BGH: Schadenersatz bei Nichträumung durch Untermieter

Gibt ein Untermieter nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses und Räumung durch den Hauptmieter die untergemieteten Wohnräume an den Eigentümer nicht heraus, kann der Eigentümer von ihm Schadensersatz in Höhe der von dem Hauptmieter bei Nichträumung geschuldeten Nutzungsentschädigung für die ganze Wohnung verlangen. Das hat der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 11.12.2020 (V ZR 26/20) entschieden. Der Beklagte ist Untermieter einer kleinen Kammer in einer Wohnung die der Hauptmieter vom Vermieter mietete. Aufgrund des Todes des Hauptmieters endete das Hauptmietverhältnis. Daraufhin forderte der Vermieter den Beklagten erfolglos auf, die Wohnung herauszugeben. Der Untermieter wurde daraufhin rechtskräftig zur Räumung verurteilt; eine Räumungsfrist wurde gewährt. Nach erfolgreicher Zwangsräumung verlangt die Klägerin (als Erbin des Vermieters) Zahlung einer Nutzungsentschädigung für die gesamte Wohnung in die Zeit in der der Beklagte die Wohnung unrechtmäßig bewohnte. Nach Ansicht des BGHs habe die Klägerin Anspruch auf Ersatz des durch die Vorenthaltung der ganzen Wohnung entstandenen Schadens aus § 990 Abs. 2 i.V.m.§280 Abs. 1 und 2, §§ 286, 249, 252 BGB. Die Vorschriften der §§ 987 ff. BGB finden auf den infolge des Wegfalls des Hauptmietvertrags nicht mehr zum Besitz berechtigten Untermieter Anwendung. Die dem Beklagten gewährte Räumungsfrist ändere nichts an dem Anspruch auf Schadenersatz, denn sie sei lediglich verfahrensrechtlicher Natur und habe keine materielle Bedeutung. Sie beseitigte den Verzug des Beklagten mit der Herausgabe nicht. Der Schadenersatzanspruch für die gesamte Wohnung sei auch nicht nach § 571 Abs. 2 BGB ausgeschlossen. Zwar sei der Mieter, dem nach § 721 oder § 794a ZPO eine Räumungsfrist gewährt wird, nach § 571 Abs. 2 BGB für die Zeit von der Beendigung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Räumungsfrist zum Ersatz eines weiteren Schadens nicht verpflichtet. Die Norm beschränke die Ansprüche des Vermieters auf die ihm für die Zeit der Vorenthaltung zustehende Nutzungsentschädigung und befreie den Mieter von einer Haftung für weitere durch die Ausnutzung der gerichtlichen Räumungsfrist entstehende Schäden. Allerdings sei § 571 Abs. 2 BGB nicht unmittelbar anwendbar, weil der Beklagte nur Untermieter gewesen sei. Die Vorschrift des § 571 Abs. 2 BGB gelte unmittelbar nur im Verhältnis zwischen Eigentümer und Mieter. Daran fehle es im Verhältnis zwischen Eigentümer und Untermieter. Es komme allerdings eine analoge Anwendung von § 571 Abs. 2 BGB in Betracht. Diese hätte jedoch keine Beschränkung der Nutzungsentschädigung auf die untervermieteten Räume zur Folge, so das Schadenersatz für den Nutzungsausfall der gesamten Wohnung zu zahlen sei.