Baumängel am Gemeinschaftseigentum

Keine Beschlusskompetenz für Untergemeinschaften

Gerade bei Eigentümergemeinschaften, die sich auf mehrere Gebäude verteilen, werden gerne Untergemeinschaften gebildet. Diese sollen dann so weit wie möglich selbstständig agieren können. Bei der Geltendmachung von Ansprüchen auf ordnungsgemäße Herstellung gegen den Bauträger wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum hat diese Selbstständigkeit aber ihre Grenzen. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 23. Februar 2024 (V ZR 132/23).

Auf einem Grundstück stehen zwei Gebäude. Die Eigentümerin sanierte als Bauträgerin die beiden Gebäude, wandelte diese im Anschluss in Wohnungseigentum um und veräußerte dieses weitestgehend. Für die beiden Gebäude wurden in der Teilungserklärung jeweils Untergemeinschaften gebildet, die so weit wie möglich getrennt voneinander behandelt werden und selbst über ihre Belange entscheiden können sollen.

Der Rechtsstreit
In einer Eigentümerversammlung der Gesamtgemeinschaft wurde später beschlossen, dass diese die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Mängelrechte, die den Erwerbern gegen die Bauträgerin zustehen, an sich zieht. Auf Grundlage dieses Beschlusses nahm die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) die Bauträgerin auf Zahlung von Vorschuss für die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum in Anspruch, die sich ausschließlich an einem der beiden Gebäude befinden. Auf einer späteren Versammlung der Gesamtgemeinschaft wurde beschlossen, den Prozess fortzuführen und eine Sonderumlage in Höhe von 6.000 Euro zur Finanzierung der Prozesskosten anteilig entsprechend den Miteigentumsanteilen zu erheben. Gegen diese Beschlüsse wandte sich die Bauträgerin in ihrer Eigenschaft als Eigentümerin, da die Mängel ausschließlich eine der beiden Untergemeinschaften beträfen und nach ihrer Ansicht der Gesamtgemeinschaft somit die Beschlusskompetenz fehle.

Grenzen der Kompetenzen
Die BGH-Richter sahen dies anders. Da die Gesamtgemeinschaft die Ansprüche auf Beseitigung von Baumängeln durch Beschluss an sich gezogen hat, konnte sie auch über die weitere Prozessführung und deren Finanzierung entscheiden. Zu der Vergemeinschaftung war die Gesamtgemeinschaft auch berechtigt. Zwar ist es möglich, weitestgehend verselbstständigte Untergemeinschaften zu bilden. Diese können jedoch nicht die den einzelnen Erwerbern wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum zustehenden Ansprüche an sich ziehen, da sie anders als die Gesamtgemeinschaft rechtlich unselbstständig und somit weder partei- noch rechtsfähig sind. Auch sachlich wäre eine solche Ansichziehung durch eine Untergemeinschaft nicht geboten, weil oftmals im Zeitpunkt der Beschlussfassung noch nicht feststeht, ob sich der geltend gemachte Mangel wirklich nur auf das eine Gebäude beschränkt oder ob dieser nicht auch an dem anderen Gebäude vorliegt, ohne dass sich dort bisher Symptome zeigen. Daher kann nur die Gesamtgemeinschaft die entsprechenden Ansprüche der Eigentümer an sich ziehen.

Rechnen muss man können
Der Beschluss über die Sonderumlage sei ebenfalls ausreichend bestimmt und somit wirksam, auch wenn dort keine auf den jeweiligen Eigentümer entfallene Summe genannt wurde. Der Beschluss eines Gesamtbetrages sowie die Verteilung nach den Miteigentumsanteilen reiche aus, dass die Eigentümer den auf sie entfallenden Betrag selbst ermitteln könnten.