Grundsteuerreform: Stellplatz und Wiese können zu steuerlichen Luxusgütern werden – zumindest in Bonn

Unglaublich aber wahr, es gibt sie, die Fälle in Bonn, in denen Hauseigentümer für Stellplatz oder unbebaubare Blumenwiese mehr Steuern bezahlen müssen, als für das Wohneigentum.  Haus & Grund fragte die Oberfinanzdirektion Köln, was zu tun ist. Die antwortet u.a. so:

Bei der Bewertung von eigenständigen Grün- und Gartenflächen kann es im Einzelfall zu sachgerechten Lösungen führen (auch zu einem Ausgleichen von etwaigen Ungenauigkeiten in der pauschalen Wertermittlung der örtlichen Gutachterausschüsse), wenn eine Bescheinigung zur Nichtbebaubarkeit oder ein geeignetes Sachverständigengutachten zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes beigebracht wird.

Variante 1: Es liegt insgesamt ein bebautes Grundstück vor

Gehört eine nachweislich nicht bebaubare Teilfläche zu einer wirtschaftlichen Einheit, auf der eine andere Teilfläche tatsächlich bebaut ist, so ist der Bodenrichtwert für den Entwicklungszustand „baureifes Land“ für die vollständige wirtschaftliche Einheit anzusetzen. Mit Blick auf die Nutzungsart des zu bewertenden gesamten Grundstücks trifft damit der Entwicklungszustand „baureifes Land“ zu.

Des Weiteren ist die Art der baulichen Nutzung des Bodenrichtwertgrundstücks für das zu bewertende Grundstück regelmäßig zu übernehmen. So ist zum Beispiel bei einem Grundstück mit einem Lebensmittelmarkt, welches in einer Bodenrichtwertzone von Grundstücken mit Einfamilienhäusern liegt, der Bodenrichtwert für den Entwicklungszustand baureifes Land der Nutzungsart „Wohnen“ anzusetzen, wenn der örtliche Gutachterausschuss auf die Ausweisung einer deckungsgleich überlagernden Bodenrichtwertzone verzichtet hat.

Ergebnis: Demnach ist für eine bebaute wirtschaftliche Einheit in dieser Bodenrichtwertzone der Bodenrichtwert für baureifes Land anzusetzen.

Variante 2: Die vollständige wirtschaftliche Einheit ist unbebaut

Sollte es sich tatsächlich bei dem vollständigen Grundstück um ein unbebautes Grundstück handeln (d.h. auf keiner Teil-Fläche der zu bewertenden Fläche befindet sich ein Gebäude) und der Nachweis über die vollständige Nichtbebaubarkeit liegt vor, dann ist durch das zuständige Finanzamt der Bodenwert abzuleiten, wenn der örtliche Gutachterausschuss keinen passenden Bodenrichtwert ermittelt und veröffentlicht hat.

Nachweis muss Eigentümer erbringen

Der eindeutige Nachweis über die Nichtbebaubarkeit (z. B. durch Vorlage einer entsprechenden Bestätigung des Bauamts) ist durch die Grundstückseigentümerin bzw. den Grundstückseigentümer zu erbringen (z. B. im Rahmen eines Einspruchsverfahrens gegen den Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwerts). Der Ansatz von ausgewiesenen Bodenrichtwerten für land- und forstwirtschaftliche Nutzungen ist in diesen Fällen unzulässig.

Ist der Grundsteuerwert nach Auffassung der Grundstückseigentümerin oder des Grundstückseigentümers zu hoch, besteht unter den Voraussetzungen des § 220 des Bewertungsgesetzes die Möglichkeit, durch Vorlage eines Sachverständigengutachtens einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Davon ist auszugehen, wenn der Grundsteuerwert erheblich von dem gemeinen Wert abweicht. Der Gesetzgeber geht – wie auch der Bundesfinanzhof - von einer erheblichen Abweichung aus, wenn der vom Finanzamt festgestellte Grundsteuerwert den durch Sachverständigengutachten nachgewiesenen niedrigeren gemeinen Wert um 40 % oder mehr übersteigt.

Fehlerbeseitigende Fortschreibung möglich

Nach Ablauf der Einspruchsfrist kommt grundsätzlich nur noch eine sogenannte „fehlerbeseitigende Fortschreibung“ zum nächstmöglichen Stichtag in Betracht.

Soll ein Fehler durch eine fehlerbeseitigende Wertfortschreibung beseitigt werden (d.h. der Grundsteuerwert erhöht oder vermindert sich), so muss die Veränderung des Grundsteuerwerts mehr als 15.000 € nach oben oder nach unten betragen. Zum besseren Verständnis: Bei einer Wertfortschreibung handelt es sich nicht um eine Änderung der ursprünglichen Feststellung, sondern um eine neue Feststellung auf einen anderen Stichtag.

Hebesätze legt die Gemeinde fest

Nach dem Grundgesetz steht den Gemeinden das Aufkommen der Grundsteuer zu. Die Gemeinden haben dabei das Recht, die Hebesätze der Grundsteuer im Rahmen der Gesetze selbst festzusetzen (Hebesatzautonomie). Demnach bestimmt die Gemeinde selbstständig, ob und zu welchem Hebesatz von dem in ihrem Gebiet liegenden Grundbesitz Grundsteuer zu erheben ist. Höchstsätze für die Grundsteuer, wurden in Nordrhein-Westfalen nicht festgelegt.

Bonn hat beschlossen, differenzierte Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke einzuführen. Unbebaute Grundstücke zählen mangels Wohnnutzung zu den Nichtwohngrundstücken. Der Hebesatz für die Nichtwohngrundstücke liegt bei 900 vom Hundert und für Wohngrundstücke bei 657 vom Hundert.

Weitere Informationen: Die digitale Info-Plattform der Finanzverwaltung ist rund um die Uhr unter www.grundsteuer.nrw.de erreichbar. Weitere Informationen der Finanzverwaltung Nordrhein-Westfalen finden Sie auch unter: Fragen & Antworten zur Grundsteuerreform | Finanzverwaltung NRW.

FF