Mieterhöhung und Nebenkostenabrechnung: Tatsächliche Wohnfläche entscheidend
Der Landesverband Haus & Grund Schleswig-Holstein verzichtet in seinen Mietvertragsmustern bewusst auf die Angabe einer Wohnfläche. Oftmals sind sich Eigentümer aufgrund von fehlenden Messungen oder geänderter Berechnungsgrundlagen nicht sicher über die tatsächliche Wohnfläche oder es werden Flächen einberechnet, die nicht als Wohnfläche anzusetzen sind. In den Mietvertragsmustern anderer Anbieter finden sich indes oftmals Möglichkeiten zur Eintragung der Wohnfläche. Was gilt jedoch bei einer Mieterhöhung oder einer Nebenkostenabrechnung für den Fall, dass die schriftlichen Angaben nicht mit der tatsächlichen Wohnfläche übereinstimmen?
Der BGH hat ursprünglich die Rechtsauffassung vertreten, dass eine Abweichung zwischen (im Mietvertrag vereinbarter) und tatsächlicher Wohnfläche erst dann zum Tragen kommt, wenn eine Grenze von +/- 10 Prozent überschritten wurde. Da der BGH diese Rechtsprechung mittlerweile selbst verworfen hat, soll aufgezeigt werden, wie sich diese Divergenz nunmehr nach der Rechtsprechung des BGH in der praktischen Umsetzung zu behandeln ist.
Sowohl bezüglich einer Mieterhöhung (BGH, Urteil vom 30.05.2018, Az. VIII ZR 220/17) auch in Bezug auf eine Nebenkostenabrechnung (BGH, Urteil vom 18.11.2015, Az. VIII ZR 266/14) gilt:
Anzusetzen ist die tatsächliche Wohnfläche des Mietobjekts. Insofern im Mietvertrag somit eine anderweitige Angabe getätigt wurde, ist dies irrelevant für die Berechnung einer Mieterhöhung oder die Abrechnung der Nebenkosten.
Es ist daher bei beiden Vorgängen wichtig, dass Vermieter*innen die korrekte Wohnfläche bekannt ist. Diese ist nach den Vorgaben des § 4 Wohnflächenverordnung wie folgt zu berechnen:
„Die Grundflächen
- von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind vollständig,
- von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern sind zur Hälfte,
- von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sind zur Hälfte,
- von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte
anzurechnen.“
Heutzutage ist eine korrekte Berechnung oftmals mit etwas fachlicher Kenntnis und ein wenig Geschick eigenständig vernehmbar (z.B. Laser Entfernungsmesser). Alternativ sollte hierfür ein Sachverständiger hinzugezogen worden, um eine exakte Berechnung zu erhalten.
Bei weiteren Fragen rund um den bestehenden Mietvertrag können sich Mitglieder der Haus & Grund Ortsvereine in Schleswig-Holstein gerne an die/den Rechtsberater*in ihres Ortsvereines wenden!
