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Keine Neubestellung des Verwalters bei Rechtsformwechsel der Verwaltung
Wenn eine bestellte Verwaltung ihr einzelkaufmännisches Unternehmen in eine Kapitalgesellschaft ändert, gehen die Organstellung und der Verwaltervertrag in der Regel nach der Rechtsnachfolge auf den übernehmenden Rechtsträger über. Ein höchstpersönliches Gepräge ergibt sich nicht allein daraus, dass ursprünglich eine natürliche Person zum Verwalter bestellt wurde. Dies entschied der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 2. Juli 2021 -V ZR 201/20.
Was bedeutet das konkret für Wohnungseigentümer?
Das Setting: Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Verwalterin der Anlage gliederte während ihrer Amtszeit ihr im Handelsregister als solches eingetragenes einzelkaufmännisches Unternehmen zur Neugründung einer GmbH aus, blieb jedoch Geschäftsführerin. Die Wohnungseigentümer fassten daraufhin den Beschluss, dass der bestehende Verwaltervertrag und die Verwalterbestellung der GmbH verlängert wird. Diesen Beschluss focht der Kläger mit der Begründung an, dass es bei der erneuten Bestellung an Alternativangeboten gefehlt habe.
Was sagt das Gericht?
Das Urteil: Das erstinstanzliche Gericht gab dem Kläger recht. Die Bundesrichter sahen das jedoch anders: Grundsätzlich sei es richtig, dass bei Neubestellung eines Verwalters Alternativangebote eingeholt werden müssten. Bei einer Wiederbestellung des amtierenden Verwalters sei dies allerdings nur dann notwendig, wenn sich seit der Erstbestellung des wieder zu bestellenden Verwalters der Sachverhalt verändert habe. Hier sei jedoch nicht von einer Neubestellung auszugehen. Verwaltervertrag als auch Verwalteramt seien bei der Ausgliederung des einzelkaufmännischen Unternehmens auf die neu entstandene Kapitalgesellschaft übergegangen. Es könne nicht pauschal auf eine höchstpersönliche Amtsausübung abgestellt werden; selbst dann nicht, wenn zunächst eine natürliche Person zum Verwalter bestellt worden sei. Dafür spreche bereits, dass ansonsten die umwandlungsrechtlichen Regelungen aus dem Umwandlungsgesetz leerliefen.
Besonders wichtig: ein sachkundiger und leistungsfähiger Verwalter
Auch die Stellung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft rechtfertige nicht die generelle Annahme eines höchstpersönlichen Rechtsverhältnisses. Dennoch sei das Amt des Verwalters mit Pflichten und Befugnissen erheblicher Bedeutung verbunden. Den Wohnungseigentümern komme es daher regelmäßig darauf an, einen fachkundigen Verwalter zu bestellen. Sie erwarteten aber nach Auffassung der Richter im Allgemeinen nicht, dass der Inhaber eines im Handelsregister eingetragenen Unternehmens die Aufgaben des Verwalters höchstpersönlich wahrnimmt. Durch eine Umwandlung gehe vor allem dann auch kein Einbruch der Sachkunde und Leistungsfähigkeit einher, wenn der Verwalter weiterhin als Gesellschafter und Geschäftsführer maßgeblich Einfluss nehme.
Auch die Tatsache, dass die Eigentümer nach der Umwandlung keinen Einfluss mehr auf Wechsel in der Geschäftsführung haben, führe zu keiner anderen Bewertung, da an dieser Stelle das jederzeitige Recht zur Abberufung des Verwalters stehe.
Die Höchstpersönlichkeit folge auch nicht daraus, dass bei der Bestellung einer natürlichen Person zum Verwalter im Zweifel von einem Ausschluss der Rechtsnachfolge auf eine Kapitalgesellschaft auszugehen sei. Unabhängig von der Auffassung des Senats, ob ein solcher Ausschluss überhaupt möglich sei, fehle es bereits an einer planwidrigen Lücke in dem Verwaltervertrag, die eine ergänzende Vertragsauslegung erst möglich mache. Allein die Tatsache, dass der Verwaltervertrag keine Regelung über die Folgen einer Umwandlung des Unternehmens der Verwalterin enthalte, genüge nämlich nicht, weil die Rechtsfolgen der Ausgliederung eines einzelkaufmännischen Unternehmens zur Neugründung einer Kapitalgesellschaft gesetzlich geregelt sind. Zudem dürfte eine ergänzende Auslegung des Verwaltervertrages nicht dem hypothetischen Willen der Parteien entsprechen.
Alternativangebote seien auch nicht deswegen einzuholen gewesen, weil sich der Sachverhalt anderweitig geändert habe; also zum Beispiel weil sich bei der Amtsführung des Verwalters relevante Veränderungen wie Qualitätsdefizite oder eine Verschlechterung des Verhältnisses zwischen Verwaltung und Wohnungseigentümern ergeben haben oder wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass dieselben Leistungen von anderen Verwaltungen spürbar kostengünstiger zu erhalten wären.
Die Ausgliederung des Verwaltungsunternehmens auf einen anderen Rechtsträger führt als solche im Ergebnis nur zu einem Wechsel des Rechtsträgers und insbesondere dann nicht zu Veränderungen bei der Amtsführung, wenn die handelnden Personen – wie hier – dieselben bleiben.