise, um sicher und rechtssicher in Ihre Zukunft zu investieren.
Martin Rathsack
Rechtsanwalt (Syndikusrechtsanwalt)
