Mieterhöhung durch einen Sachverständigengutachten begründen – geht das?
Es stellt sich die Frage, ob Vermieter eine Mieterhöhung auch ohne einen Mietspiegel vornehmen können. Zum Beispiel indem ein Sachverständiger hinzugezogen wird.
Rahmenbedingungen/Voraussetzungen:
Nach § 558 BGB ist eine Erhöhung durch Vermieter unter Einhaltung von Voraussetzungen möglich. Es handelt sich dabei um eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Dabei geltend folgende Rahmenbedingungen:
- Die Mieterhöhung kann frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung verlangt und frühestens 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung wirksam werden.
- Die Miete darf sich um nicht mehr als 20% in drei Jahren erhöhen. Die sogenannte Kappungsgrenze, wonach in „angespannten Wohnungsmärkten“ die Miete um nicht mehr als 15% in drei Jahren erhöht werden darf, gilt in Schleswig-Holstein derzeit nicht.
- Eine Erhöhung ist nur bis zur sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete möglich. Dies bedeutet eine Erhöhung über das Durchschnittsniveau hinaus ist nicht möglich.
- Für die Mieterhöhung ist eine vertragliche Regelung zwischen den Parteien erforderlich. Der Vermieter verlangt die Erhöhung und der Mieter müsste dieser zustimmen.
Begründung des Erhöhungsverlangens:
Damit Mieter prüfen können, ob das Erhöhungsverlangen des Vermieters berechtigt ist, muss das Erhöhungsverlangen begründet werden. Vermieter können dies, indem das Erhöhungsverlangen auf ein Sachverständigengutachten gestützt wird. Die Industrie- und Handelskammern halten Listen mit öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vor. Die Kosten für das Gutachten gehen zu Lasten des Vermieters.
Das Gutachten ist zu begründen und dem Erhöhungsverlangen beizufügen. Es reicht grundsätzlich aus, wenn der Sachverständige in einer für den Mieter verständlichen und nachvollziehbaren Weise erklärt hat, warum die neu verlangte Miete ortsüblich ist.
Höchstrichterlich ist entschieden, dass ein sogenanntes „Typengutachten“ bei einem Sachverständigengutachten ausreichend ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann also auch durch ein Sachverständigengutachten nachgewiesen werden, dass sich nicht unmittelbar auf die Wohnung des Mieters bezieht, sondern auf andere nach Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnungen. Die Begründungspflicht ist erfüllt, wenn der Sachverständige eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete trifft und die zu beurteilende Wohnung in das ortsübliche Preisgefüge eingeordnet. Eine Besichtigung der Wohnung oder einer Wohnung gleichen Typs durch den Sachverständigen ist nicht erforderlich.
Und dann?
Sollte der Mieter dies nicht selbst dem Erhöhungsverlangen zustimmen, kann durch ein gerichtliches Urteil die Zustimmung ersetzt werden, wenn der Vermieter einen Anspruch auf die Erhöhung hat.
Claudia Dickmann
Rechtsanwältin/Syndikusrechtsanwältin
