Mietspiegel Bonn

Pressemitteilung Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg e. V. zur Vorstellung des Bonner Mietspiegels 2024 am 28.11.2024

Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg ist sehr froh, dass der Bonner Mietspiegel 2024 zum 1. Dezember in Kraft treten kann – trotz der unerwarteten Problemstellungen, die sich vor allem durch den Ausfall eines wichtigen Mitarbeiters der Stadt Bonn ergeben haben. Auch wir sehen im Mietspiegel eine wichtige Grundlage für Mieter und Vermieter, sich über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für ihre Wohnung leicht und verständlich zu informieren.

Für die Vermieter ist der Mietspiegel auch ein wichtiges Instrument, um Mieterhöhungen rechtssicher durchführen zu können. In Zeiten hoher Inflation ist es sicherlich nicht für alle leicht, wenn wir über Mieterhöhungen sprechen. Doch wir wollen mit diesem Thema offen umgehen, denn bei steigenden Instandhaltungs- und Verwaltungskosten und höherem Zinsniveau ist es für viele Vermieter schlicht notwendig, die Mieten regelmäßig – im Rahmen des Mietspiegels – anzupassen. Wir wissen, dass viele Vermieter dabei mit Augenmaß vorgehen und vor allem ein großes Interesse an einem guten Verhältnis zu ihren Mietern haben. Jedes zweite Mitglied von Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg erhöht die Miete übrigens nur anlässlich einer Neuvermietung und nicht im laufenden Mietverhältnis. Private Kleinvermieter halten sich also mit Mieterhöhungen sehr zurück und sind die Garanten stabiler Mieten schlechthin.

Das durchschnittliche Mietenniveau ist in Bonn mittlerweile auf 9,94 Euro/m², also knapp unter 10 Euro/m², angestiegen. Das sind rund 12 Prozent mehr als vor vier Jahren, bei der letzten Haupterhebung. Oder umgerechnet moderate 2,9 Prozent Mietenanstieg pro Jahr. Wir halten dies angesichts der Entwicklung des Wohnungsmarktes für nachvollziehbar und auch angemessen.

Die "Preistreiber" sind nicht die privaten Vermieterinnen und Vermieter. Der Anstieg der Nettokaltmieten ist - auch in Bonn - weit hinter der Inflationsrate zurückgeblieben, die für das Gesamtjahr 2023 in Deutschland 5,9 % betrug. Mehr als ein Drittel der Wohnkosten geht vielmehr auf die Nebenkosten zurück. Hier betrug der Anstieg im Jahr 2023 11,3 %. Hier machen sich vor allem die stark gestiegenen Kosten für Energie bemerkbar. Aber auch die Stadt Bonn wird das Wohnen durch die Erhöhung des Hebesatzes von 680 auf 732 Punkte und den damit verbundenen Kostenanstieg bei der Grundsteuer erneut deutlich verteuern und dies hat allein die Stadt Bonn zu verantworten. Die Forderung nach einer Verlängerung der Mietpreisbremse oder einem Mietenstopp gehen an den Ursachen der Wohnkostenverteuerung vorbei, denn eine Regulierung der Kaltmieten kann die Höhe der Wohnnebenkosten aktuell wenig beeinflussen.  Wir fordern aber insbesondere die Stadt Bonn auf, die versprochene Aufkommensneutralität bei der Grundsteuer einzuhalten, um die Bürgerinnen und Bürger wirtschaftlich nicht noch stärker zu belasten. Und nicht zuletzt wäre eine Grundsteuererhöhung aus unserer Sicht auch ein fatales Signal gegen den dringend benötigten Wohnungsneubau auch hier in Bonn.

Mietspiegel sind kein Instrument, um die Mietenentwicklung zu dämpfen, sondern sie sollen - wie schon der Name nahelegt - den Wohnungsmarkt spiegeln. Wir haben uns im Arbeitskreis Mietspiegel zusammen mit den anderen Mitgliedern intensiv darum gekümmert, einen guten, den gesetzlich geforderten anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen entsprechenden Mietspiegel für die Stadt Bonn zu erarbeiten. Es war für uns wichtig, dass wir uns mit unseren Anmerkungen und Anregungen aktiv einbringen, um die Situation auf dem Bonner Wohnungsmarkt so gut wie möglich abzubilden. Ich glaube, dass uns dies gemeinsam mit den anderen Mitwirkenden gelungen ist.

So haben wir uns unter anderem dafür eingesetzt, die Baualtersklassen gerade im Neubau anders einzuteilen, um Mietenunterschiede auch im Vergleich zu älteren Gebäuden besser darzustellen [Hinweis: Mietenniveau 2020-2023 +2,57 Euro/m² statt 2012 bis 2019 1,44 Euro/m²]. Das sind wichtige Signale für den Neubau, zugleich werden damit die Mieten älterer Gebäude nicht beeinflusst bzw. nicht angehoben.

Wir haben uns wie bereits in der Vergangenheit wiederholt dagegen ausgesprochen, die Höhe der Miete an Energiekennwerte zu koppeln, die vom Verbrauch beeinflusst sind, weil damit nicht der Energieeffizienzstandard eines Gebäudes gemessen wird. Diese Einflüsse haben sich jetzt nicht mehr als entscheidend herausgestellt. Doch wir bedauern sehr, dass keine Zuschläge für energetische Modernisierungen, wie bspw. Dämmung der Außenwände, der Kellerdecke oder des Daches bzw. der obersten Geschossdecke ermittelt werden konnten.

Wir finden es wichtig, dass den Gründerzeitbauten dieses Mal mit zwei Zuschlägen Rechnung getragen wird [Hinweis: Stuck an Außenfassade und an den Decken zusammen + 1,41 Euro/m², statt nur ein Zuschlag Stuck in Altbauten + 1,03 Euro/m²].

Zugleich sind aber viele sinnvolle Zuschläge, die im bisherigen Bonner Mietspiegel enthalten waren, nun weggefallen, wie z. B. für den barrierefreien Zugang bis zur Wohnungstür [Hinweis: bisher + 0,47 Euro/m²] oder die Erneuerung der Fenster seit dem Jahr 2014 [Hinweis: bisher + 0,25 Euro/m²]. Es ist dieses Mal leider kein Mietspiegel geworden, der Modernisierungs-maßnahmen der Vermieter honoriert, was sicherlich nicht gerade zur Motivation der Eigentümerinnen und Eigentümer beiträgt, in die Modernisierung ihrer Immobilien zu investieren. Und wenn man dann noch bedenkt, dass mehr als die Hälfte der privaten Vermieterinnen und Vermieter mit der Vermietung nach Abzug ihrer Kosten gar kein Geld verdienen, zeigt dies, wie gering die finanziellen Investitionsspielräume für Modernisierungen sind.

Vielleicht wäre es zu überlegen, die Befragung künftig stärker auf Vermieter zu konzentrieren, um gerade bei Modernisierungen eine andere und – wie wir glauben – in diesem Punkt genauere Datengrundlage zu erhalten.

Kurz vor Ende der gemeinsamen Arbeiten zum Mietspiegel gab es im Arbeitskreis dann noch einige Irritationen. Wir haben uns in diesem Jahr daher keineswegs leichtgetan, den Mietspiegel als qualifiziert anzuerkennen, weil wir mit Sorge sehen, dass wichtige Zuschläge eingeschränkt werden sollen. Wir stellen immer wieder fest, wie wichtig es für Mieterhaushalte ist, dass eine Wohnung über ein zeitgemäßes, modernisiertes Bad verfügt. Eine Bad-Modernisierung ist für den Vermieter zugleich sehr aufwändig und teuer. Es ist kaum nachvollziehbar und widerspricht der Praxis, dass nur Wohnungen einen Zuschlag erhalten sollen, in denen das Bad innerhalb der letzten fünf Jahre vor dem Stichtag 1. Oktober 2023 modernisiert wurde.

Bei der nächsten planmäßigen Fortschreibung des Mietspiegels im Jahr 2026 soll dieser Zuschlag aber in zeitlicher Hinsicht "dynamisiert" werden, d. h. für 2018 modernisierte Wohnungen dann nicht mehr anwendbar sein. Als ob die Badsanierung, die ohnehin nur mit 0,29 Euro/m² berücksichtigt werden kann, plötzlich von einem Tag auf den anderen an Wert verlieren würde. Das ist für uns schwer verständlich. Wir haben jedoch die fachliche Diskussion um diese Frage im Arbeitskreis nun vertagt und werden diese bei der Fortschreibung des Mietspiegels fortsetzen müssen.

Wir sind zuversichtlich, dass wir dann in zwei Jahren wieder gute Lösungen finden werden, damit wir einen qualifizierten Mietspiegel behalten, der in der Praxis gut auf- und angenommen, von allen Anwendern akzeptiert, und dann auch umfangreich genutzt wird.

Abschließend möchten wir allen im Arbeitskreis Mietspiegel engagierten Beteiligten für die konstruktive Arbeit danken.

Markus Gelderblom, Hauptgeschäftsführer