Neues im Mietrecht

Viele Gesetzesänderungen treten oftmals zum Jahreswechsel in Kraft. Wenngleich viele Gesetzesvorhaben ins Stocken geraten sind, nachdem die Ampel-Koalition zerbrochen ist und nun Neuwahlen zum Bundestag bevorstehen, gibt es dennoch die eine oder andere Änderung:

Betriebskostenabrechnung

Bekanntlich sind Mieter im Rahmen der vom Vermieter erstellten Betriebskostenabrechnung berechtigt, die Abrechnungsbelege einzusehen. Wie nun der neue Absatz 4 in § 556 BGB regelt, dürfen die Vermieter nunmehr die Belege den Mietern auch ohne Weiteres elektronisch bereitstellen. Diese Möglichkeit ist freilich nur ein Recht und keine Pflicht. Möglich ist es ab sofort, dem Mieter die Belege mittels eines E-Mail-Anhangs im pdf-Format zu übersenden. Möchte der Vermieter von dieser Option keinen Gebrauch machen, kann er den Mieter auch weiterhin auf die Einsicht in die in Papierform vorliegenden Originale verweisen.

CO2-Bepreisung

Im Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung ist zudem darauf hinzuweisen - auch wenn es sich nicht um eine explizit mietrechtliche Änderung handelt -, dass nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) nun der CO2-Preis wie gesetzlich von Anfang an vorgesehen auf 55,- € pro Tonne erhöht wurde. Demnach werden Erdgas und Heizöl entsprechend teurer; dies werden viele von Ihnen auch bereits nach dem Jahreswechsel an der Tankstelle festgestellt haben.

Schriftformerfordernis im Gewerbemietrecht

Eine für die mietrechtliche Praxis äußerst wichtige Änderung betrifft das Gewerbemietrecht. Bisher ist es so gewesen, dass befristete Gewerbemietverträge, die für eine längere Zeit als ein Jahr geschlossen wurden, zwingend die sog. Schriftform (§ 550 BGB) einhalten mussten. Alle wesentlichen Vertragsregelungen mussten daher nach § 126 BGB in einer Urkunde geregelt und von Vermieter und Mieter im Original unterschrieben werden. Diese Vorschrift dient zwar vor allem dem Erwerberschutz - der Käufer einer vermieteten Immobilie soll mit einem Blick in den Mietvertrag sehen können, in welche Regelungen er eintritt -, wurde aber von den Vertragsparteien vor allem dazu genutzt, um sich von einem unliebsam gewordenen Mietvertrag zu lösen. Man suchte also nach Fehlern bei der Schriftform, wenn man noch viele Jahre an den Gewerbemietvertrag gebunden war, aber das dort geführte Geschäft aufgegeben werden sollte, etwa weil der erhoffte Umsatz nicht erzielt werden konnte. Der Gesetzgeber hat nun zum 1.1.2025 geregelt, dass für befristete Gewerbemietverträge auch die Textform ausreicht (§ 578 Abs. 1 Satz 2 BGB). Was wiederum die Textform ist, regelt § 126b BGB, womit z. B. E-Mails gemeint sind. Ob der Gesetzgeber den mietrechtlichen Praktikern damit zunächst nur Steine statt Brot gegeben hat, wird sich sicher bald zeigen, aber noch ist es zwischen den Juristen überraschend umstritten, wie man mittels E-Mails einen Mietvertrag schließt. Hier sollten unsere Mitglieder sich durch unsere Rechtsberater ausführlich informieren lassen, wenn es um den Abschluss oder auch die Änderung von Gewerbemietverträgen geht.

Härtewiderspruch des Mieters gegen eine Kündigung

Neu ist ferner, dass die Mieter den sogenannten Härtewiderspruch z. B. nach einer Eigenbedarfskündigung jetzt ebenfalls in Textform, also per E-Mail, erklären können (§ 574b Abs. 1 BGB). Hier war bisher ebenfalls Schriftform erforderlich.

Kürze Aufbewahrungsfristen

Das Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV) bringt den Vermietern eine - geringfügige, aber immerhin - Erleichterung hinsichtlich der Verkürzung der Aufbewahrungsfristen: Für umsatzsteuerlich relevante Dokumente wurde die Frist von zehn auf acht Jahre verkürzt (§ 14b Absatz 1 Satz 1 Umsatzsteuergesetz). Dies betrifft gewerblich tätige Vermieter und Eigentümer, die zur Umsatzsteuer optiert haben, also auf die Gewerbemiete die Zahlung von Umsatzsteuer vereinbart haben.

Höheres Wohngeld

Und zu guter Letzt: Das Wohngeld wurde zum Jahreswechsel angepasst. Es stieg um durchschnittlich um rund 15 Prozent, wodurch die Steigerung der Mieten und die Inflation der Jahre 2021 bis 2023 aufgefangen werden sollen.

MG