BGH: Wohnungseigentümer haftet nicht für Störungen durch Mieter

Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 18.12.2020 (Az: V Zr 193/19) entschieden, dass der vermietende Eigentümer nicht als Zustandsstörer haftet, wenn der Schaden allein auf eine Handlung des Mieters zurückzuführen ist. Der Fall: In einer als Zahnarztpraxis vermieteten Teileigentumseinheit einer Wohnungseigentümergemeinschaft brach aufgrund eisiger Außentemperaturen eine den Zahnarztstuhl versorgende Kaltwasserleitung. Es entstanden Wasserschäden in einer zweiten gastronomisch genutzten Teileigentumseinheit, die von dem klagenden Gebäudeversicherer reguliert wurde. Der Gebäudeversicherer macht nachträglich aus übergegangenem Recht einen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch in Höhe von 73.137,40 € gegen den Eigentümer der vermieteten Zahnarztpraxis geltend. Amstgericht und Landgericht bejahrten die Ansprüche des Versicherers. Der BGH: Die Bundesrichter folgen den Vorinstanzen mangels Informationen nicht, und verwiesen das Verfahren zurück. In der Sache führten sie aber aus, dass ein verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch immer dann gegeben sei, wenn von einem Grundstück im Rahmen privatwirtschaftlicher Benutzung rechtswidrige Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die der Eigentümer oder Besitzer des betroffenen Grundstücks nicht dulden muss und er daraus Nachteile erleidet. § 906 Abs. 2 S. 2 BGB sei in analoger Anwendung auch anzuwenden, wenn die Einwirkungen vom Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers ausgehen. Ausgeschlossen sei ein Anspruch in diesem Fall indes dann, wenn die Beeinträchtigung von einem Mangel im Sondereigentum ausgehe. Dies sei in diesem Fall nicht gegeben, da sich die geplatzte Wasserleitung im Sondereigentum befinde. Nach der Aufteilung des Hauses habe sie entweder als Sondereigentum oder als Zubehör (§ 97 BGB) im Eigentum des Beklagten gestanden und sei Teil der von ihm vermieteten Sache. Der Eigentümer könne jedoch nicht mit Sicherheit als Störer im Sinne des § 906 Abs. 2 S. 2 BGB bewertet werden. Die Störereigenschaft folge nicht allein aus dem Eigentum oder Besitz an der Immobilie, von der die Einwirkung ausgehe. Erforderlich sei vielmehr, dass die Beeinträchtigung zumindest mittelbar auf den Willen des Eigentümers oder Besitzers zurückgehe. Dies sei dann zu bejahen, wenn sich aus der Art der Nutzung der Immobilie von der die Einwirkung ausgeht, eine „Sicherungspflicht“ ergibt. Eine solche werde durch den Senat insbesondere bei Wasserrohrbrüchen bejaht, die auf Nachbargrundstücke oder -wohnungen einwirken. Solche Störungen stellen kein allgemeines Risiko dar, das sich - wie etwa ein Blitzschlag - ebenso gut beim Nachbarn hätte verwirklichen können und dessen Auswirkungen von dem jeweils Betroffenen selbst zu tragen sind. Allerdings sei auch die eingeschränkte Verantwortlichkeit des Eigentümers für Handlungen seines Mieters zu berücksichtigen. Insbesondere könne der Eigentümer nicht für den Schaden zur Verantwortung gezogen werden, wenn dieser nur aufgrund fehlender Beheizung der Räumlichkeiten zurückzuführen wäre. Ein Eigentümer könne für Störungshandlungen seines Mieters nämlich nur dann verantwortlich gemacht werden, wenn er dem Mieter den Gebrauch seiner Sache mit der Erlaubnis zu störenden Handlungen überlassen hat oder es unterlässt, ihn von einem fremdes Eigentum beeinträchtigenden Gebrauch abzuhalten. Davon, dass ein Mieter die Räume auch bei strengem Frost nicht beheizt, müsse der Vermieter ohne besondere Anhaltspunkte jedoch nicht ausgehen. Der Eigentümer sei auch kein Zustandsstörer, wenn der Schaden zwar von einem in seinem Eigentum stehenden Bauteil bzw. Gerät ausgeht, aber allein auf eine fahrlässige oder vorsätzliche Handlung des Mieters zurückzuführen ist. Eine Störereigenschaft könne ihm nur zugeschrieben werden, wenn feststehe, dass die Beschaffenheit des Bauteils bzw. Geräts nicht ordnungsgemäß war und für den Schadenseintritt zumindest mitursächlich gewesen sein kann. Dies müsse nun festgestellt werden, um eine Bewertung vornehmen zu können. Sollte sich jedoch erweisen, dass die Beschaffenheit der Leitung nicht ordnungsgemäß war, und deshalb den Schaden (mit-)verursacht haben könnte, wäre der beklagte Eigentümer als Störer zu werten.