BGH: Ansprüche des Mieters bei unrenoviert überlassener Wohnung
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 08.07.2020 in zwei Verfahren (Az. VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) entschieden, dass ein Mieter, dem eine unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß überlassen wurde und auf den die Schönheitsreparaturen nicht wirksam abgewälzt wurden, vom Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen kann, wenn eine wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustandes eingetreten ist.
Allerdings hat sich der Mieter in diesem Fall nach Treu und Glauben an den hierfür anfallenden Kosten (regelmäßig zur Hälfte) zu beteiligen, weil die Ausführung der Schönheitsreparaturen zu einer Verbesserung des vertragsgemäßen (unrenovierten) Dekorationszustands der Wohnung bei Mietbeginn führt.
Der BGH hatte diesbezüglich zwei Sachverhalte zu beurteilen: in dem einen Fall hatten die Mieter der Wohnung diese im unrenovierten Zustand übernommen, jedoch war vertraglich vereinbart worden, dass die Mieter Schönheitsreparaturen durchzuführen sollten. Im anderen Fall hatten die Mieter eine unrenovierte Wohnung übernommen und forderten vom ihrem Vermieter während des Mietverhältnisses eine Renovierung derselben.
Der BGH hat in den jetzigen Entscheidungen seine Rechtsprechung bestätigt, wonach in diesen Fällen an die Stelle der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel die gesetzlich (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) normierte Erhaltungspflicht des Vermieters tritt. Der Vermieter kann von seinem Mieter keine Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen, wenn dieser seinem Mieter eine unrenovierte Wohnung bei Mietbeginn überlässt.
Grundsätzlich trifft den Vermieter eine Instandhaltungspflicht des Mietobjekts, wenn sich der anfängliche Zustand des Mietobjekts wesentlich verschlechtert hat, was nach langem Zeitablauf seit Mietbeginn (in den vorliegenden Sachverhalten 14 bzw. 25 Jahre) naheliegt.
Der BGH hat hierbei entschieden, dass der Mieter in derartigen Fällen zwar einerseits vom Vermieter eine "frische" Renovierung verlangen kann, dass sich der Mieter aber andererseits in angemessenem Umfang an den dafür erforderlichen Kosten zu beteiligen hat. Soweit keine Besonderheiten vorliegen, wird dies nach Auffassung des BGH regelmäßig eine hälftige Kostenbeteiligung bedeuten.
Als Fazit ist daher festzuhalten, dass ein Mieter, dem bei Mietbeginn eine unrenoviert übergebene Wohnung übergeben wird, bei entsprechenden Umständen gegebenenfalls ein Anspruch auf Renovierung der Wohnung gegen den Mieter zusteht. Jedoch hat sich der Mieter, der hierdurch ein „hochwertigeres“ Mietobjekt als zu Beginn des Mietverhältnisses (zu welchem die Wohnung unrenoviert war) erhält, an den Kosten der Renovierung zu beteiligen.
Der Bundesgerichtshof hat in beiden Fällen das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Selbstverständlich halten wir Sie bezüglich des Fortgangs der Verfahren sowie der tatsächlichen Auswirkungen auf ein Mietverhältnis auf dem Laufenden.
