Was bringt die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes für die Gebäudeeigentümer?

Die Bundesregierung hat Anfang April 2023 einen geänderten Referentenentwurf zur Änderung des Gebäudenergiegesetzes (GEG) vorgestellt. Auch wenn der Bundestag das Gesetz erst noch verabschieden muss, sind wesentliche Änderungen nicht mehr zu erwarten, nachdem sich die Ampelkoalition am 31.3.2023 geeinigt hat. Um es vorwegzunehmen: Es verbleibt bei einem Verbot für Öl- und Gasheizungen, wenn auch in zeitlich etwas gestreckterer Form als ursprünglich von Habeck gefordert. Im Kern hat die Bundesregierung folgende Eckpunkte beschlossen:

• Es bleibt bis zum 31.12.2023 zulässig, einen neuen Öl- oder Gasbrenner einbauen zu lassen. Allerdings darf eine solche Heizung längstens nur noch bis zum 31.12.2044 betrieben werden.
• Geht nach dem 1.1.2024 eine funktionierende Öl- und Gasheizung kaputt, darf sie repariert und weiterbetrieben werden. Sofern die alte Öl- oder Gasheizung nicht mehr zu reparieren ist ("Heizungshavarie"), kann zumindest übergangsweise erneut ein - auch gebrauchter -  Öl- oder Gasbrenner einbaut werden. Allerdings muss die Heizung dann innerhalb einer Frist von drei Jahren technisch so nachgerüstet werden, dass die 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Vorgabe erfüllt wird. Auf diese Weise soll vermieden werden, dass Eigentümer und Mieter längere Zeit im Kalten sitzen müssen, wenn bspw. Wärmepumpen nicht kurzfristig lieferbar sind.
• Für Eigentümer, die älter als 80 Jahre alt sind - wenn die Immobilien zwei Personen (z. B. Ehegatten) gehört, müssen nach dem Wortlaut der Regelung offenbar beide Personen das 80. Lebensjahr vollendet haben -, entfällt die Pflicht zum Umstellen auf Erneuerbare Energien. Geht die bisherige Öl- oder Gasheizung kaputt, darf sie folglich durch eine solche ersetzt werden.
• Öl- oder Gasheizungen, die in Bestandsgebäuden oder Neubauten ab dem 1.1.2024 eingebaut werden, müssen mindestens zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden.
• Es gilt "Technologieoffenheit". So wäre es möglich, die konventionelle Gasheizung mit einer Wärmepumpe zu ergänzen. Es wäre ferner denkbar, Solarthermie zu nutzen oder ein Hybridsystem aus Wärmepumpe und Gasheizung einzubauen, bei der die Wärmepumpe die Grundversorgung deckt und die Gasheizung an kalten Tagen einspringt. Auch weitere Alternativen wie Stromdirektheizungen, das Nutzen von Biomasse oder der Anschluss an ein Wärmenetz wären demnach zulässig.
• Ferner darf Wasserstoff als Energieträger genutzt werden, so dass sog. "H2-Ready-Gasheizungen", die vollständig auf Wasserstoff umgerüstet werden können, nach dem Referentenentwurf eingebaut werden dürfen. Voraussetzung ist jedoch, dass es einen verbindlichen Investitions- und Transformationsplan für Wasserstoffnetze geben muss und die Heizungen müssen schon 2030 mit mindestens 50 Prozent Biomethan und spätestens ab 2036 mit mindestens 65 Prozent Wasserstoff betrieben werden.
• Im Erb- oder Verkaufsfall einer Immobilie gilt das neue Recht, wobei hier eine Kulanzfrist von zwei Jahren ab dem Eigentumswechsel gewährt wird. Ausnahmen gibt es ferner, wenn eine unbillige Härte vorliegt - etwa wenn die notwendigen Investitionen nicht in einem angemessenen Verhältnis zum Wert des Gebäudes stehen - und für einkommensschwache Haushalte (Empfänger von Transferleistungen).
• Bei Mehrfamilienhäusern mit Gasetagenheizungen oder Einzelöfen sind weitere Übergangsfristen vorgesehen. Fällt die erste Gasetagenheizung in einem solchen Gebäude aus, hat der Eigentümer zunächst drei Jahre Zeit, sich zu entscheiden, wie für das gesamte Gebäude auf Erneuerbare Heizungen umgestellt wird. Innerhalb dieser Drei-Jahres-Frist dürfen vorübergehend noch Etagenheizungen eingebaut werden, die nicht die 65-Prozent-Vorgabe einhalten. Für den Fall, dass der Eigentümer sich dann für den Einbau einer Zentralheizung entscheidet, hat er weitere zehn Jahre Zeit, dies umzusetzen. Entscheidet sich der Eigentümer innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Neueinbau der ersten Etagenheizung aufgrund eines Ausfalls jedoch gegen eine Zentralheizung, muss nach jede nach Ablauf dieser Frist neu eingebaute oder aufgestellte dezentrale Heizungsanlage die 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Vorgabe einhalten. Anlagen, die in der Zwischenzeit zum Zweck der Inbetriebnahme neu eingebaut oder aufgestellt wurden, müssen die Anforderungen nicht erfüllen.
• In Wohnungseigentümergemeinschaften mit Etagenheizungen gelten aufgrund der notwendigen Beschlussfassungen und deren Vorbereitung durch den Verwalter bestimmte Verfahrensabläufe und -fristen. Im Ergebnis wird rechtlich eine Umstellung auf ein zentrales Heizungssystem bevorzugt.

Dies sind freilich nur die wesentlichsten Punkte aus dem Referententwurf, der insgesamt 155 Seiten umfasst. Da dieser - Stand heute - noch nicht vom Bundestag beschlossen wurde, werden wir über weitere Details erst dann sinnvoll berichten können, wenn die Gesetzeslage abschließend geklärt ist. Völlig unklar ist ebenfalls, wie hoch die Förderung dieser Maßnahmen konkret sein wird; politisch ist eine am Einkommen orientierte Förderung gewollt. Im Gespräch ist auch eine "Abwrackprämie". All das bleibt abzuwarten.

Eine erste Sichtung des Referentenentwurfs veranlasst Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg jedoch unverändert zu deutlicher Kritik: Die angebliche Technologieoffenheit bleibt im Regelfall graue Theorie. Technische Barrieren und gesetzliche Einschränkungen lassen in der Regel nur die Wärmepumpe als Lösung zu. Für ältere Bestandsgebäude wird nur eine sehr teure hybride Lösung mit Wärmepumpe und Gas technisch umsetzbar sein. Völlig unverständlich ist auch, wieso allein das Alter von 80 Jahren - nicht aber die wirtschaftlichen Verhältnisse des Eigentümers - für eine Entbindung von der Pflicht maßgeblich sein soll. Praxisfern erscheint auch, dass Eigentümer eine defekte Heizung nicht ersetzen dürfen, wenn ihnen die finanziellen Mittel für die CO2-armen Alternativen fehlen. Der nur vorübergehend zulässige Einbau einer Miet- oder Gebrauchtheizung verschiebt lediglich das Problem und verteuert es im Ergebnis. Es bleibt zu hoffen, dass vor der Verabschiedung des Gesetzes im Bundestag noch nachgebessert und insbesondere eine Regelung für die angekündigte Förderung gefunden wird. Und nicht ganz nebenbei: Die CO2-Bepreisung gehört sofort abgeschafft. Diese wurde eingeführt, um zu lenken. Da das GEG nun zwingende Vorgaben enthält, kann die Lenkungswirkung über den Preis nicht mehr eintreten. Der CO2-Preis muss folgerichtig abgeschafft werden.

MG