Immobilienfinanzierung: Privatkredit als Alternative

Steigt das Zinsniveau, wird die Finanzierung von Immobilien aufgrund höherer Kreditkosten für viele schwieriger, bisweilen sogar unmöglich. Nicht nur, weil sich die monatliche Belastung des Käufers erhöht und damit das Budget strapaziert wird, sondern auch weil Banken in der Folge oft noch strenger bei der Kreditvergabe sind. Beides kann dazu führen, dass einigen Käufern der gewünschte Kreditbetrag verwehrt bleibt.

Hier kann ein Privatkredit möglicherweise Abhilfe schaffen. Das bedeutet, dass das Darlehen – etwa für einen Immobilienkauf – nicht von einer Bank, sondern von Freunden, Bekannten oder Verwandten gewährt wird. Das kann sich für beide Seiten lohnen: Darlehensgeber können ihr Geld unter Umständen zu guten Konditionen anlegen und gleichzeitig nahestehenden Menschen einen großen Gefallen tun.

Weniger Bürokratie bei der Kreditvergabe

Kreditnehmer profitieren von einer deutlich leichteren Abwicklung. Das beginnt schon beim Nachweis der Kreditwürdigkeit, die von Banken stets akribisch und für Kreditnehmer nervenaufreibend geprüft wird. Bei Privatkrediten kann der Kreditgeber hingegen darauf verzichten, sich die Bonität des Kreditnehmers etwa durch Gehaltszettel oder Schufa-Auskunft nachweisen zu lassen. Auch muss der Kreditnehmer keine Sicherheit als Garantie stellen. Die Bedingungen, zu denen der Kredit gewährt wird, können flexibel zwischen den Parteien ausgehandelt werden. Eine Möglichkeit, die für beide Seiten gut planbar ist, ist die Gestaltung als Annuitätendarlehen. Dabei wird der Kredit in gleichmäßigen Raten abbezahlt, welche jeweils Tilgung und Zinsen enthalten.

Schriftlicher Darlehensvertrag mit allen Details

Dennoch gilt es auch hier, einiges zu beachten: Obwohl private Kredite oft zwischen vertrauten Personen abgeschlossen werden, können finanzielle Abhängigkeiten zu Spannungen oder Missverständnissen führen. Es ist darum wichtig, von vornherein transparent zu kommunizieren, klare Vereinbarungen zu treffen und die Risiken für die persönliche Beziehung zu berücksichtigen. Vor diesem Hintergrund ist es äußerst empfehlenswert, die Kreditvereinbarung schriftlich zu dokumentieren – auch wenn Privatpersonen nicht an so viele gesetzliche Vorgaben gebunden sind wie Banken. Eine Kreditvereinbarung sollte alle relevanten Details beinhalten – den Betrag des Darlehens, den Zinssatz, die Rückzahlungsmodalitäten sowie die Laufzeit. Beide Parteien sollten das Dokument zudem unterzeichnen, um die Vereinbarung zu bestätigen.

Auf marktüblichen Zins achten

Unklarheit besteht in der Regel darin, welcher Zinssatz angemessen ist. Oft werden nämlich gar keine oder nur sehr geringe Zinsen vereinbart. Die Kreditbedingungen sollten aus steuerlicher Sicht allerdings so gestaltet sein, dass sie den marktüblichen Konditionen entsprechen. Dies umfasst neben einem angemessenen Zinssatz auch eine realistische Rückzahlungsstruktur. Erscheinen die Bedingungen unverhältnismäßig großzügig, könnte dies dazu führen, dass das Darlehen vom Finanzamt als Schenkung interpretiert wird. Das würde wiederum steuerliche Forderungen nach sich ziehen – und zwar auf die Zinseinnahmen, auf die dabei aus Sicht des Finanzamts verzichtet wurde. Die Steuersätze liegen dabei je nach Freibetrag, Zinslast und Verwandtschaftsgrad zwischen 7 und 50 Prozent. Wichtig ist hier, dass zwar der Beschenkte die Schenkungssteuer schuldet, allerdings haftet der Schenker gleichermaßen für die Steuer, falls der Beschenkte die Steuerzahlung nicht leisten kann.

Vorsicht: Schenkungssteuer

Aber was ist nun ein angemessener Zins? Bei Privatkrediten, deren Zinssatz unter 3 Prozent liegt, gehen die Finanzbehörden regelmäßig von einer Schenkung aus, sodass man gut damit beraten ist, einen höheren Zinssatz zu vereinbaren. Tatsächlich setzt das Finanzamt selbst einen fiktiven Zinssatz von sogar 5,5 Prozent pro Jahr an (vergleiche Bundesfinanzhof, Urteil vom 27. November 2013 – II HR 25/12 NV). Überschreitet die unter diesem Zinssatz entstandene Zinslast eines Darlehens den Freibetrag für Schenkungen in einem Zeitraum von zehn Jahren, wird das Finanzamt Schenkungssteuer erheben. Wie hoch der Freibetrag ist, hängt davon ab, wie eng der Verwandtschaftsgrad ist. Gemäß § 16 Erbschaftsteuergesetz (ErbStG) liegen die Freibeträge bei 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro für Kinder und Stiefkinder, 200.000 Euro für Enkel und 20.000 Euro für alle übrigen Beschenkten. Das bedeutet, dass Eltern ihren Kindern weit höhere Kredite gewähren können, ohne über den Freibetrag zu rutschen, als beispielsweise Geschwister, bei denen unter den gegebenen Bedingungen ein Kredit ab rund 100.000 Euro bei einer monatlichen Rückzahlung von 1.500 Euro kritisch wäre. Allerdings sollte man sich bei höheren Freibeträgen auch nicht in falscher Sicherheit wiegen: Selbst wenn das Finanzamt einen Kredit als Schenkung betrachtet, aufgrund der Freibeträge aber keine Schenkungssteuer erheben kann, könnte der Fall in den kommenden zehn Jahren dennoch zum Problem werden. Denn die nicht erhobenen Zinsen, die man aus Sicht des Finanzamtes geschenkt bekommen hat, mindern den Freibetrag für andere Schenkungen – und auch für Erbschaften.

Übrigens: Auch unangemessen hohe Zinsen können problematisch sein und zu einer Sittenwidrigkeit werden. In der Rechtsprechung gilt ein Zinssatz, der doppelt so hoch ist wie der marktübliche Zins, bereits als zu hoch – was die Vereinbarung über den Zinssatz unwirksam machen könnte.