Pflichten des Vermieters und Kleinreparaturklauseln: Was Sie wissen sollten

Die Instandhaltung und Instandsetzung einer vermieteten Wohnung ist gemäß § 535 Absatz 1 BGB eine der Hauptpflichten des Vermieters. Dies bedeutet, dass der Vermieter für alle anfallenden Kosten aufkommen muss, sofern die Schäden nicht durch eine unsachgemäße Nutzung der Wohnung durch den Mieter entstanden sind. Diese Regelung stellt sicher, dass Mieter in einer gut instandgehaltenen Wohnung leben können, ohne für größere Reparaturen aufkommen zu müssen.

Kleinreparaturklauseln im Mietvertrag

In der Praxis ist es jedoch üblich, dass Vermieter die Kosten für kleinere Reparaturen auf den Mieter umlegen. Dies geschieht durch sogenannte Kleinreparaturklauseln im Mietvertrag. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehreren Urteilen bestätigt, dass solche Klauseln rechtens sind, solange sie bestimmte Bedingungen erfüllen. Eine der wichtigsten Entscheidungen hierzu ist das Urteil vom 07.06.1989 (Az. VII ZR 91/88), in dem der BGH feststellte, dass die Umlage von Kleinreparaturen auf den Mieter zur Wahrung des Rechtsfriedens beiträgt, da der Aufwand zur Ermittlung des Verschuldens bei Bagatellschäden unverhältnismäßig hoch wäre.

Was darf umgelegt werden?

Nicht jede kleine Reparatur kann auf den Mieter abgewälzt werden. Die Kleinreparaturklausel muss sich auf Teile der Mietsache beschränken, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Dazu gehören beispielsweise Installationsgegenstände und Bedienelemente für Elektrizität (wie Lichtschalter und Steckdosen), Wasser (wie Wasserhähne und Abflussbecken), Gas (wie Öfen und Herde), Heiz- und Kocheinrichtungen sowie Schließeinrichtungen an Fenstern und Türen. Der BGH hat dies in seinem Urteil vom 06.05.1992 (Az. VIII ZR 129/91) klargestellt.

Höchstgrenzen für Kleinreparaturen

Eine wirksame Kleinreparaturklausel muss auch Höchstgrenzen für die Kosten festlegen. Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 06.05.1992 (Az. VIII ZR 129/91) eine Höchstgrenze von 150 DM pro Reparatur und eine jährliche Gesamtbelastung des Mieters von 6 % der Jahresbruttokaltmiete als angemessen angesehen. In den Mietverträgen von Haus & Grund Schleswig-Holstein wurden diese Beträge an die Preisentwicklung angepasst. Aktuell liegtdort die Höchstgrenze pro Reparatur bei 110 Euro zzgl. Umsatzsteuer, und die jährliche Gesamtbelastung des Mieters ist auf 8 % der Jahresmiete ohne Betriebskosten gedeckelt.

Bindung an die vereinbarten Höchstgrenzen

Wichtig zu wissen ist, dass eine Erhöhung der Höchstgrenzen während des laufenden Mietvertrages durch den Vermieter nicht möglich ist. Die im Mietvertrag vereinbarten Höchstgrenzen sind bindend und bieten den Parteien somit eine gewisse Planungssicherheit.

Fazit

Kleinreparaturklauseln sind ein gängiges Mittel, um die Kosten für kleinere Reparaturen fair zwischen Vermieter und Mieter aufzuteilen. Vermieter sollten jedoch darauf achten, dass die Klauseln rechtlich einwandfrei formuliert sind und die festgelegten Höchstgrenzen eingehalten werden.