BGH: Zur Passivlegitimation der Gemeinschaft nach der WEG-Reform

Der Bundesgerichtshof hatte sich erneut mit der Frage zu beschäftigen, gegen wen eine Klage eines Wohnungseigentümers zu richten ist. Dabei ist die Klägerin Mitglied einer GdWE. Beklagte ist die Verwalterin. Die Teilungserklärung aus dem Jahr 1985 regelt, dass es zur Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf. Die Klägerin verkaufte ihr Teileigentum mit Vertrag vom 29. Oktober 2020 an eine Dritte. Daraufhin bat die Klägerin um Zustimmung zu der Veräußerung, was die Beklagte verweigerte. 2021 erhob die Klägerin sodann die Klage auf Zustimmung. Das Amtsgericht wies die Klage ab, die Berufung blieb ohne Erfolg.

Das Landgericht war dabei der Meinung, dass die Klage bereits deshalb unbegründet ist, da die Beklagte nicht passivlegitimiert sei. Dem Verwalter käme seit der WEG-Reform nur noch eine Organstellung zu. Dabei ergebe sich auch aus § 12 WEG nichts anderes, da der in der Teilungserklärung genannte Verwalter nicht als Dritter im Sinne dieser Vorschrift zu behandeln ist, sondern nur aufgrund seiner Funktion während seiner Amtszeit zustimmungsberechtigt ist. Eine Korrektur nach § 47 WEG komme mangels eines entgegengesetzten Willen der Wohnungseigentümer nicht in Betracht.

Der BGH bestätigte die Entscheidung, dass die Beklagte als Verwalterin nicht passivlegitimiert ist. Die Bundesrichter wiesen dabei darauf hin, dass die Klage auf Zustimmung zur Veräußerung seit der WEG-Reform gegen die Gemeinschaft zu richten ist, wenn die Gemeinschaftsordnung vorsieht, dass die Veräußerung der Zustimmung des Verwalters bedarf. Die bisherige Rechtsprechung, wonach in diesen Fällen der Verwalter beklagt werden musste, könne seit der WEG-Reform keinen Bestand mehr haben, da dem Verwalter lediglich als Organ der Gemeinschaft und nicht aus eigenem Recht (auch nicht als Treuhänder) das Zustimmungsrecht zustehe.

Entscheidend für die Passivlegitimation der Gemeinschaft sei, „dass der Gesetzgeber die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters und das Verhältnis des Verwalters zu der GdWE zum 1. Dezember 2020 grundlegend neu ausgestaltet hat.“ Aufgrund dieses „Paradigmenwechsels“ muss es auch zu Auswirkungen auf die Auslegung einer Bestimmung in der Teilungserklärung kommen, wonach der Verwalter einer Veräußerung zustimmen muss. „Nächstliegender Auslegung entspricht es, den in der Teilungserklärung aufgeführten Verwalter nicht als beliebigen ‚Dritten‘ i.S.d. § 12 Abs. 1 WEG zu verstehen, sondern als Organ der GdWE.“ Der Zustimmungsanspruch richte sich also gegen die GdWE, die somit auch passivlegitimiert sei. Es sei unschädlich, dass in der Teilungsklärung nur verkürzt vom Verwalter die Rede ist, da seine Organstellung für die Gemeinschaft eindeutig erkennbar ist.

Dieser Grundsatz gelte auch für Teilungserklärungen, die aus der Zeit vor dem 1. Dezember 2020 stammen. „Da bei der Auslegung der Teilungserklärung subjektive Vorstellungen nicht von Bedeutung sind, sondern allein eine objektive Sicht maßgebend ist, kann sich der Inhalt der Teilungserklärung im Laufe der Zeit ändern, wenn in der Erklärung verwendete Begriffe einen Bedeutungswandel erfahren haben.“ Daher halten die Bundesrichter eine ergänzende Auslegung der Teilungserklärung für möglich, „in denen eine Lücke durch eine Änderung der rechtlichen Verhältnisse entsteht.“