Kündigung wegen Zahlungsverzugs: Was ist die Schonfristzahlung?
Erreichen die Rückstände bei Mietzahlungen eine bestimmte Höhe, so hat der Vermieter das Recht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Der Mieter hat seinerseits dann jedoch das Recht, die fristlose Kündigung durch die sog. „Schonfristzahlung“ abzuwenden. Die Lösung für den Vermieter: die hilfsweise ordentliche Kündigung.
Eine Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 b) BGB ist hier einfach nachvollziehbar zu erklären. Die Kündigung ist begründet, wenn die Mietrückstände eine Höhe der zweifachen Bruttomiete (Nettomiete nebst Vorauszahlungen für Heiz-/Warmwasserkosten und Betriebskosten) erreicht haben. Wie sich der Rückstand im Einzelnen zusammensetzt, ist für die Beurteilung der Wirksamkeit der Miete irrelevant, dieser muss nur in einem Zeitraum entstanden sein, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt.
Ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung liegt jedoch auch dann vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist, § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB. Erforderlich ist also ein nicht unerheblicher Verzug mit Mietzahlungen bei zwei aufeinanderfolgenden Monaten. Aus § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB geht hierzu hervor: Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a) BGB ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Erforderlich ist also, dass bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen ein Rückstand entstanden ist, der mindestens die Höhe einer Miete übersteigt.
Zahlungsverzug erreicht: Fristlose Kündigung möglich
Liegt eine Variante des vorstehenden Zahlungsverzugs vor, so hat der Vermieter das Recht, die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen. Der Mieter kann diese fristlose Kündigung jedoch durch eine Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Ziff.2 Satz 1 abwenden. Tut er dies, so ist die fristlose Kündigung gegenstandslos und das Mietverhältnis wird unverändert fortgesetzt.
Ordentliche Kündigung hilfsweise neben der fristlosen Kündigung aussprechen
Aber: Sofern auch die ordentliche Kündigungsfrist mit der gesetzlichen Kündigungsfrist ausgesprochen wurde, so hat diese auch im Falle einer erfolgten Schonfristzahlung seitens des Mieters nach der Rechtsprechung des BGH unverändert Bestand. In seinem Urteil vom 23.10.2024 (Az. VIII ZR 106/23) führt der BGH hierzu an:
„Ein innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB erfolgter Ausgleich des Mietrückstands beziehungsweise eine entsprechende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle hat lediglich Folgen für die auf § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützte fristlose, nicht jedoch für eine aufgrund desselben Mietrückstands hilfsweise auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kündigung (…)“.
Das bedeutet in praktischer Hinsicht, dass die aufgrund des Zahlungsverzugs ausgesprochene,fristlose Kündigung bei erfolgter Schonfristzahlung durch den Mieter zwar „entfällt“. Die (hilfsweise) ausgesprochene, ordentliche Kündigung hat bei erfolgter Zahlung jedoch unverändert Bestand, so dass das Mietverhältnis dann mit Ablauf der Kündigungsfrist endet.
