Mietrechtsanpassungsgesetz
Die Auswirkungen des Mietrechtsanpassungsgesetzes
Am 1. Januar 2019 ist das Mietrechtsanpassungsgesetz ist Kraft getreten, das eine Vielzahl von Änderungen im Bereich der Mietpreisbremse mit sich brachte. Darüber hinaus wurden die Regelungen zur Mietpreisbremse bis 2025 verlängert und gelten seit dem 1. April 2020 sogar in verschärfter Version.
» Neue Aufklärungspflichten
Bislang sieht die Mietpreisbremse vor, dass neue Mieten lediglich zehn Prozent über der ortsüblichen Miete liegen dürfen. Das Gesetz kennt dabei vier Ausnahmen. So darf die Miete höher sein, wenn bereits die Vorjahresmiete höher war, es sich um die erste Vermietung seit 01.10.2014 oder nach einer umfangreichen Modernisierung handelt oder innerhalb der letzten drei Jahre eine Modernisierung durchgeführt wurde. Will der Vermieter von einer dieser Ausnahmen Gebrauch machen, muss er den Mieter hierüber in Textform informieren; Ihm also beispielsweise mitteilen, wie hoch die Miete im Jahr vor Beendigung des vorigen Mietverhältnisses war. Tut er dies nicht, schuldet der Mieter auch keine höhere Miete. Holt der Vermieter die Information nach, kann er sich erst zwei Jahre nach Zugang auf die höhere Miete berufen. Dies gilt nicht, wenn er die Information zuvor lediglich in falscher Form, beispielsweise mündlich, durchgeführt hat und durch die Nachholung lediglich die Form geheilt wird. In diesem Fall gilt die höhere Miete ab Zugang der Erklärung in der richtigen Form.
» Rügepflicht des Mieters
Beibehalten hat der Gesetzgeber die Regelung, dass der Mieter begründet rügen muss, wenn die Miete seiner Meinung nach über der Mietpreisbremse liegt. Nur wenn der Vermieter seiner Aufklärungspflicht nicht nachgekommen ist, reicht eine einfache Rüge durch den Mieter aus. Stellt sich später heraus, dass die Miete tatsächlich zu hoch angesetzt war, ist der Vermieter verpflichtet, die überbezahlte Miete ab dem Zeitpunkt der Rüge zurück zu zahlen. Etwas anderes gilt für Mietverhältnisse, die ab dem 1. April 2020 geschlossen werden. Erfolgt die Rüge des Mieters innerhalb von 30 Monaten nach Vertragsschluss und war die Miete tatsächlich zu hoch, muss der Vermieter die überzahlte Miete rückwirkend ab Vertragsschluss zurückzahlen.
» Senkung der Modernisierungsumlage
Die Modernisierungsumlage wird durch das MietAnpG von bislang elf Prozent auf acht Prozent gesenkt. Darüber hinaus wird es eine Deckelung geben. Innerhalb von sechs Jahren darf sich die Miete aufgrund der Modernisierung lediglich um bis zu 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Betrug die Miete zuvor weniger als 7 Euro pro Quadratmeter beträgt die Erhöhungsgrenze sogar nur 2 Euro pro Quadratmeter. Ausgenommen sind Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sowie die Anpassung der Betriebskosten.
» Vereinfachtes Verfahren für Modernisierungsumlage
Mit dem MietAnpG führt der Gesetzgeber aber gleichzeitig ein vereinfachtes Verfahren zur Umlage der Modernisierungskosten ein. Betragen die Kosten für die Modernisierung weniger als 10.000 Euro, kann der Vermieter pauschal 30 Prozent als nicht umlegbaren Erhaltungsaufwand abziehen. Komplizierte Berechnungen oder Schätzungen entfallen dadurch. Darüber hinaus kann sich der Mieter nicht unter Berufung auf eine besondere Härte gegen die Mieterhöhung wehren. Auch eine Berechnung der zu erwartenden Betriebskosten nach der Modernisierung entfällt. Allerdings sind nach einer Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren weitere Erhöhungen aufgrund von Modernisierungen für fünf Jahre ausgeschlossen. Ausnahmen bestehen, wenn die Modernisierung aufgrund einer gesetzlichen Pflicht erfolgen muss und der Vermieter hiervon nichts wusste oder ein WEG-Beschluss über die weitere Modernisierung gefasst wird und zwei Jahre seit der letzten Modernisierungsmieterhöhung im vereinfachten Verfahren vergangen sind. Hat der Vermieter innerhalb von fünf Jahren vor der Erhöhung im vereinfachten Verfahren eine Modernisierungsmieterhöhung vorgenommen, sind die damals geltend gemachten Kosten von den jetzigen Kosten abzuziehen.
» Herausmodernisieren als Pflichtverletzung
Kündigt der Vermieter eine Modernisierung an und beginnt dann mehr als 12 Monate lang nicht mit den Arbeiten oder ruhen die Arbeiten für mehr als 12 Monate, erhöht sich die Miete laut Modernisierungsankündigung um das doppelte oder werden die baulichen Maßnahmen schikanös durchgeführt, vermutet das Gesetz fortan eine Pflichtverletzung des Vermieters, die dem Mieter einen Schadensersatzanspruch gewährt. Damit soll das sogenannte Herausmodernisieren unterbunden werden, wonach Modernisierungen nur durchgeführt werden, um Mieter zur Kündigung des Mietverhältnisses zu bewegen. Im Wirtschaftsstrafrecht wird das Herausmodernisieren darüber hinaus als Ordnungswidrigkeit aufgenommen, welche mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro zu ahnden ist.
» Anwendung von Normen des Wohnraummietrechts
Durch den Rechtsausschuss neu eingeführt wurde die Regelung, die die Anwendbarkeit von bestimmten Normen des Wohnraummietrechts auf Mietverträge mit juristischen Personen des öffentlichen Rechts und anerkannten privaten Trägern der Wohlfahrtspflege regelt, die die gemieteten Räume aus sozialen Beweggründen an Dritte zu Wohnzwecken überlassen. Bislang können diese Verträge beliebig befristet und gekündigt werden. Laut BGH tritt der Vermieter bei Kündigung des Hauptmietverhältnisses auch nicht in den Mietvertrag mit dem Dritten ein. Daher werden einige Normen des Wohnraummietrechts, beispielsweise zum Kündigungsschutz oder der Indexmiete, in diesem Bereich für anwendbar erklärt.