Modernisierungsmieterhöhungen

Gesetzliche Umlagemöglichkeiten und Vorgaben

„Heizungsgesetz“, Dämmvorschriften und notwendige Energieeinsparung machen es notwendig, dass sich Vermieter mit der Materie der Modernisierungsmieterhöhung auseinandersetzen.

Was sind Modernisierungsmaßnahmen?
Als Modernisierungsmaßnahmen bezeichnet man bauliche Veränderungen oder energetische Sanierungen an einer Immobilie, die zu einer nachhaltigen Verbesserung der Wohnverhältnisse führen. Dazu zählen beispielsweise der Einbau von neuen Fenstern, die Erneuerung der Heizungsanlage oder die Dämmung der Fassade. Diese Maßnahmen tragen nicht nur zur Energieeffizienz bei, sondern steigern auch den Wohnkomfort der Mieter.

Gesetzliche Umlagemöglichkeiten für Modernisierungskosten:
Gemäß § 559 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) können Vermieter die Kosten einer Modernisierung auf ihre Mieter umlegen. Allerdings müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:
Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen: Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die geplanten Modernisierungsmaßnahmen schriftlich und detailliert mindestens drei Monate im Voraus anzukündigen. Diese Ankündigung muss Angaben zu Art, Umfang und voraussichtlicher Dauer der Modernisierung enthalten.

Mieterhöhung: Die durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen berechtigen den Vermieter zur Erhöhung der Miete. Dabei darf die Jahresmiete um höchstens 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten steigen. Insgesamt dürfen die Modernisierungskosten aber nicht höher sein als 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren (bzw. 2 Euro pro Quadratmeter wenn die Nettokaltmiete weniger 7 Euro pro Quadratmeter beträgt).
Für die Heizungsmodernisierung sieht das geplante Gebäudeenergiegesetz („Heizungsgesetz“) vor, dass 10% der Investitionssumme umgelegt werden können. Dafür ist die Erhöhung auf 0,5 Euro Pro Quadartmeter begrenzt.
Minderung: Der Mieter muss Modernisierungen zur energetischen Verbesserung drei Monate lang ohne Mietminderung akzeptieren. Ansonsten stehen dem Mieter für die Beeinträchtigung die gesetzlichen Minderungerechte zu.

Wie geht man richtig vor? In drei Schritten:
- Ankündigung der Modernisierung: Der Vermieter informiert die Mieter über die bevorstehende Modernisierung und nennt die geplanten Maßnahmen sowie den voraussichtlichen Zeitrahmen und Kosten.
Mieterhöhungsverlangen: Nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen muss der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen stellen. Dabei ist es wichtig, dass er die Gesamtkosten der Modernisierung angibt und die Mieterhöhung berechnet. Es reicht hierbei, dass die Gesamtkosten der einzelnen Maßnahmen und der Anteil der tatsächlichen Modernisierung ausgewiesen werden. Der BGH (NZM 2022,795) hat die Anforderungen an die formellen Voraussetzungen reduziert.
Zustimmung des Mieters: Der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen. Die Zustimmung kann ggf. klageweise gegen den Mieter geltend gemacht werden, wenn die gesetzlichen Vorgaben an die Erhöhung erfüllt sind.

Besondere Härte für den Mieter?
Modernisierungsmaßnahmen und Mieterhöhungen können für Mieter eine Belastung darstellen, diesen Einwand kann der Mieter als Härtefalleinwand geltend machen. Hierbei ist zu unterscheiden: Ist die Maßnahme selbst, z.B. durch Baulärm oder verschlechterten Zugang zum Objekt nicht zumutbar, dann kann durch geeignete Hilfsmaßnahmen diese Härte abgemildert werden.
Stellt die Mieterhöhung und Beachtung der zukünftigen Betriebskosten eine finanziell besondere Härte dar, so muss im Einzelfall abgewogen werden.
Auch für den Härtefall gibt es wiederum Gegenausnahmen und Formvorgaben.

Gerne können Sie sich vor der geplanten Maßnahme an uns wenden, wir beraten Sie individuell zu Ihrer Maßnahme.

Martin Rathsack
Rechtsanwalt (Syndikusrechtsanwalt)