BGH: Zur Mangelhaftigkeit einer Wohnung mit Feuchtigkeit

Urteil v. 21.06.2024 - Az.: V ZR 79/23

Weisen die Wände einer Souterrainwohnung erhebliche Feuchtigkeit auf, eignet sich die Wohnung regelmäßig nicht dem nach dem Vertrag vorausgesetzter Verwendung noch zu Wohnzwecken und ist daher mangelhaft.

Im Jahr 1999 kauften die Beklagten zwei Souterrain-Eigentumswohnungen und führten mehrere Sanierungsarbeiten durch, um Feuchtigkeitsschäden zu verhindern. Trotz dieser Maßnahmen traten wiederholt Feuchtigkeitsprobleme auf. 2017 wurde durch eine Fachfirma ein Angebot erstellt, in welchem ausgewiesen wurde, dass sich im Sockelbereich bereits Feuchtigkeitsschäden zeigen und ein Sanierungsbedarf feststeht. Im gleichen Jahr boten sie die Wohnungen zum Verkauf an und gaben an, dass diese 1904 erbaut und 1999 kernsaniert wurden. Im Exposé wurde darauf hingewiesen, dass Feuchtemängel an einer Außenwand bestehen und die Sanierungskosten vom Käufer zu tragen seien, was bereits im Preis berücksichtigt wurde. Die Kläger kauften die Wohnungen 2018 für 675.000 € und waren sich der Feuchtigkeitsprobleme bewusst. Aufgrund unerwarteter Feuchtigkeitsprobleme konnten sie jedoch nicht wie geplant einziehen und forderten Schadensersatz in Höhe von 32.551,08 €.

Der BGH bestätigt die Entscheidung des Berufungsgerichts, dass kein Anspruch auf Schadensersatz aufgrund einer fehlenden vereinbarten Beschaffenheit geltend gemacht werden kann. Zudem wurden im Kaufvertrag keine Zusicherungen über die Feuchtigkeitsfreiheit der Wohnungen oder einen ausreichenden baulichen Schutz gegen Feuchtigkeit getroffen. Im Gegenteil, der Kaufvertrag schloss ausdrücklich jegliche Vereinbarung über die Beschaffenheit aus. Zudem führt eine vor Vertragsschluss vom Verkäufer abgegebene Beschreibung, die im notariellen Vertrag nicht erwähnt wird, in der Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung. Allerdings ist es nicht zutreffend, dass die Wohnung aus dem Jahr 1904 trotz der erheblichen Feuchtigkeit der üblichen und zu erwartenden Beschaffenheit entspricht. Die bei Gefahrübergang vorgelegen Feuchtigkeit stellt einen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 und 2 BGB aF dar. Nach der Rechtsprechung des Senats begründet bei alten Häusern ohne übliche Kellerabdichtungen nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel. Entscheidend sind dabei der sanierte Zustand des Hauses, die Nutzung der Kaufsache, der bei der Besichtigung erkennbare Zustand und das Ausmaß der Feuchtigkeit. Da es sich um Wohnräume und nicht um einen Keller handelt, kann der Käufer erwarten, dass diese trocken sind. Daher sollte die vertragliche Vereinbarung mit der üblichen Nutzung übereinstimmen. Räume im Souterrain eines Altbaus, die bei Gefahrübergang starke Wandfeuchtigkeit aufweisen, sind normalerweise weder für die vertraglich vorgesehene Nutzung noch für die gewöhnliche Wohnnutzung geeignet und gelten somit als mangelhaft. Der vereinbarte Haftungsausschluss befreit die Beklagten nicht von der Haftung. Nach den gesetzlichen Bestimmungen (§ 444 BGB) kann ein Haftungsausschluss für einen arglistig verschwiegenen Mangel nicht greifen. Eine aktive Täuschung der Beklagten kann nicht verneint werden, da davon auszugehen ist, dass sie falsche Angaben bzgl. der Ursachen der Feuchtigkeit gemacht haben, da der von den Klägern angebotene Beweis nicht erhoben wurde. Die Arglist kann auch nicht wegen Offenkundigkeit verneint werden, d.h. die Beklagten trifft eine Offenbarungspflicht. Es ist nicht der Fall, dass die Kläger bei der Besichtigung anhand der Bauteilöffnungen hätten erkennen müssen, dass mit weiteren Feuchtigkeitsschäden zu rechnen ist.

Der Senat weist weiter daraufhin, dass der Beschluss der GdWE aus dem Jahr 1999 nichtig ist, da die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums Sache der Gemeinschaft ist und nicht auf die jeweiligen Eigentümer abgewälzt werden darf.