Mietrechtsänderungen durch das IV. Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV)

Das IV. Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV) hat eine eine Reduzierung des bürokratischen Aufwands und eine Förderung des Wirtschaftswachstums zum Ziel. Aber auch das Mietrecht ist von Änderungen betroffen.

Verkürzung der Aufbewahrungsfristen (§ 14b Abs.1 S.1 UStG)

Das BEG IV beinhaltet in § 14b Abs. 1 UStG eine Verkürzung der Aufbewahrungsfrist für umsatzsteuerlich relevante Dokumente von zehn auf acht Jahre. Die Neuregelung betrifft gewerblich tätige Vermieter und Eigentümer, welche die umsatzsteuerliche Optierung wahrnehmen. Die neue Frist erlaubt die Löschung von Daten und Rechnungen nach Ablauf von acht Jahren, was eine (kleine) Erleichterung im Datenmanagement mit sich bringt und betroffene Eigentümer für einen kürzeren Zeitraum zur Lagerung und Verwaltung älterer Dokumente verpflichtet.

Digitalisierte Belegeinsicht (§ 556 Abs. 4 (neu) BGB)

Durch die Neueinführung des Abs. 4 in § 556 BGB erlaubt das BEG IV den Vermietern, die Belege zur Betriebskostenabrechnung in digitaler Form zur Verfügung zu stellen, anstatt die Originale in den Räumlichkeiten des Vermieters vorzulegen. Ein Anspruch der Mieter auf Einsicht in Originaldokumente ist im Gesetz nicht vorgesehen. Eine Verpflichtung zur Digitalisierung besteht insofern nicht, sodass die Form der Bereitstellung durch den Vermieter zunächst einmal frei gewählt werden kann. Gemäß der bisherigen Rechtsprechung musste der Mieter die Belege meist persönlich im Original beim Vermieter einsehen, was einen erheblichen Zeitaufwand für beide Parteien darstellte. Es wird prognostiziert, dass sich der jährliche Verwaltungsaufwand der Vermieter für die Bereitstellung der Belege auf rund 1,49 Millionen Euro d.h. 12 Minuten pro Gebäude reduziert.

(Form-) Erleichterte Widerspruchsmöglichkeit des Mieters bei Kündigung (§ 574b BGB)

Eine Modifikation erfährt die Formvorschrift des dem Mieter zustehendem Widerspruchsrechts gegen eine Kündigung des Vermieters. Die Neuregelung des § 574b Abs. 1 BGB sieht vor, dass der Widerspruch nicht mehr zwingend in Schriftform, sondern in Textform erfolgen kann. Die Anpassung erlaubt es Mietern, ihre Widerspruchserklärung auf elektronischem Wege zu übermitteln, beispielsweise per E-Mail, wodurch die Notwendigkeit einer postalischen Zusendung entfällt. Die Neuregelung führt zu einer Erleichterung für Mieter hinsichtlich der Dokumentation und des Beweises der rechtzeitigen Zustellung des Widerspruchs. Durch den Wegfall der Postzustellung verlängert sich die effektive Frist für Mieter. Der Widerspruch kann nun tatsächlich um 23:59 Uhr per Knopfdruck am letzten Tag der Frist beweisbar eingelegt werden. Zu beachten ist, dass die Vollmachtsregelungen unverändert bleiben, so dass ggf. überprüft werden muss, ob alle Mieter in Textform widersprochen haben.

Umstellung von Schrift- auf Textform für langfristige Gewerbemietverträge (§ 578 BGB)

Eine wesentliche Neuregelung betrifft die Formvorschriften für langfristige gewerbliche Mietverträge. Durch die Änderung des § 578 Abs. 1 BGB wird die bisher erforderliche Schriftform durch die Textform ersetzt. Damit können Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr in elektronischer Form, z.B. per E-Mail, wirksam geschlossen werden. Diese Änderung verringert die Anfälligkeit für Formfehler, die häufig zur Unwirksamkeit der vereinbarten Laufzeit bei langfristigen Mietverträgen geführt haben. Im Rahmen der Vertragsfreiheit bleibt es jedoch möglich, im gewerblichen Mietvertrag zusätzlich die Schriftform zu vereinbaren, auch wenn diese - wie bereits vor dem BEG IV - aufgrund der AGB-Kontrolle und/oder dem Vorrang von Individualvereinbarungen unwirksam sein könnte.

Hinweise von Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg

Das BEG IV greift die Problematik des Schriftformerfordernisses bei Gewerberaummietverträgen auf und verringert das Risiko, dass Formmängel die vereinbarte Befristung entfallen lassen oder Formmängel rechtsmissbräuchlich herbeigeführt werden. Die Unsicherheiten bei der Vereinbarung über die (doppelte) Schriftform bleiben jedoch bestehen.

Ebenso offen bleibt, ob die Regelungen über eine Verkürzung der umsatzsteuerlichen Aufbewahrungsfristen, über die Möglichkeit der digitalen Bereitstellung von Belegen sowie über die Reduzierung der Formvorschriften auf die Textform die administrativen Hürden in der Mietvertragsverwaltung ausreichend abbauen. Obwohl das Gesetz insgesamt auf Bürokratieabbau abzielt, beschränkt es sich häufig auf die Umstellung von Schriftform auf Textform. Zwar ergeben sich neue datenschutzrechtliche Herausforderungen, wie z.B. die Notwendigkeit, Dokumente bei der digitalen Übermittlung ausreichend zu verschlüsseln. Dennoch scheint das Gesetz die erhofften Ziele nur bedingt zu erreichen. Ob die vorgenannten Anpassungen tatsächlich die erhoffte bürokratische Entlastung darstellen und moderne, digitale Prozesse in der Mietvertragsverwaltung fördern, bleibt insofern abzuwarten.

MG