Frequently Asked Questions - FAQ

Die Suche nach dem idealen Mieter stellt zweifellos eine der bedeutendsten Entscheidungen im Vermietungsprozess dar. Dabei ist es von größter Wichtigkeit, sowohl auf Ihr persönliches Bauchgefühl als auch auf sachliche Informationen zu vertrauen. Bevor Sie sich für einen Mieter entscheiden, ist es dringend empfehlenswert, möglichst umfassende Informationen über potenzielle Kandidaten einzuholen. Ein unverzichtbares Werkzeug hierbei ist das Selbstauskunftsformular, das wir Ihnen gerne zur Verfügung stellen. Die darin enthaltenen Angaben, insbesondere zur finanziellen Solidität des potenziellen Mieters, sollten gründlich überprüft werden. In diesem Zusammenhang bietet Haus & Grund einen kostengünstigen Solvenzcheck an, der Ihnen bei dieser wichtigen Aufgabe unterstützend zur Seite steht.

Grundsätzlich steht es den Mietvertragsparteien frei den Mietvertrag individuell auszuhandeln. Ausnahmen von diesem Grundsatz ergeben sich einerseits aus zwingenden gesetzlichen Vorschriften und andererseits bei vorformulierten Mietverträgen, die dem Mieter lediglich zur Unterschrift vorgelegt werden. Vorformulierte Mietverträge fallen unter das Konzept der allgemeinen Geschäftsbedingungen, wobei eine umfangreiche Rechtsprechung existiert, die viele Klauseln in solchen Verträgen für nichtig erklärt hat. Daher ist es von großer Bedeutung, ausschließlich rechtssichere Mietverträge zu verwenden, die den gesetzlichen Anforderungen und den Bestimmungen zu vorformulierten Verträgen entsprechen. Nutzen Sie unser Beratungsangebot, wir stellen Ihnen gerne rechtssichere Mietverträge zur Verfügung.

Der Mieter trägt die Betriebskosten nur, wenn im Mietvertrag eine Miete zuzüglich Vorauszahlungen für Betriebskosten vereinbart wurde. Diese Kosten können entweder einzeln im Vertrag aufgeführt oder einfach auf die Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung verwiesen werden. Um sicherzustellen, dass Ihr Mietvertrag diesen Anforderungen entspricht, empfehlen wir Ihnen, das Beratungsangebot Ihres Haus & Grund Ortsvereins in Anspruch zu nehmen. Dort erhalten Sie passende Mietverträge.

Ja, Sie haben die Möglichkeit, einen Mietvertrag für eine bestimmte Zeit zu vereinbaren, beispielsweise wenn Sie beabsichtigen, die Räumlichkeiten nach Ablauf der Mietzeit selbst oder für Ihre Familienangehörigen zu nutzen. Es ist jedoch wichtig, den Grund für die Befristung Ihren Mietern bereits bei Vertragsschluss schriftlich mitzuteilen. Hierbei kann Ihnen das Beratungsangebot Ihres Haus & Grund Ortsvereins behilflich sein. Dort erhalten Sie passende Mietverträge und eine Prüfung, ob ein rechtsgültiger Befristungsgrund vorliegt.

Für eine optimale Marktpositionierung ist die richtige Höhe der Miete von hoher Bedeutung. Deshalb sollten Sie sich vor Abschluss eines Mietvertrags über die ortsübliche Miete zu informieren. Diese Informationen erhalten Sie bei Ihrem Haus & Grund Ortsverein. Dort können Sie erfahren, ob für Ihre Stadt oder Gemeinde die Mietpreisbremse gilt, ob ein Mietspiegel vorhanden ist und möglicherweise auch auf eine umfangreiche Vergleichsmietensammlung zurückgreifen. Zusätzlich sind dort Möglichkeiten bekannt, wie Sie bereits bei Vertragsabschluss zukünftige Mieterhöhungen vereinbaren oder im Nachhinein eine Mieterhöhung durchsetzen können. Außerdem können Sie sich darüber informieren wie Sie künftige Mieterhöhungen vereinbaren und durchsetzen können. 

Als Vermieter von Wohnraum dürfen Sie das Mietverhältnis in der Regel nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen. Ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht beispielsweise, wenn Sie die Räumlichkeiten für sich oder Ihre Familienangehörigen benötigen. Unter bestimmten Umständen kann auch eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein, etwa wenn der Mieter mit der Entrichtung der Miete in Höhe von zwei Monatsmieten im Rückstand ist oder wenn eine nachhaltige Störung des Hausfriedens vorliegt. Ihr örtlicher Haus & Grund Ortsverein kann Sie bei der Prüfung Ihrer Kündigungsberechtigung unterstützen.

Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Mietsteigerung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete bezieht sich auf die Miete für ähnlichen Wohnraum in Ihrer Gemeinde innerhalb der letzten vier Jahre. Es ist wichtig sicherzustellen, dass dabei die gültige Kappungsgrenze in Ihrer Gemeinde nicht überschritten wird. Viele Mieterhöhungsverlangen sind aus formellen Gründen unwirksam. Daher empfiehlt es sich, das Beratungsangebot Ihres Haus & Grund Ortsvereins zu nutzen.

Als Vermieter sind Sie verpflichtet, die vermietete Wohnung oder das vermietete Haus in einem zum vertragsgemäßem Gebraucht geeigneten Zustand zu übergeben und während der Mietzeit zu erhalten. Sollte die Mietsache bei der Übergabe oder während der Mietzeit Mängel aufweisen, die den vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen, hat der Mieter das Recht, die Miete angemessen zu mindern. Allerdings muss die Minderung gerechtfertigt sein. Ihr örtlicher Haus & Grund Ortsverein steht Ihnen bei Fragen zur Durchsetzung Ihrer Rechte zur Verfügung.

Als Vermieter haben Sie das Recht auf Besichtigung Ihrer vermieteten Wohnung oder Ihres vermieteten Hauses, sofern ein triftiger Grund vorliegt. Ein solcher Grund kann zum Beispiel das Überprüfen oder Beheben konkreter Mängel wie Schimmel- oder Wasserschäden sein. In solchen Fällen können Sie als Vermieter auf einen Besichtigungstermin bestehen. Ihr örtlicher Haus & Grund Ortsverein steht Ihnen zur Klärung Ihrer Rechte gerne zur Verfügung.

Das Mietrecht ist einem ständigen Wandel unterworfen, beeinflusst durch kontinuierliche Veränderungen in Gesetzgebung und Rechtsprechung. Mitglieder von Haus & Grund erhalten fortlaufend aktuelle Informationen über Veränderungen im Mietrecht. Dadurch bleiben sie stets auf dem neuesten Stand und können ihre rechtlichen Angelegenheiten optimal gestalten.

Die Neuregelung betrifft Wohnungen, einschließlich Einfamilienhäuser, unabhängig davon, ob sie vermietet sind oder vom Eigentümer selbst genutzt werden. Gewerberäume sind von dieser Regelung ausgenommen. Beachten Sie jedoch, dass die Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern oder Brandmeldeanlagen in Gewerberäumen durch andere Vorschriften entstehen kann.

Bei einem Fehlalarm aufgrund eines technischen Defekts, der dazu führt, dass Nachbarn oder Passanten die Feuerwehr rufen, kann kein Kostenersatz verlangt werden. Kostenersatz ist grundsätzlich nur bei vorsätzlicher oder grob fahrlässiger Falschalarmierung der Feuerwehr zulässig.

Rauchwarnmelder müssen gemäß der DIN EN 14604 zertifiziert sein, was anhand der CE-Kennzeichnung mit Angabe der DIN-Norm auf den Geräten erkennbar ist. Die Geräte, die bei Haus & Grund Bayern erhältlich sind, entsprechen dieser DIN-Vorgabe.

Rauchwarnmelder sind in Neubauten seit dem 1. Januar 2013 verpflichtend. Bestehende Wohnungen müssen bis zum 31. Dezember 2017 ebenfalls mit Rauchwarnmeldern ausgestattet sein.

Die Installation der Rauchwarnmelder obliegt dem Bauherrn oder dem Eigentümer der Immobilie. Die Rauchwarnmelder können je nach Fabrikat einfach mit Klebepads oder durch Schrauben und Dübel angebracht werden. Sie sollten an der Zimmerdecke installiert werden, idealerweise in der Raummitte und mindestens einen halben Meter von den Wänden entfernt. Es besteht keine gesetzliche Verpflichtung, dass die Rauchwarnmelder von Fachbetrieben installiert werden müssen.

Der bayerische Gesetzgeber überträgt die Verantwortung für die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder auf den Nutzer der Wohnung. Diskussionen darüber, ob diese Wartungspflicht des Mieters den Vermieter von seiner zivilrechtlichen Wartungspflicht entbindet, sind noch nicht abgeschlossen. Um mögliche Haftungsrisiken zu vermeiden, kann der Vermieter die Verantwortung übernehmen und die Inspektion selbst durchführen oder durchführen lassen. Die Vorschrift besagt nicht, dass Sie von Fachbetrieben gewartet werden müssen. Wenn der Vermieter die Wartung dem Mieter überlässt, muss er diesem Informationen zur Verfügung stellen, wie die Inspektion durchgeführt wird. Ein Wartungsprotokoll ist über ihren Ortsverein erhältlich.

Die Inspektion und Wartung der Rauchwarnmelder sollten mindestens eine Überprüfung der Raucheintrittsöffnungen umfassen, um sicherzustellen, dass sie nicht verstopft sind. Etwaige Verschmutzungen müssen entfernt werden. Die Funktionsfähigkeit des Rauchwarnmelders kann in der Regel durch eine Testaktivierung gemäß der Gebrauchsanleitung überprüft werden. Wenn der Rauchwarnmelder defekt ist oder sich die Batterien nicht austauschen lassen, muss der Eigentümer neue Rauchwarnmelder installieren. Ein Wartungsprotokoll ist über Haus & Grund-Vereine in Bayern erhältlich.

Schlafräume und Kinderzimmer müssen mindestens mit einem Rauchwarnmelder ausgestattet sein. Auch Flure, die zu Aufenthaltsräumen wie Schlafzimmern oder Wohnzimmern führen, benötigen Rauchwarnmelder. Alle Räume können mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden, jedoch sollten Küchen, Bäder und Räume, in denen häufig Staub, Rauch oder Wasserdampf entsteht, ausgenommen werden, um Fehlalarme zu vermeiden. Bei mehrstöckigen Räumen oder offenen Treppenhäusern müssen die Rauchwarnmelder mindestens auf der obersten Ebene installiert werden.

Bei der Vermietung sollte der Vermieter eine Regelung im Übergabeprotokoll bzw. Mietvertrag aufnehmen, dass die Räume gemäß den baurechtlichen Vorschriften mit Rauchwarnmeldern ausgestattet sind. Sollten Bestandswohnungen nachträglich mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden, muss der Mieter den Einbau dulden, selbst wenn er eigene Rauchwarnmelder installiert hat. Beim nachträglichen Anbringen sollte eine Bestätigung darüber ausgestellt werden. Ferner sollte der Mieter darauf hingewiesen werden, dass er nach Landesrecht für die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder verantwortlich ist. Wenn der Vermieter die Verantwortung für die Betriebsbereitschaft übernimmt, muss er den Mieter ebenfalls informieren. Für Mitglieder von Haus & Grund in Bayern ist ein Infoblatt sowie ein Übergabe- und Wartungsprotokoll erhältlich.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann Beschlüsse über die Installation und Wartung von Rauchwarnmeldern fassen. Es kann ferner ein Beschluss gefasst werden, der die Wartung bereits vorhandener Rauchwarnmelder regelt. Sofern die Rauchwarnmelder aufgrund eines Beschlusses der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer installiert werden, müssen diese auch die Kosten tragen. Hierfür kann die Gemeinschaft im Wege eines Beschlusses eine Kostentragung regeln, beispielsweise anhand der Wohnfläche oder der Anzahl der Rauchwarnmelder. 

• die Installation der Rauchwarnmelder?
  Die Kosten für die Installation der Rauchwarnmelder trägt der Eigentümer. Er kann diese als Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen, indem er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht.

• die Wartung der Rauchwarnmelder?
  Wenn der Vermieter die Wartung übernimmt, kann er die Kosten für die regelmäßige Funktionsprüfung grundsätzlich als Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Es muss jedoch ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart sein, dass es sich bei den Wartungskosten um Betriebskosten handelt. Die Wirksamkeit der Umlage von Wartungskosten auf Mieter bei bestehenden Mietverträgen ohne eine solche ausdrückliche Regelung ist derzeit noch umstritten, da eine höchstrichterliche Klärung dieser Frage noch aussteht.

• die Anmietung der Rauchwarnmelder?
  Die Frage, ob Eigentümer die Kosten für gemietete Rauchwarnmelder als Betriebskosten auf den Mieter umlegen können, wird von den Gerichten unterschiedlich beurteilt. Einige vertreten die Ansicht, dass dies nicht möglich ist, da die Mietkosten die Kosten für die Anschaffung der Rauchwarnmelder ersetzen und somit keine Betriebskosten darstellen. Eine endgültige höchstrichterliche Entscheidung zu dieser Frage steht noch aus.

• Kostenaufteilung innerhalb der WEG 
  Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann durch Beschluss die Kostentragung regeln. Etwa anhand der Wohnfläche oder auf den Eigentümer anfallende Anzahl der Rauchwarnmelder.