Welchem Wohnstandard muss eine Mietwohnung entsprechen?

Ein Mieter hat Anspruch auf Mängelbeseitigung oder Schadensersatz gem. § 536 a BGB, wenn die Mietwohnung mangelhaft im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB ist. Ein Sachmangel liegt vor, wenn die Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit der Sache abweicht, sodass die Tauglichkeit der Sache zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur unerheblich gemindert ist.

Wenn daher keine besonderen mietvertraglichen Vereinbarungen zu bestimmten Beschaffenheitsmerkmalen getroffen wurden, können Mieter einer Wohnung nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei ist insbesondere auf das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch auf die Höhe der Miete abzustellen. Wenn Anforderungen an technische Normen vorliegen, dann ist deren Einhaltung geschuldet, dabei ist aber auf den geltenden Maßstab bei Errichtung des Gebäudes abzustellen. Erst später in Kraft getretene DIN-Vorschriften können für die Beurteilung eines Mangels der Wohnung nicht herangezogen werden.

Das Landgericht Hanau musste jetzt darüber entscheiden, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt. (LG Hanau, Beschluss vom 02.06.2023 – 2 S 106/22) Der Mieter behauptete, dass aufgrund baulich bedingter Schimmelbildung seine Einbauküche beschädigt worden sei und verlangte vom Vermieter Schadensersatz. Der Vermieter hatte im Jahr 1988 in dem Anwesen, welches 1963 errichtet worden war, neue Fenster einbauen lassen. Das Mietverhältnis begann Mitte 2018. Das Landgericht lehnte eine Mangelhaftigkeit der Mietwohnung ab und bejahte auch keine Hinweispflicht des Vermieters gegenüber dem Mieter auf ein bestimmtes Lüftungsverhalten. Der Sachverständige hatte festgestellt, dass die Dämmwirkung der Gebäudehülle den Vorschriften des Errichtungszeitraumes entsprach. Die vom Mieter herangezogene DIN 1946-6 zum Lüftungskonzept wurde vom Landgericht für die Beurteilung einer Mangelhaftigkeit abgelehnt, da die Vorschrift erst 2009 und damit nach Errichtung des Gebäudes in Kraft getreten war. Der Austausch der Fenster stellte nach Ansicht des Gerichts auch keine solche umfassende Sanierung dar, die eine Höherstufung des Gebäudes in eine jüngere Altersklasse rechtfertigt und damit neuere technische Vorgaben Anwendung finden würden.

Hier ist zu beachten, dass die Rechtsprechung das anders sieht, wenn Fenster im laufenden Mietverhältnis ausgetauscht werden: Dann ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter darauf hinzuweisen, dass er sein Lüftungsverhalten ändern müsse. Das lag in dem vom Landgericht Hanau zu beurteilenden Fall jedoch nicht vor, da der Mieter erst über 20 Jahre nach Einbau der neuen Fenster eingezogen war. Es bestand daher keine Hinweispflicht des Vermieters auf ein bestimmtes Lüftungsverhalten.