Beschränkter Personenkreis bei der Eigenbedarfskündigung

Die Eigenbedarfskündigung ist ein gesetzlicher Kündigungsgrund, dem in der Praxis eine hohe Relevanz zukommt. Benötigt die Vermieterin das Mietobjekt für sich selbst – und hat sie damit ein sogenannte berechtigtes Interesse für die Kündigung – so ist eine auf diesen Eigenbedarf gestützte Kündigung regelmäßig zulässig und begründet. Auch für Verwandte kann der Eigenbedarf geltend gemacht werden – indes jedoch nicht für alle Verwandten.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 10.07.2024 (Az. VIII ZR 276/23) diesbezüglich bereits im Leitsatz der Entscheidung angeführt:

„Als Familienangehörige im Sinne des § 577a Abs. 1 a Satz 2 BGB sind - ebenso wie im Falle der Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB - ausschließlich diejenigen Personen anzusehen, denen ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen gemäß § 383 ZPO, § 52 StPO zusteht.

Ein entfernterer Verwandter, der - wie ein Cousin - hiernach nicht zur Zeugnisverweigerung berechtigt ist, gehört deshalb selbst im Falle einer engen persönlichen Verbundenheit nicht zu dem von den vorbezeichneten Bestimmungen privilegierten Personenkreis.“

Der Wortlaut von § 383 Abs. 1 Ziff. 1 und § 52 Abs. 1 Ziff. 3 StPO beziehen sich auf identische Verwandtschaftsverhältnisse:

„(…) diejenigen, die mit einer Partei in gerader Linie verwandt oder verschwägert, in der Seitenlinie bis zum dritten Grad verwandt oder bis zum zweiten Grad verschwägert sind oder waren.“

Ein Cousin ist von diesem Personenkreis somit nicht umfasst. Für diesen kann auch nicht bei Bestehen einer engen Verbindung zur Vermieterin  - was bei manchen Verwandtschaftsverhältnissen im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung ebenso erforderlich ist – eine auf den Eigenbedarf gestützte Kündigung ausgesprochen werden.

Aber dies sind mithin nicht die einzigen, relevanten Einschränkungen bezüglich einer Eigenbedarfskündigung. Nach § 577a Abs. 1 a BGB kann sich eine Personengesellschaft als Erwerberin auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Eigenbedarf für sich oder einen Familienangehörigen) vor Ablauf von 3 Jahren nicht berufen, wenn das Mietverhältnis bei Erwerb durch die Gesellschaft bereits bestanden hat. Im konkreten Fall vor dem BGH war die Frist durch Rechtsverordnung der Landesregierung gem. § 577a Abs. 2 BGB sogar auf 10 Jahre verlängert. Die GbR berief sich im vorliegenden Sachverhalt jedoch auf § 577a Abs. 1 a Satz 2 BGB. Danach besteht keine Kündigungsbeschränkung, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören.

Auch wenn bestehender Eigenbedarf ein oftmals zulässiger und begründeter Grund für eine Kündigung darstellt, so lassen die vorstehenden Ausführungen unschwer erkennen, dass es (wie so oft) auf die Details im Einzelfall ankommt. Insofern ist dringend anzuraten, dass Sie vorab Ihre*n Rechtsberater*In konsultieren, um Ihren individuellen Sachverhalt prüfen zu lassen.