Sie suchen Rat zu Fragen rund um Ihre Immobilie? Wir sind für Sie da – ganz in Ihrer Nähe. Wir setzen uns engagiert, kompetent und individuell für das private Eigentum unserer Mitglieder ein.
Bild
BGH entscheidet zum Verhältnis von Zurückbehaltungsrecht, Minderung und der Kündigung infolge Zahlungsrückstands
Mit Urteil vom 10. April 2019 (Az. VIII ZR 12/18) entschied der BGH, dass sowohl ein Minderungs- als auch ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters entfällt, sobald er sich zur Duldung der Mängelbeseitigung – sei es auch aus Gründen einer „Beweissicherung“ für einen anhängigen Rechtsstreit über rückstän-
dige Miete – weigere. Die einbehaltenen Beträge seien sofort nachzuzahlen und ein weiterer Einbehalt scheide aus.
Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Die Beklagten mieteten seit 1998 die streitgegenständliche Wohnung, zunächst von der Rechtsvorgängerin der Klägerin, bis das Eigentum im Jahr 2014 an die Klägerin überging. Seit dem Jahr 1999 minderten die Beklagten die Miete, worüber jeweils ein Prozess mit der Rechtsvorgängerin und nachfolgend mit der Klägerin geführt wurde, in denen das Gericht die Minderung für diverse Mängel für gerechtfertigt erachtete. Nachfolgend fand ein Berufungsverfahren statt, währenddessen sich die Mieter aus Gründen der „Beweisvereitelung“ zur Duldung der Mängelbeseitigung weigerten. Die Beklagten blieben in dem nun streitgegenständlichen Zeitraum von März 2014 bis Mai 2017 in Anbetracht der gerichtlich für zulässig erachteten Minderungsquoten mit erheblichen Mietrückständen unter zusätzlicher Berufung auf ein Zurückbehaltungsrecht in Verzug, welches die Klägerin zur außerordentlichen und hilfsweise ordentlichen Kündigung veranlasste. Während das Amtsgericht den zur Kündigung berechtigenden Zahlungsverzug nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit. a und b BGB und einen Räumungs- bzw. Herausgabeanspruch bejahte, wies das Landgericht die Klage ab. Der BGH gab nun der klagenden Vermieterin Recht.
Der BGH stellte in seiner Entscheidung zunächst klar, dass die in den beiden Vorprozessen getroffenen Feststellungen zu den Mängeln der Wohnung und den hieraus erwachsenen Minderungsquoten lediglich Vorfragen betreffe und daher für sie keine Rechtskraft bestünde. Im Übrigen käme es auf diese Feststellungen aber auch nicht an, da sich die Beklagten unabhängig von der Minderung und dem zusätzlich geltend gemachten Zurückbehaltungsrecht (§ 320 Abs. 1 S. 1 BGB) in einem die Klägerin zur Kündigung berechtigenden Zahlungsrückstand befanden. Grundsätzlich könne ein auf das Vorliegen von Mängeln gestütztes Leistungsverweigerungsrecht auch neben einer Mietminderung angeführt werden. Allerdings entfalle das Leistungsverweigerungsrecht, wenn dessen Zweck, den Vermieter zur Mangelbeseitigung anzuhalten, verfehlt wird oder nicht mehr erreicht werden kann. So erlösche das Zurück-behaltungsrecht mit der Beendigung des Mietverhältnisses und wenn der Mieter dem Vermieter bzw. dessen Beauftragten den Zutritt, die Prüfung und die Mangelbeseitigung verweigere. Denn es widerspräche dem Zweck des Leistungsverweigerungsrechts, wenn der Gläubiger einerseits Druck ausübe und den Schuldner damit zur Leistung anhalte, andererseits aber dessen Leistungserfüllung ablehne.
Ferner sei das Leistungsverweigerungsrecht zeitlich und betragsmäßig schonend auszuüben. Demgemäß dürfe der einbehaltene Betrag nicht ohne zeitliche Begrenzung einen mehrfachen Betrag der monatlichen Miete oder der Mangelbeseitigungskosten ausmachen. Dem infolge eines Mangels gestörten Äquivalenzverhältnis werde für bereits abgelaufene Zeitabschnitte im Wege der geminderten Miete Rechnung getragen. Das mangelbedingte Ungleichgewicht könne vielmehr nur für die Zukunft beseitigt werden. Mit einer verweigerten Duldung der Mängelbeseitigung sei dieser Zweck des Leistungsverweigerungsrecht hingegen verfehlt und das Zurückbehaltungsrecht erlösche, wodurch einbehaltene Beträge sofort fällig sind und anderenfalls die Kündigung infolge Zahlungsrückstands droht.