BGH: Zur Aufrechnung mit verjährter Schadensersatzforderung

Urteil v. 10.07.2024 - Az.: VIII 184/23

Der Vermieter kann selbst dann mit Schadensersatzansprüchen gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen, wenn diese bereits verjährt sind.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung verlangte die Mieterin vom Vermieter die Rückerstattung ihrer Barkaution in Höhe von rund 780 Euro. Der Vermieter reagierte erst nach Ablauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist (§ 548 Abs. 1 BGB), indem er die Kaution abrechnete und dabei die Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache erklärte. Die Mieterin klagte auf Rückzahlung der Kaution und argumentierte, dass die Aufrechnung des Vermieters wegen Verjährung unzulässig sei.

Das Berufungsgericht entschied zugunsten des Mieters. Grundsätzlich steht die Verjährung der Aufrechnung nicht entgegen, sofern die Forderungen zu dem Zeitpunkt noch nicht verjährt waren (§ 215 BGB). Das LG Nürnberg-Fürth kam zu dem Ergebnis, dass die Ausnahme hier nicht greift, da eine Aufrechnungslage nicht bestand. Nach Ansicht des Gerichts sind der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution und der Schadensersatz im Wege der Naturalrestitution nicht gleichartig, wodurch nicht aufgerechnet werden kann.

Der BGH kam jetzt zu dem Ergebnis, dass eine im Wohnraummietverhältnis typischerweise vereinbarte Barkaution so auszulegen ist, dass die Möglichkeit für den Vermieter besteht, im Rahmen der Kautionsabrechnung mit etwaigen Schadensersatzansprüchen aufzurechnen. Nach Ansicht des BGH hat das Berufungsgericht bei der Bewertung die beiderseitigen Interessen im Wohnraummietverhältnis nicht ausreichend gewürdigt. Der Sinn einer Barkaution liegt unter anderem darin, die Ansprüche des Vermieters zu sichern. Vermieter sollen nach Beendigung des Mietverhältnisses durch Aufrechnung mit der Kaution auf einfache Weise befriedigt werden. Dem Vermieter steht es bis zur Verjährung frei, die ihm zustehenden Ansprüche in Geld ersetzt zu verlangen (Ersetzungsbefugnis), daran habe aber nach allgemeiner Ansicht der Mieter wenig Interesse. Eine isolierte Anwendung dieser Ersetzungsbefugnis innerhalb der Verjährungsfrist seien lediglich formale Schritte, welche nach Ansicht des Senats nicht innerhalb der kurzen Verjährung erfolgen müssen.