Mietminderung

Was Vermieter wissen sollten

Eine Mietminderung kann für Vermieter eine Herausforderung darstellen, insbesondere wenn Mieter ihre Rechte bei Mängeln geltend machen. Doch wann ist eine Mietminderung gerechtfertigt, und wie können Vermieter korrekt darauf reagieren? Hier finden Sie die wichtigsten Antworten.

Was ist eine Mietminderung, und wann kann sie eingefordert werden?

Eine Mietminderung bedeutet, dass der Mieter weniger Miete zahlen darf, wenn die gemietete Wohnung Mängel aufweist, die ihre Nutzung erheblich beeinträchtigen. Voraussetzung ist, dass diese Beeinträchtigung nicht durch den Mieter selbst verursacht wurde.

Welche Mängel rechtfertigen eine Mietminderung?

Die Miete kann gemindert werden, wenn die Wohnung nicht so genutzt werden kann, wie es vertraglich vereinbart ist. Typische Beispiele für solche Beeinträchtigungen sind:

▪   Feuchtigkeit oder Schimmelbefall, sofern die Schimmelbildung nicht durch falsches Lüften verursacht wurde

▪   Ausfall von Heizung oder Warmwasser

▪   Lärm, der über das normale Maß hinausgeht

▪   Defekte Fenster oder Türen, die undicht sind

Was passiert, wenn der Vermieter den Mangel nicht verursacht hat?

Auch wenn der Vermieter den Mangel nicht selbst verursacht hat, kann eine Mietminderung gerechtfertigt sein. Besonders bei externen Faktoren wie Baulärm von Nachbargrundstücken gibt es klare Regelungen: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seinem Urteil vom 29. April 2020 (VIII ZR 31/18) entschieden, dass nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen, die von einer Baustelle auf einem Nachbargrundstück herrühren, grundsätzlich keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung darstellen, wenn auch der Vermieter diese Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) hinnehmen muss. Das bedeutet, dass Vermieter in solchen Fällen verpflichtet sein können, die Interessen der Mieter zu schützen und rechtlich gegen den Lärmverursacher vorzugehen. Erfolgt dies nicht, könnte dies eine Mietminderung begründen.

Wie sollten Vermieter reagieren, wenn ein Mangel gemeldet wird?

1. Mangel prüfen: Lassen Sie sich den Mangel detailliert schildern und fordern Sie gegebenenfalls Beweise wie Fotos oder schriftliche Beschreibungen an.
2. Behebung organisieren: Wenn der Mangel berechtigt ist, sorgen Sie zeitnah für eine Behebung.
3. Kommunikation: Halten Sie den Mieter über den Fortschritt auf dem Laufenden, um Missverständnisse oder Eskalationen zu vermeiden.

Muss der Mieter die Mietminderung ankündigen?

Der Mieter ist verpflichtet, den Mangel unverzüglich zu melden, damit der Vermieter die Möglichkeit hat, diesen zu beheben. Eine konkrete Ankündigung der Mietminderung ist jedoch rechtlich nicht zwingend erforderlich. Um rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden, kündigen Mieter Mietminderungen regelmäßig an.

Wie hoch kann die Mietminderung ausfallen?

Die Höhe der Mietminderung hängt von der konkreten Beeinträchtigung ab. Grundsätzlich ist zu klären, welche Räume in welchem Ausmaß beeinträchtigt sind. Auch der zeitliche Faktor spielt eine Rolle. Die Höhe der Mietminderung sollte daher genau geprüft werden, denn nicht selten kommt es vor, dass diese überzogen ist.

Darf der Vermieter kündigen, wenn die Mietminderung unberechtigt ist?

Falls der Mieter die Miete ohne ausreichenden Grund mindert oder die Kürzung zu hoch ansetzt, kann ein Zahlungsrückstand entstehen. Ist der Mieter mit zwei vollen Monatsmieten (Kaltmiete, also ohne Nebenkosten) im Rückstand, ist eine außerordentliche Kündigung gerechtfertigt.