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Modernisierungsmieterhöhung geplant – formelle Hürden beachten
Eine Modernisierung der vermieteten Wohnung ist seit langem geplant und nun endlich durchgeführt. Jetzt soll die angekündigte Mieterhöhung gegenüber dem Mieter geltend gemacht werden.
Die Form der Erhöhungserklärung:
Was muss die Erhöhungserklärung denn enthalten, um wirksam zu sein? Dies ist immer wieder Gegenstand von außergerichtlichen Auseinandersetzungen und gerichtlichen Entscheidungen.
Es sind im Bürgerlichen Gesetzbuchs bestimmte Formerfordernisse einzuhalten: die Erklärung ist in Textform zu erstellen. Es ist die Erhöhung der Miete aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und nach den gesetzlichen Vorgaben, die zur Anwendung kommen sollen, zu erläutern.
Klarstellung:
In einer neuen Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 23.11.2022 (Az. VIII ZR 59/21) wird klargestellt, was für den betroffenen Mieter mit der Informationsmitteilung bezweckt werden soll: die vom Gesetzgeber geforderte Information soll für den Mieter einen maßgeblichen Erkenntnisgewinn bringen. Es ist damit ausreichend, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterungen als plausibel nachvollziehen kann.
Es solle danach ausreichen, wenn der Vermieter die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme anfallenden Kosten als Gesamtsumme ausweise und den hierin enthaltenen Instandhaltungsanteil durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrages kenntlich macht.
Diese Vorgehensweise kommt Vermietern insbesondere dann zugute, wenn mehrere verschiedene Gewerke im Rahmen der Modernisierungsmaßnahme erbracht wurden. In der Regel sollen alle relevanten Positionen bei der folgenden Mieterhöhung berücksichtigt werden.
In dem entschiedenen Fall verlangte der Mieter der Vermieter hätte in dem Erhöhungsschreiben die für verschiedene Maßnahmen jeweils entstanden und angeführten Gesamtkosten in einzelne Positionen unterteilen müssen. Nur dann sei das Erhöhungsverlangen nach Ansicht des Mieters formell wirksam. Der Bundesgerichtshof folgte dieser Ansicht nicht. Er machte deutlich, dass dies nicht erforderlich sei, da der Mieter die Plausibilität der Mieterhöhung auch ohne eine solche detaillierte Aufschlüsselung erkennen könne.
Fazit:
Wir gehen davon aus, es kann mit dieser Entscheidung für die Vermieter zumindest in formeller Hinsicht leichter werden eine Modernisierungsmieterhöung zu erstellen. Benötigen Sie in diesem Zusammenhang Unterstützung, wenden Sie sich gern an Ihren Ortsverein oder die Rechtsberater des Landesverbandes.