Die kurze Verjährungsfrist bei Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache

§ 548 Abs. 1 BGB besagt: Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.

Verjährung bereits sechs Monate nach Rückerhalt der Mietsache
Bezüglich Schäden oder nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen tritt die Verjährung von Ansprüchen des Vermieters gegen den Mieter somit bereits sechs Monate nach Rückerhalt der Mietsache ein. Ein wichtiger Umstand, der vielen Vermietern nicht bekannt ist und in praktischer Hinsicht oftmals zu Schwierigkeiten führt. Denn nach Rückerhalt der Mietsache (zumeist also bei Beendigung des Mietverhältnisses nach zuvor erfolgter Kündigung) fällt zumeist erst auf, dass bzw. ob Veränderungen oder Verschlechterungen durch den Mieter vorliegen. Ist dies der Fall, muss dem Mieter bezüglich nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen zunächst eine Nachfrist zur Durchführung gesetzt werden. Kommt der Mieter dieser Aufforderung nicht fristgerecht nach, so kann der Vermieter die Schönheitsreparaturen dann selbst vornehmen (lassen). Bei Schäden ist eine solche Nachfrist entbehrlich. Indes jedoch muss oftmals zunächst ein Handwerker gefunden, ein Kostenvoranschlag eingeholt und ein Termin zur Durchführung gefunden werden. Alles Umstände, welche die Behebung von Verschlechterungen oder Veränderungen zunächst verzögern – während die sechsmonatige Frist bereits läuft.

BGH: Beginn der Verjährungsfrist erst ab Rückerhalt der Mietsache
Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 31.08.2022 (Az. VIII ZR 132/20) festgehalten, dass die Verjährungsfrist jedoch auch tatsächlich erst nach Rückerhalt der Mietsache zu laufen beginnt. In dem dortigen Fall kam es aufgrund einer baulichen Veränderung der Mietsache durch den Mieter im Jahre 1985 nachfolgend zu einem Wasserschaden, der die bauliche Substanz des Objekts gefährdete. Der Vermieter nahm die Mieter diesbezüglich in Anspruch, die Mieter beriefen sich aufgrund des Zeitablaufs auf eine Verjährung des Anspruchs. Zu Unrecht, wie der BGH in dem benannten Urteil bestätigte. Denn es konnte nicht festgestellt werden, dass der Vermieter das Objekt im Sinne des § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB von den Mieter zurückerhalten und die Verjährung somit noch nicht zu laufen begonnen habe.

Fazit: Nicht zu lange abwarten
Es bleibt festzuhalten, dass Vermieter nach Rückerhalt der Mietsache nicht zu lange abwarten sollten, Ansprüche gegen den vormaligen Mieter wegen einer Verschlechterung oder einer Veränderung der Mietsache durch diesen gegen diesen geltend zu machen. Die sechsmonatige Verjährungsfrist ist relativ kurz bemessen. Zahlt der Mieter nach erfolgter Aufforderung des Vermieters außergerichtlich nicht, ist eine gerichtliche Geltendmachung der Ansprüche vor Eintritt der Verjährung erforderlich. Um dies möglichst zu vermeiden, sollte daher nicht zu viel Zeit nach Rückerhalt der Mietsache vergehen.