Rechtsprechung

Frist 31. März: Grundsteuererlass für Vermieter möglich

Coronabedingte Mietausfälle führen zu geringeren Steuerlasten

Vermieter haben grundsätzlich Anspruch auf einen Teilerlass der Grundsteuer, wenn sie im vergangenen Jahr unverschuldet erhebliche Mietausfälle hatten. Hierzu zählen insbesondere auch coronabedingte Mietausfälle. Darauf weist der Eigentümerverband Haus und Grund Deutschland hin. Entsprechende Anträge für das Jahr 2020 können in diesem Jahr bis 31. März gestellt werden. Zuständig für den Erlassantrag sind die Steuerämter der Städte und Gemeinden, in den Stadtstaaten die Finanzämter. die Frist ist nicht verlängerbar. Wird der Termin versäumt, kommt nur noch ein Erlass im Ermessen des Finanzamtes infrage.

Die Grundsteuer für vermietete Immobilien wird erlassen, wenn die Mieterträge entweder um mehr als 50 Prozent hinter dem normalen Rohertrag einer Immobilie zurückgeblieben sind oder eine Immobilie vollkommen ertraglos war. Im ersten Fall werden 25 Prozent der Grundsteuer erlassen, im zweiten Fall 50 Prozent.

Der Erlass ist immer dann möglich, wenn die Ursache der Mietausfälle in Leerstand, allgemeinem Mietpreisverfall oder struktureller Nichtvermietbarkeit liegt. Auch außergewöhnliche Ereignisse, wie Wohnungsbrände oder Wasserschäden, die zu leerstandsbedingten Mietausfällen führen, berechtigen zu einem Grundsteuererlass. Allerdings darf der Vermieter die Mietausfälle nicht selbst verschuldet haben. Dies setzt bei nicht vermieteten Wohnungen vor allem ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen voraus, die stets dokumentiert werden sollten. Auch dürften diejenigen Vermieter nicht von einem Erlass profitieren, die im vergangen Jahr wegen der Pandemie von sich aus die Miete erlassen oder reduziert haben.

Aktuelle Pressemitteilung von Haus und Grund Deutschland
 

Miete für Wohnraum oder für Gewerbefläche?

Die Abgrenzung eines Gewerbemietrechtsvertrags von der Wohnraummiete vollzieht sich nach dem tatsächlichen Willen der Parteien bei Vertragsschluss und nicht nach der Bezeichnung im Vertrag. Diese ist, wie der bauliche Zuschnitt und die Einrichtung der Mietsache, lediglich ein Indiz. Bei gemischter Nutzung („Wohnzimmerbüro“) kommt es darauf an, worin nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien der Schwerpunkt der Nutzung liegt. Um eine Umgehung der besonderen Schutzvorschriften für Wohnraummieter zu vermeiden, muss im Zweifel von einem Wohnraummietverhältnis ausgegangen werden. So konnte sich die Mieterin auf die besonderen Kündigungsschutzvorschriften des Wohnraummietrechts berufen.

Kammergericht Berlin, Urteil vom 20. Juni 2019, 8 U 132/18
 

Doppelte Tätigkeit und doppelte Verantwortung

Ein Makler, der auf Seiten des Verkäufers und des Kaufinteressenten tätig wird, kann bei Einflussnahme auf die Preisverhandlungen seinen Anspruch auf den Maklerlohn verlieren. Eine solche Doppeltätigkeit ist bei Maklern zwar üblich. Hat er aber den Verkäufer schon über den Preis beraten, darf er nicht mehr mit seinem Wissen dem Gegner dienen. Der Makler informierte den Kaufinteressenten hier über Verhandlungen mit einem vorherigen Interessenten, aus denen sich ergab, dass der Verkäufer auch für einen niedrigeren Preis verkaufen würde. Damit nahm er Einfluss auf das Angebot. Das Gericht sah daher seinen Provisionsanspruch als verwirkt an.

Landesgericht München II, Urteil vom 16. Mai 2019, Az. 11 O 134/18
 

Keine Fertigstellung bei wesentlichen Mängeln

Liegen beim Kauf von Wohnungseigentum noch wesentliche Mängel vor, hindert dies die vollständige Fertigstellung. Erst wenn diese Mängel beseitigt sind, darf der Bauträger die Zahlung der Fertigstellungsrate entgegennehmen. Zahlt der Käufer die Fertigstellungsrate freiwillig vor diesem Zeitpunkt, kann er die Rückzahlung dieser Rate fordern. Vorliegend hatten Käufer und Bauträger vereinbart, dass der Käufer den vollständigen Kaufpreis gegen Übergabe der Wohnung vor Abnahme des Gemeinschaftseigentums zahlen konnte – zu Unrecht. Die Teilzahlungen je nach Baufortschritt dienten dem Schutz des Käufers, entschied das Oberlandesgericht und gab dem Käufer recht. Eine davon abweichende Klausel sei unwirksam.

Oberlandesgericht Schleswig, Urteil vom 2. Oktober 2019 Az. 12 U 10/18
 

Wann tritt ein Käufer in den Mietvertrag ein?

Werden Mieträume nach ihrer Überlassung weiterverkauft, tritt der Erwerber grundsätzlich in den Mietvertrag ein. Dies gilt nicht für solche Flächen, die selbst nicht Gegenstand des Mietvertrags sind und die der Mieter nur mitnutzen durfte. Sollen diese vollständig zum Mietgebrauch überlassen werden, muss sich dies aus dem Vertrag ergeben. Daran fehlte es hier: Die Klägerin hatte Lagerflächen auf mehreren Grundstücken gemietet. Zur Anlieferung durfte sie eine weitere Fläche mitnutzen, die dem Vermieter gehörte. Eine vollständige Gebrauchsüberlassung lag darin jedoch nicht. Die Fläche wurde anschließend verkauft – ohne dass dadurch der Erwerber in das Mietverhältnis eingetreten sei und dieses kündigen könne.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 4. September 2019, Az. XII ZR 52/18.


 

 

 

Kein Schadensersatzanspruch wegen beschädigter Tapete

Ein Wohnungsmieter hat für den Schaden an seinen Tapeten, hervorgerufen durch auslaufendes Wasser in einer darüber liegenden Wohnung, keinen Ersatzanspruch gegen den anderen Mieter. Im konkreten Fall begehrte ein Mieter Schadenersatz für eine derartige Beschädigung der von ihm aufgebrachten Tapeten – erfolglos. Zum einen ergebe sich aus dem Mietvertrag mit dem gemeinsamen Vermieter keine Schutzwirkung zugunsten Dritter. Zum anderen bestehe mangels Eigentum an den Tapeten kein deliktischer Ersatzanspruch. Denn Tapeten seien generell wesentliche Bestandteile des Gebäudes, weil sie von der Wand nicht mehr abgelöst werden könnten.

OLG Frankfurt, Urteil vom 7. 09.2018, AZ. 10 U 8/18.

 

Wann Kaufverträge sich auch ohne Urkunde ändern lassen

Sobald die Auflassung einer Immobilie gesichert ist, sind alle nachträglichen Änderungen von Immobilienkaufverträgen formlos möglich. In der Regel sind das alle Änderungen nach Beurkundung des Kaufvertrages. Im konkreten Fall des BGH hatten die Vertragspartner nach der Beurkundung privatschriftlich eine Kaufpreisminderung vereinbart und gerieten darüber in Streit. Der BGH stellte in diesem Urteil noch einmal klar, dass die Minderung des Kaufpreises auch ohne deren Beurkundung gültig war. In der Folge erhält der Verkäufer nur den geminderten Kaufpreis für seine Immobilie. BGH Urteil vom 14. 09. 2018, AZ V ZR 13/17.

 

Einzugsermächtigung im Mietverhältnis

Erteilt ein Mieter dem Vermieter eine Einzugsermächtigung für die Miete, liegt es im Verantwortungsbereich des Vermieters, von dieser vollständig Gebrauch zu machen. Das gilt jedenfalls, solange es keine Anhaltspunkte dafür gibt, dass das Konto nicht gedeckt ist und der Mieter nicht verhindert, dass die Miete eingezogen wird. Im konkreten Fall hatte der Vermieter ohne ersichtlichen Grund die Miete nicht in vollständiger Höhe durch die Einzugsermächtigung eingezogen. Die Verantwortung dafür trifft allein den Vermieter; so dass er auch keine Zinsen wegen nicht bezahlter Mieter über den Mietzins hinaus erhält. OLG Karlsruhe, Urteil vom 14.11.2017, AZ 8 U 87/15.

 

Einbau von Rauchmeldern verweigert: Fristlose Kündigung

Verweigert der Mieter die Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen in seinen Wohnräumen, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt. Dazu gehört auch die Installation der gesetzlich vorgeschriebenen Rauchmelder. Im konkreten Fall hatte der Mieter dem Vermieter trotz vorheriger Ankündigung keinen Zutritt zu seiner Wohnung gewährt, um Rauchmelder zu installieren. Dies stellt eine schwere Pflichtverletzung des Mieters dar, weshalb der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt ist. AG. Augsburg, Urteil vom 16. 05. 2018, AZ 22 C 5317/17.

 

Neuer Umlageschlüssel für Wohnungseigentümer

Eine Änderung des Verteilungsschlüssels in einer Wohnungseigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss setzt voraus, das die Wohnungseigentümer das Bewusstsein hatten, den geltenden Verteilerschlüssel für künftige Abrechnungen zu ändern. Nur so ist insbesondere für einen Sonderrechtsnachfolger, der an Beschlüsse gebunden ist, die Änderung der Kostenverteilung durch Einsicht in die Beschlusssammlung klar ersichtlich. Vorliegend war das nicht der Fall. Im Beschluss wurden lediglich Pförtnerkosten verteilt, aber keine generelle Regelung über eine Änderung des vereinbarten Umlageschlüssels getroffen. BGH, Urteil vom 8.06.2018, AZ V ZR 195/17.

 

Kein Vorkaufsrecht des Mieters

Werden vermietete Wohnräume, an denen nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder werden soll, an einen Dritten verkauft, so steht dem Mieter der Räume ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Dies Vorkaufsrecht entsteht aber nicht, wenn das zu verkaufende Eigentum nicht mit der Wohnung identisch ist, sondern darüber hinausgeht. Das Gericht entschied, dass dem Mieter kein Vorkaufsrecht zusteht, wenn eine aus zwei Mietwohnungen bestehende Eigentumswohnung verkauft wird. Denn dies setzt voraus, dass sich der Veräusserer vertraglich zur Durchführung der Aufteilung verpflichtet. Kammergericht, Urteil vom 10.02.2017, AZ 5 W 18/17.

 

Wohneinheiten müssen eigenständig sein

Findet in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eine Unterteilung aus einer Sondereigentumseinheit in zwei Wohnungen statt und fehlt es an der Abgeschlossenheit, so kann die Unterteilung nicht im Grundbuch eingetragen werden. Im konkreten Fall stritten zwei Wohnungseigentümer über die Eintragungsfähigkeit einer Unterteilung des Sondereigentums. Dabei stellte sich heraus, dass der Unterteilungsantrag nicht vollzugsfähig ist, da die neue Einheit nur über einen im Sondereigentum einer anderen Eigentumseinheit stehenden Raum zugänglich sei und die neue Kennzeichnung des Zugangsbereichs als Gemeinschaftseigentum in Widerspruch zum ursprüngliche Aufteilungsplan stehe. OLG, AZ 34Wx66/18.

 

Grenzen der Verwaltertätigkeit

Für die Auftragsvergabe von besonderen Instandhaltungsmaßnahmen ist ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) erforderlich. Der Verwalter ist nur berechtigt, Maßnahmen laufender Instandhaltung (also regelmäßig wiederkehrende Maßnahmen wie etwa der Ersatz von Verschleißteilen) eigenständig zu veranlassen. Im konkreten Fall hatte der Verwalter einen Auftrag für die Sanierung einer Kelleraußenwand mit einem Kostenvolumen von mehr als

100 000 € ohne Beschluss der Eigentümer vergeben. Damit handelte er außerhalb seines Zuständigkeitsbereiches. In der Folge konnte der ausführende Bauunternehmer von der WEG keine Zahlung verlangen. OLG Schleswig. Beschluß vom 31.05.2018, AZ 7 U 40/18.

 

Informationspflicht des Verwalters

Der Verwalter ist verpflichtet, die Wohnungseigentümer bereits vor einer Eigentümerversammlung umfassend über sämtliche Sanierungsmöglichkeiten zu informieren, über die beschlossen werden soll. Nur so können die Eigentümer ihre Entscheidung auf einer gesicherten Tatsachengrundlage fällen. Im konkreten Fall hatte der Verwalter erst in der beschlussfassenden Eigentümerversammlung eine günstigere Sanierungsvariante präsentiert. Der Verwalter hat damit, so das Landgericht, seine Informationspflicht gegenüber den Eigentümern verletzt. Der Beschluss war anfechtbar. Landgericht Frankfurt/Main vom 15. März 2018, AZ 2-13 S 6/16.

 

Vertragliche Vereinbarung über Wohnflächenberechnung zulässig

Das AG München hat entschieden, dass die Mietvertragsparteien im Mietvertrag selbst festlegen können, welche Räume zu der mietvertraglich geschuldeten Wohnfläche gehören, so dass auch solche Räume bei der Bemessung der Wohnfläche zu berücksichtigen sein können, die aus Gründen des öffentlichen Baurechts nicht zu Wohnzwecken geeignet sind. AG München 411 C 19356/17.

 

Kampf um Wohnraum: keine Räumungsfrist bei ungenehmigtem Einzug

Das AG München hat entschieden, dass auch einer vierköpfigen Familie keine Räumungsfrist gewährt werden muß,

wen diee ohne das Wissen der Vermieterin und ohne einen Mietvertrag zu haben, das Türschloss ausgewechselt und die Wohnung unrechtmäßig besetzt hat. AG München 433 C 777/18

 

Kündigung wegen ungenehmigter Untervermietung von Wohnraum

Das AG München hat entschieden, dass die Kündigung einer Mietwohnung zulässig ist, wenn die Wohnung ohne Genehmigung über einen längeren Zeitraum an Touristen untervermietet wird. AG München 411 C 2150/17

 

Makler oder Gehilfe des Verwalters

Agiert der Makler erkennbar als Gehilfe des Verwalters der Immobilie, hat er keinen Anspruch auf eine Maklerprovision. Die Tätigkeiten des Maklers werden allerdings nur dann als Verwaltung des Objektes eingeordnet, wenn diese über einen längeren Zeitraum erfolgen und die maklertypischen Serviceleistungen maßgeblich übersteigen. Im konkreten Fall hatte die Maklerin zwar die Objektübergabe beaufsichtigt und das Übergabeprotokoll unterzeichnet;

dies reiche aber, so der BGH noch nicht aus, um als Gehilfe des Verwalters zu gelten. Die Maklerin erhielt die Provision zu recht. BGB Urteil vom 22.02.2018 AZ. I ZR 38/17.

 

Urteile

Aktuelle Rechtssprechung

 

Mieter müssen Nachrüstung mit Breitbandkabel erdulden

Mieter müssen die Nachrüstung einer Breitbandkabelversorgung dulden. Das Amtsgericht Frankfurt (AG) entschied zugunsten des Vermieters, der auf Duldung der Nachinstallation einer Breitband-kabelversorgung gegen seinen Mieter klagte. Entgegen der Auffassung des Mieters sei es unerheblich, ob es sich hierbei um eine Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme handle, da der Mieter generell beides zu dulden habe. Die Folgekosen der Installation des Breitbandkabel-anschlusses sind als Betriebskosten auf den Mieter umlegbar. Letzterer habe auch keinen Anspruch auf den Einbau eines Sperrfilters. AG. Frankfurt, Urteil vom 19.01.18, Az. 33 C 2941/17.

 

Die Belegpflicht des Vermieters

Ein Mieter ist zur Verweigerung der Nachzahlung der Betriebskosten berechtigt, solange sein Vermieter ihm trotz Aufforderung die Einsicht in die entsprechenden Belege nicht ermöglicht. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Rahmen eines Verfahrens, in dem sich die Mietparteien über die Höhe der angefallenen Heizkosten stritten. Denn durch die unmittelbare Belegkontrolle werde der Mieter in die Lage versetzt, mögliche Abrechnungsfehler aufzudecken und sich gegen eine ungerechtfertigte Inanspruchnahme des Vermieters zu wehren. Der Mieter könne somit die Nachzahlung bis zur Erfüllung der Belegpflicht des Vermieters verweigern. BGH, Urteil vom 7.02.18, Az. VIII ZR 189/17.

 

Stromkosten für Rückgewinnung der Wärme als Nebenkosten

Wird in einem Gebäude eine Lüftungsheizung sowie eine Einrichtung zur Wärmerückgewinnung aus der Raumluft gemäß der Energieeinsparverordnung betrieben, so stellen die Stromkosten für diese Anlage abrechenbare Nebenkosten dar. Im vorliegenden Fall stritten die Mietparteien über Nebenkostenabrechnungen für eine Lüftunganlage zur Raumlufterwärmung. Das Gericht kommt zu dem Ergebnis, dass auch diese Energiekosten abrechenbar sind. Denn eine solche Anlage nutzt die in der Abluft erhaltene Wärmemenge für die Erwärmung der Zuluft und führrt somit zu Energieinsparungen, vo denen der Mieter profitiere. Andernfalls müsse die Zuluft vollständig über die zentrale Heizungsanlage erwärmt werden. OLG Frankfurt, Urteil vom 19.4.18, Az. 2 U 57/17.

 

Der ‚Ohrenschein‘ des Richters bei Schallschutzmängeln

Ob ein Schallschutzmangel vorliegt, kann durch richterlichen ‚Ohrenschein‘ festgestellt werden. In diesem Fall machte ein Käufer einer Eigentumswohnung Mängelrechte wegen eines vermeintlichen Schallschutzmangels geltend – ohne Erfolg. Zwar habe das Gericht bei der Begehung der Wohnung verschiedene Geräusche anderer Hausbewohner hören können (Ohrenschein), diese bewegten sich allerdings in einem dem Käufer zumutbaren Rahmen, so der Senat. Außerdem entsprächen die Schallschutzvorkehrungen nach sachverständiger Begutachtung den aktuellen Regeln der Technik. Ein rechtlich relevanter Schallschutzmangel liege somit nicht vor. Oberlandesgericht München, Urteil vom 8. August 2017, Az. 9 U 3652/16 Bau.

 

Außerordentliche Kündigung bei übler Nachrede
Die üble Nachrede berechtigt den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung. Vorliegend klagte ein Vermieter auf Räumung und Rückgabe seines vermieteten Wohnhauses nach erfolgter außerordentlicher Kündigung – zu Recht. Der Strafbestand der üblen Nachrede führe in der Regel zur Zerrüttung des bestehenden Mietverhältnisses. Mit der mehrfachen Behauptung gegenüber Dritten, dass der Vermieter seine Tiere erschieße, habe der Mieter den Straftatbestand der üblen Nachrede erfüllt. Ein Festhalten am Vertrag sei für den Vermieter daher unzumutbar. AG Aurich, Urteil vom 12 Mai 2017, Az. 12 C 842/16

Auch mündlich geschlossener Mietaufhebungsvertrag ist wirksam
Das AG München hat entschieden, dass sich der Mieter auch an einem nur mündlich geschlossenen Vergleich über einen Auszugstermin festhalten lassen muss, wenn der Vermieter den Abschluss diese Vergleich beweisen kann.
AG München 473 C 13483/17

Fälligkeit des Anspruchs auf Rückzahlung einer Mietsicherheit
Das AG Dortmund hat entschieden, das in der Wohnraummiete ein Anspruch auf Rückzahlung einer Mietsicherheit
erst fällig ist, wenn dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen. AG Dortmund 425 C 5350/17