Hausgeld: Diese Kosten teilen sich Wohnungseigentümer

Als Käufer oder Eigentümer einer Wohnung in einer gemeinschaftlichen Immobilie werden beziehungsweise sind sie auch Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE). Damit einher geht für Sie auch eine pflichtmäßige Vorschusszahlung an den Verwalter – das Hausgeld. Mit diesem Hausgeld werden laufende aber auch potentiell mögliche Kosten in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum gedeckt.

Dabei spielen das Wohnungseigentumsgesetz, die Betriebskostenverordnung aber auch die Heizkostenverordnung eine Rolle. Insbesondere als Vermieter an einer Eigentumswohnung innerhalb einer WEG haben Sie daher einige Aspekte zu bedenken.

Nicht zuletzt stellt sich natürlich die Frage nach der steuerlichen Absetzbarkeit jener Kosten und die Möglichkeit der Umlegung auf Mieter. Hierbei bietet Ihnen Haus & Grund jederzeit alle relevanten Informationen und Tipps. Mit einem Verein in Ihrer Nähe bekommen Sie zudem jeweils die Unterstützung, die in Ihrem individuellen Fall von Belang ist – sei es durch Erfahrungswerte oder Fachwissen. Vor allem bei Vertragsangelegenheiten mit Mietern oder bei Eigentümerwechseln kommt Ihnen dies zugute ( ➤ zum Vereinsfinder )

Was ist das Hausgeld und wozu dient es?

Nicht zu verwechseln ist das Hausgeld mit Wohngeld. Während letzteres ein staatlicher Zuschuss für Wohnkosten ist, steht das Hausgeld für die Finanzierung von Betriebs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, welches sich mit Gemeinschaftseigentum ergeben. Es dient demnach im Allgemeinen der Werterhaltung der Immobilie, in der Ihre Eigentumswohnung liegt.

In diesem Sinne gehört zum Hausgeld auch eine sogenannte Instandhaltungsrücklage. Mit dieser Rücklage, in die alle Mitglieder der WEG einzahlen, werden beispielsweise Renovierungsarbeiten oder Schönheitsreparaturen an und in der Immobilie finanziert.

Festgelegt und verwaltet wird das Hausgeld von der jeweiligen Verwaltung. Diese erstellt jährlichen einen Wirtschaftsplan, in den alle Posten wie zum Beispiel auch Kontoführungsgebühren oder Versicherungen mit einfließen. Zur tatsächlichen Festlegung der zu zahlenden Beträge bedarf es allerdings der Zustimmung der Eigentümer auf der jährlichen Eigentümerversammlung. In der Regel geschieht dies durch eine einfache Mehrheit.

Wie hoch ist das Hausgeld und wann wird es gezahlt?

Zunächst einmal lässt sich sagen, dass das Hausgeld für eine Eigentumswohnung in aller Regel etwa 20 bis 30 Prozent höher ausfällt als die Nebenkosten für eine adäquate Mietwohnung. Absolute Zahlen zu nennen, ist jedoch schwierig. Denn die Höhe des Hausgeldes ist jeweils abhängig von Alter, Zustand, Größe und Ausstattung eines Gebäudes. Sie können beispielsweise Fahrstühle, Grünanlagen und Tiefgaragen die laufenden Kosten erhöhen, während entsprechend alte Bausubstanz in der Regel höhere Instandhaltungsrücklagen erfordert.

In der Regel wird das Hausgeld monatlich bezahlt. Nach § 28 WEG können die Eigentümer aber beschließen, wann Zahlungen fällig sind. Nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres kann es, je nach Wirtschaftsplan, zu anteiligen Nachzahlungen oder Rückzahlung kommen. Überdies sind im Laufe eines Wirtschaftsjahres Sonderumlagen möglich, falls der Verwalter feststellt, dass das festgelegte Hausgeld zu niedrig ist um alle Kosten zu decken.

​​​​​​​Können Vermieter Hausgeld auf Mieter umlegen?

Wer als Mitglied einer WEG seine Eigentumswohnung (oder auch mehrere) vermietet, kann das Hausgeld zu gewissen Teilen auf Mieter umlegen. Dies gilt für Betriebskosten gemäß § 2 der Betriebskostenverordnung. Übrigens kann bei Vermietung einer Immobilie die Grundsteuer auf Mieter umgelegt werden. Umlagefähige Kosten des Hausgeldes sind:

• Abfallentsorgung
• Hausstrom (nicht Wohnungsstrom)
• Wasser und Abwasser
• Heizung (bei Zentralheizung)
• Wohngebäudeversicherung
• Hausmeisterdienst
• Hausreinigung
• Fahrstuhlwartung
• Grundbesitzerhaftpflichtversicherung

Nicht umlagefähig sind dagegen z.B. Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklagen und solche Posten, die nicht zum Hausgeld gehören, wie Rundfunkbeitrag oder Kosten für Telefon- und Internetanschluss.

Ein wesentlicher Aspekt der Umlage auf Mieter ist, dass dies im Zuge einer eigens erstellten Nebenkostenabrechnung geschieht. Dafür ist entscheidend, dass schon im Mietvertrag die Umlage dieser Kosten festgehalten wird. Wird der Verteilungsschlüssel nicht festgelegt, so gilt bei vermieteten Eigentumswohnungen der Verteilungsschlüssel den auch die GdWE anwendet. 

​​​​​​​Hausgeld steuerlich absetzen

Für Vermieter interessant ist, dass das Hausgeld zu gewissen Teilen steuerlich absetzbar ist. In Bezug auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gelten nämlich jene Kosten, die vom Eigentümer selbst getragen und nicht umgelegt werden, als Werbungskosten. Das gilt allerdings nur für jene Teile des Hausgeldes, die vom Verwalter auch bereits ausgegeben wurden.

Anders als beispielsweise Verwaltungskosten kann die Instandhaltungsrücklage also erst dann als steuerlich abzugsfähige Werbungskosten geltend gemacht werden, wenn der Verwalter die Rücklagen auch verwendet hat.

​​​​​​​Achtung bei Eigentümerwechsel

Zu beachten ist schließlich noch, dass bei eventuellem Leerstand der Eigentumswohnung keine Befreiung vom Hausgeld möglich ist. Dieses muss dennoch gemäß der Festlegung durch den Verwalter gezahlt werden, wobei logischerweise anteilige Rückzahlungen zu erwarten sind, wenn beispielsweise ein Verteilerschlüssel nach Verbrauch Anwendung findet.

Kommt es zu einem Verkauf der Eigentumswohnung, ist der Zeitpunkt der Umschreibung entscheidend für den Umgang mit dem Hausgeld. Generell gilt: Rückzahlungen und Nachzahlungen betreffen stets den Eigentümer zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung. In besonderen Fällen kann es also dazu kommen, dass der Käufer einer Wohnung kurz nach der Umschreibung vom bis dahin überschüssig gezahlten Hausgeld des Verkäufers profitiert.

Ebenso trägt er dann aber auch das Risiko einer Nachzahlung, für die er sozusagen nichts kann. Aus diesem Grund besteht dahingehend viel Streitpotential. Idealerweise wird daher beim Aufsetzen des Kaufvertrages der Umgang mit dem Hausgeld genau geregelt.

Fazit zum Hausgeld

Ob Selbstnutzung, Vermietung oder Wohnungsverkauf – das Hausgeld ist für Wohnungseigentümer eine Angelegenheit, bei der vieles zu berücksichtigen ist. Fest steht, dass die meist monatliche Zahlung ebenso pflichtmäßig wie für den Werterhalt der Immobilie notwendig ist. Wer seine Eigentumswohnung vermietet sollte genau wissen, welche Teile des Hausgeldes auf Mieter umlagefähig sind, was steuerlich abzugsfähige Werbungskosten sind und wie mit Instandhaltungsrücklagen zu verfahren ist.

Bei all diesen Aspekten hilft Ihnen Haus & Grund mit dem nötigen Fachwissen zum Thema weiter. Dabei kann Ihre Immobilie individuell berücksichtigt werden, sodass Sie als Vermieter oder Verkäufer kein Potential verschwenden. Finden Sie dafür einfach einen Haus & Grund Verein in Ihrer Nähe.

Diese Unterstützung hilft Ihnen nicht zuletzt auch schon beim Kauf einer Eigentumswohnung. Denn besonders Instandhaltungsrücklagen können ein wesentlicher Faktor etwa bei älteren Gebäuden sein. Höhere Beträge im Hausgeld versprechen hier Planungssicherheit, während niedrigere Beträge schnell zu Sonderumlagen und unerwarteten Kosten führen können. Eigene Rücklagen sind dann sinnvoll. Mit einem Kontakt zu Haus & Grund profitieren sie dahingehend von Erfahrungswerten und guten Kontakten für zweckdienliche Informationen.

Vorteile für Haus & Grund-Mitglieder