Qualifizierter Mietspiegel 2022 für die Stadt Bonn

Allgemeine Informationen zur Erstellung des Bonner Mietspiegels und Mitarbeit im "Arbeitskreis Mietspiegel"

Der Rat der Stadt Bonn hat am 1.9.2020 den neuen Bonner Mietspiegel als "qualifiziert" beschlossen. Bereits Ende Juli fanden die letzten Beratungen im Arbeitskreis Mietspiegel statt, in dem auch Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg und Haus & Grund Bad Godesberg mitgearbeitet und den Erstellungsprozess begleitet haben. Erarbeitet wurde der Mietspiegel von den zuständigen Ämtern der Stadt Bonn, die sich erstmals durch einen externen Experten des Instituts Wohnen und Umwelt (IWU) aus Darmstadt haben unterstützen lassen.

Ausgangspunkt war eine repräsentativ angelegte Befragung von Mieterhaushalten und Eigentümern von vermieteten Wohnungen, die mit einem eigens dafür erarbeiteten Fragebogen durchgeführt wurde. Damit wurden Angaben zum Mietverhältnis, wie bspw. die Höhe der Miete, sowie Informationen zu den gesetzlichen Wohnwertmerkmalen wie Art der Wohnung, Größe, Lage im Bonner Stadtgebiet und Ausstattungsmerkmale und Modernisierungsmaßnahmen abgefragt.

Für die Erarbeitung des Bonner Mietspiegels konnten Angaben aus mehr als 3.400 Fragebögen verwendet werden, die sich über das gesamte Stadtgebiet mit Mietwohnungsbestand verteilt haben. Das ist eine breite Datenbasis, um für den Mietspiegel die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) zu ermitteln. Dazu werden Mietverhältnisse analysiert, die in den letzten sechs Jahren aufgrund des Abschlusses eines Mietvertrages neu vereinbart wurden oder in denen die Miete in einem bestehenden Mietverhältnis angepasst worden ist. Ein Mietspiegel bildet daher nicht das Mietpreisniveau der Wohnungen ab, die derzeit am Markt angeboten werden (Marktmiete).

Erstmals wurde bei dieser Mietspiegelerstellung der 6-jährige Betrachtungszeitraum angewendet. Der Gesetzgeber hat diesen Zeitraum erst im Jahr 2019 um zwei Jahre verlängert, um den Mietpreisanstieg zu dämpfen. Diese Änderung ist kontrovers diskutiert worden, trat aber zum 1. Januar 2020 in Kraft, sodass diese Regelung für den Bonner Mietspiegel anzuwenden war.

Für die Beratung in den politischen Gremien wurde die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete in Bonn mit 8,87 Euro/m² angegeben. Gegenüber der vorherigen Erhebung im Jahr 2016 sind die Mieten im Durchschnitt um 2,2 Prozent pro Jahr gestiegen und damit deutlich stärker als das allgemeine Preisniveau.

Im Mietspiegel haben sich die Mieten für einzelne Wohnungsmarktsegmente unterschiedlich entwickelt. Vergleichsrechnungen anhand von Musterwohnungen haben gezeigt, dass gut ausgestattete und modernisierte Wohnungen einen stärkeren Mietanstieg aufweisen als Wohnungen, die einfach ausgestattet sind und wenig oder gar nicht modernisiert wurden.

Gegenüber dem bisherigen Mietspiegel aus dem Jahr 2016 haben sich auch im Aufbau des Mietspiegels deutliche Veränderungen ergeben. Einzelne Wohnwertmerkmale, wie bspw. barrierefreie Ausstattung oder Modernisierungen, werden nicht mehr mit Punkten, sondern absoluten Euro-Beträgen berücksichtigt. Dadurch erhöht sich die Anwenderfreundlichkeit. Ziel war es auch, die Merkmale verständlicher und eindeutiger zu beschreiben. Für verschiedene Merkmale, wie bspw. die feststehende Duschabtrennung oder Wandverkleidungen im Bad konnte kein Einfluss mehr ermittelt werden. Dafür wird eine Badmodernisierung, die in den letzten fünf Jahren stattgefunden hat, mit einem Zuschlag von 0,46 Euro/m² berücksichtigt.

Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg hat den gesamten Erstellungsprozess kritisch aus dem Blickwinkel unserer Mitglieder begleitet, die Ergebnisse hinterfragt und Vorschläge zur Verbesserung unterbreitet. So ist dadurch bspw. der Abschlag für Elektroleitungen, die auf Putz verlegt wurden und bei denen es in der Praxis Interpretationsspielräume gab, seitens der Ersteller geprüft worden und schließlich fortgefallen. Ebenso wurde die Systematik zur Berücksichtigung der Energiekennwerte auf eine handhabbarere Basis gestellt. Die Kennwerte werden jetzt nach einer einheitlichen Formel berechnet und Zuschläge in zwei Klassen gegliedert. Bereits ab einem Energieverbrauchskennwert von 130 kWh/m²a und besser kann ein Zuschlag von 0,28 Euro/m² angesetzt werden.

Nicht alle Anregungen und Verbesserungsvorschläge konnten realisiert werden, wie bspw. zur unterschiedlichen Beurteilung eines Hänge- oder Stand-WCs, die kaum nachvollziehbar ist, oder zur Korrektur sogenannter Teilinklusivmieten, in denen Betriebskostenbestandteile enthalten sind, die nicht berücksichtigt werden dürfen.

Der Vorstand von Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg hat vor dem Hintergrund des Erstellungsprozesses, der zum Ende hin von großem Zeitdruck geprägt war und des vorliegenden Mietspiegels die Vor- und Nachteile abgewogen und schließlich entschieden, dem Mietspiegel in der vorliegenden Form zuzustimmen. Damit wird eine wichtige Hilfestellung in der Praxis gegeben, die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen festzustellen. Dies trägt zur Transparenz und zum Rechtsfrieden bei. Wie auch in den Vorjahren steht Ihnen unsere Geschäftsstelle gerne für Fragen zur Anwendung des neuen Mietspiegels und dessen Zustandekommen zur Verfügung.

Update [5.7.2022]:

Zum 1.7.2022 ist der Bonner Mietspiegel anhand der Entwicklung des Verbraucherpreisindex für Deutschland fortgeschrieben worden. Alle im Mietspiegel enthaltenen Mieten wurden um 5,5 % erhöht.