Direkt zum Inhalt
Bild
Einfamilienhaus
Recht & Steuern
Erbrecht

Immobilienschenkung – Schenkung unter Auflage

Immer wieder werden Immobilien unter der Auflage verschenkt, dass diese entweder zu Lebzeiten oder im Falle des Todes ausschließlich an die leiblichen Kinder des Beschenkten weiter übertragen werden. So sollen Wohnhäuser in den Familien erhalten bleiben.

 

Schenkungen unter Auflagen sind grundsätzlich zulässig. Es gilt aber, gesetzliche Grenzen zu beachten, denn das Verschenken über Generationen hinweg, ohne die gesetzliche Erbfolge zu beachten, ist nicht ohne Weiteres (zum Beispiel Pflichtteilsausgleich) zulässig. Solche Auflagen können also unwirksam sein. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nunmehr über die Wirksamkeit von Auflagen mit Urteil vom 28. November 2023 (X ZR 11/21) entschieden.

 

In dem zu entscheidenden Fall klagten die zwei leiblichen Kinder aus erster Ehe ihres verstorbenen Vaters, dem Erblasser, gegen dessen zweite Ehefrau und das aus dieser Ehe hervorgegangene Kind. Alle Kinder, also die beiden Geschwister aus erster Ehe und das Kind aus zweiter Ehe sowie die zweite Ehefrau sind gemeinsam als Miterben Eigentümer eines Grundstücks in München geworden. Mit der Klage beanspruchten die Kinder aus erster Ehe, dass nur die Kinder, also sie selbst und das Kind aus der zweiten Ehe, Eigentümer des Grundstücks werden.

 

Großvater schenkte unter Auflage, dass nur die Kinder erben

Denn: Ursprünglich gehörte das Grundstück dem Großvater, der dieses schenkungsweise an seinen Sohn, den späteren Erblasser, übertrug, und zwar unter der Auflage, dass dieser das Grundstück an seine leiblichen Kinder aus erster Ehe entweder zu Lebzeiten, spätestens aber nach dessen Tod übertragen sollte. Dies war notariell beurkundet worden. Im letzten Nachtrag wurde die Auflage insofern abgeändert, als dass das Grundstück an die drei Kinder des Sohnes zu je einem Drittel übertragen werden sollte.

 

Wirksamkeit der Auflage

Der BGH entschied nun erstmals, dass eine Auflage, die den beschenkten Sohn und Erblasser verpflichtet, den geschenkten Gegenstand spätestens mit seinem Tod unentgeltlich auf einen Dritten – hier die drei leiblichen Kinder – zu übertragen, grundsätzlich wirksam vereinbart werden kann. Das Erbe sei mit dieser Pflicht belastet. Der Erbe, der in die Rechtsstellung des Verstorbenen eintritt, habe diese Pflicht zu erfüllen.

 

Gesetzliche Grenzen sind zu beachten

Dagegen sei eine Auflage nichtig, die den Beschenkten – hier den Sohn als Erblasser – verpflichtet, gegenüber einem Dritten – hier den drei Kindern – ein Schenkungsversprechen abzugeben unter der Bedingung, dass der Dritte den Beschenkten überlebt. Die Auflage im konkreten Fall habe eine solche Überlebensbedingung der drei Kinder enthalten. Denn der beschenkte Sohn und Erblasser habe die Auflage zwar zu seinen Lebzeiten erfüllen können. Einen Anspruch auf Abgabe eines solchen Schenkungsversprechens hätten die drei Kinder aber erst in der letzten Lebenssekunde des Vaters und Erblassers, also praktisch erst nach dessen Tod gehabt. Es sei also erforderlich, dass die Kinder den Vater überleben mussten, denn würde eines der Kinder vor dem Vater versterben, hätten die rechtmäßigen Erben eines früher verstorbenen Kindes keinen abgeleiteten Anspruch auf Abgabe des Schenkungsversprechens aus dem ursprünglichen Schenkungsvertrag mit Auflage. Die Auflage wäre also unwirksam gewesen, sodass die klagenden Kinder hieraus keine Ansprüche hätten herleiten können.

 

Die Wendung am Ende: keine Schenkung, sondern ein Erbvertrag

Tatsächlich handele es sich bei der ursprünglichen Vereinbarung zwischen dem Großvater und seinem Sohn und Erblasser nicht um eine Schenkung, sondern um einen Erbvertrag. Denn der Sohn und Erblasser sei nicht zur Abgabe eines Schenkungsversprechens an seine leiblichen Nachkommen verpflichtet worden. Vielmehr sei seinen leiblichen Kindern ein Übertragungsanspruch gegen den beschenkten Vater und Erblasser verschafft worden.

 

Noch kein Urteil gefallen

Erbverträge sowie gemeinschaftliche Testamente können aber die Testierfreiheit ohne Weiteres beschränken. Denn Erbverträge sind gesetzlich vorgesehen (§§ 1941, 2274 Bürgerliches Gesetzbuch).

 

Der BGH konnte den Fall nicht entscheiden, weil einige Umstände noch nicht geklärt waren, die den Vertrag zwischen Großvater und beschenktem Sohn und Erblasser möglicherweise unwirksam machen. So müsse geklärt werden, ob zwischen dem beschenkten Sohn und Erblasser sowie dessen zweiter Ehefrau eine wirksame Gütertrennung vereinbart gewesen sei. Die Sache wurde also zur erneuten Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

 

Bewertung

Die Schenkung ist eine Methode, das Vermögen bereits zu Lebzeiten zu übertragen. Oftmals spielen dabei unter anderem steuerrechtliche Erwägungen eine Rolle. Zwar fällt auch im Falle der Schenkung die sogenannte Schenkungssteuer an, wenn der geschenkte Gegenstand über den Freibeträgen liegt. Diese Freibeträge lassen sich aber alle zehn Jahre erneut nutzen.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, Immobilien an Angehörige zu übertragen – zu Lebzeiten beispielsweise durch Schenkung. Im Falle des Todes beispielsweise durch Testament oder Erbvertrag oder auch gesellschaftsrechtlich, wenn eine Gesellschaft zur Verwaltung des Immobilienvermögens gegründet wird. Wie dieser Fall zeigt, ist es wichtig, sich frühzeitig Gedanken zu machen und in jedem Falle juristisch beraten zu lassen. Es gibt unzählige Fallstricke, die beachtet werden sollten.

 

Tipp

Der Erbvertrag ist neben dem Testament eine Verfügung von Todes wegen. Hierdurch kann auch von der gesetzlichen Erbfolge abgewichen werden. Allerdings bindet sich der Verstorbene an die Regelungen im Erbvertrag, wohingegen er beim Testament flexibler seinen Willen ändern kann. Testament und Erbvertrag können von den gesetzlichen Erben angefochten werden, beispielsweise weil Pflichtteile nicht ausreichend beachtet wurden. Die Anfechtung kann die Nichtigkeit der Regelung nach sich ziehen.

Verwandte Blogartikel

Grundstücke mit Einfamilienhäusern aus der Vogelperspektive
Recht & Steuern

Erste Haus und Grund-Musterklage erfolgreich vor dem Bundesfinanzhof. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einem vorläufigen Rechtsschutzverfahren die...

Haus mit Baugerüst
Recht & Steuern
Wohnungseigentumsrecht

In Eigentümergemeinschaften stellt sich häufig die Frage, was unter dem Begriff der Instandhaltung oder Instandsetzung von beispielsweise zum...

Mehrfamilienhaus mit großem Garten
Recht & Steuern
Mietrecht

Der Vermieter kann einen unbefristeten Mietvertrag nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses ordnungsgemäß kündigen. Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3...

Mehrfamilienhaus
Recht & Steuern
Mietrecht

Möchte der Vermieter im laufenden Mietverhältnis die Miete erhöhen, kann er – wenn Mieter und Vermieter nicht etwas anderes vereinbart haben – die...

Dachsanierung
Recht & Steuern
Bauen & Wohnen

Wer als Teil einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) Umbauten vornehmen möchte, muss sich an bestimmte Regeln und Verfahren halten. Diese...

Junge mit seinen Eltern
Recht & Steuern

Können Eltern ihre Kinder vertreten, oder bedarf es zusätzlich eines Ergänzungspflegers?

Mehrfamilienhäuser in Frankfurt am Main
Recht & Steuern
Mietrecht

Gem. § 558 BGB kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung erst dann verlangen, wenn er – neben der Begründung zur...

Ungleich verteilte Geldmünzen in Holzschalen
Recht & Steuern
Wohnungseigentumsrecht

Kein Bestandschutz für „unfaire“ Verteilungsschlüssel: Die Verteilung der Kosten für die Erhaltung von Gemeinschaftseigentum ist innerhalb von...

Leiter mit Farbeimer in einem Badezimmer
Recht & Steuern
Mietrecht

In der Vergangenheit enthielten die meisten Mietvertragsformulare sogenannte Quotenabgeltungsklauseln. Mit diesen sollte geregelt werden, dass sich...

Baukran vor blauem Himmel
Recht & Steuern

Am 22. März 2024 hat der Bundesrat den Weg für eine befristete Erweiterung der Abschreibungsmöglichkeiten auf Gebäude freigemacht. Das...

Umzugskartons in leerer Wohnung
Recht & Steuern
Mietrecht

Weil der Mieter nachweislich keine andere Wohnung finden kann, darf er das Mietverhältnis für weitere zwei Jahre fortsetzen, obwohl die Vermieterin...

Doppelhaus mit Garten
Recht & Steuern
Wohnungseigentumsrecht

Anders als vor der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) im Jahr 2020 kann jetzt nur noch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE)...

Handwerker bei der Installation eines Aufzugs
Wohnungseigentumsrecht
Recht & Steuern

Das 2020 reformierte Wohnungseigentumsrecht will es Älteren und Menschen mit Behinderung leichter machen, über Aufzüge oder Rampen in ihr Zuhause zu...

3D Grafik - Corona Virus
Recht & Steuern

Während der Corona-Pandemie konnten Eigentümerversammlungen nur unter erschwerten Bedingungen oder teilweise gar nicht stattfinden. Um dennoch...

Einfamilienhaus mit Garten und Kinderrutsche
Recht & Steuern

Beim Immobilienkauf fallen Nebenkosten an – etwa durch die Erhebung der Grunderwerbsteuer oder die Beurkundung durch einen Notar.
Da diese...

 

Jetzt Haus & Grund-Mitglied werden

Sie suchen Rat zu Fragen rund um Ihre Immobilie? Wir sind für Sie da – ganz in Ihrer Nähe. Wir setzen uns engagiert, kompetent und individuell für das private Eigentum unserer Mitglieder ein.