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Der Nutzungszweck entscheidet, ob ein Miet- oder ein Gewerbemietverhältnis vorliegt
Erneut hat der BGH mit Urteil vom 13. Januar 2021, VIII ZR 66/19 klargestellt, dass allein der Nutzungsweck darüber entscheidet, ob die Regelungen des Wohnraum- oder des Gewerberaummietrechts Anwendung finden. Sollen die Räume durch den Mieter – auch zu Wohnzwecken – weitervermietet werden, sind die Regelungen aus dem Wohnraummietverhältnis nicht auf das Hauptmietverhältnis anwendbar. Ob die Wohnraumregelungen durch konkludente Vereinbarung dennoch anwendbar sind, muss der Richter durch Auslegung ermitteln. Im zu entscheidenden Fall war dem nicht so.
Der konkrete Fall:
Ein Zwangsverwalter klagte gegen einen Mieter auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie auf rückständige Miete, Nutzungsentschädigung etc. Vor der Zwangsverwaltung hatte die Zwangsverwaltungsschuldnerin acht Wohnungen an eine GmbH & Co. KG mit einem Vertrag überschrieben. Die Hauptmieterin war laut Vertrag zur Untermiete berechtigt, außerdem sollte sich die Kündigungsfristen nach §573c BGB richten. Nachdem der Zwangsverwalter das Mietverhältnis mit der Hauptmieterin ohne Angabe von Gründen bis zum 30. November 2011 gekündigt hatte, vermietete diese eine der Wohnungen am 21. September 2011 an den Beklagten. 2016 kündigte der Zwangsverwalter das Mietverhältnis zwischen der Hauptmieterin und dem Beklagten wegen Zahlungsverzugs fristlos, hilfsweise fristgemäß.
Die Begründung der Vorinstanz: Das Berufungsgericht hatte u. a. ausgeführt, dass der Zwangsverwalter nicht in das Mietverhältnis zwischen der Hauptmieterin und dem Beklagten eingetreten sei (§565 BGB), denn die Kündigung des Mietvertrages mit der Hauptmieterin sei unwirksam gewesen. Die Kündigung habe keine Kündigungsgründe für das berechtigte Interesse der Vermieterin enthalten. Schließlich habe sich die ursprüngliche Vermieterin der Geltung des Wohnraummietrechts zumindest konkludent unterworfen.
Die Begründung des BGH: Der BGH hob diese Entscheidung auf und verwies die Sache zurück zur Feststellung der inhaltlichen Berechtigung der Ansprüche. Ob Wohnraum- oder Gewerbemietrecht Anwendung finde, hänge vom Nutzungszweck ab, der durch Auslegung zu ermitteln sei. Der Hauptzweck der Anmietung sei nicht gewesen, die Wohnräume zu eigenen Wohnzwecken anzumieten, schließlich handele es sich bei der Hauptmieterin um eine juristische Person. Auch die gleichzeitige Anmietung von acht Wohnräumen spreche gegen die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Vielmehr entspreche der Zweck dem in § 565 BGB geregelten Fall, nämlich Dritten die Wohnungen zu Wohnzwecken gewerblich weiter zu vermieten. Auch habe sich die Vermieterin nicht den Regelungen des Wohnraummietrechts konkludent unterwerfen wollen. Eine solche Auslegung spreche bereits gegen den Wortlaut des Vertrages. Denn hier sei nur die Anwendung der im Wohnraummietrecht geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen und das Schriftformerfordernis geregelt worden. Dies spreche gegen eine stillschweigende Vereinbarung.
Auch vereinbarte Erlaubnispflicht zur Tierhaltung spreche nicht für eine stillschweigende Unterwerfung der Vermieterin unter das Wohnraummietrecht. Es sei schließlich Vertragszweck gewesen, dass die Hauptmieterin die Wohnung zu Wohnzwecken an Dritte weitervermiete. Auch spreche die Interessenlage der Vermieterin gegen eine solche Auslegung, denn weitere nicht einmal näher bezeichnete Einschränkungen durch das Wohnraummietrecht laufen den Interessen der Vermieterin von Geschäftsräumen grundsätzlich zuwider.