Hausordnung

Was Vermieter regeln dürfen und was nicht

Alle Immobilieneigentümer haben größtes Interesse daran, dass in einem Gebäude gutes Miteinander herrscht. Die Grundregeln, die ein ruhiges, positives Zusammenleben ermöglichen sollen, werden unter anderem in der Hausordnung niedergeschrieben. Doch was genau darf in der Hausordnung geregelt werden und welche Vorschriften sind verboten? Wir haben die wichtigen Informationen zur Gestaltung einer gültigen Hausordnung für Sie aufbereitet.

Legitime Bestandteile der Hausordnung

Pauschal kann gesagt werden, dass all jene Vorgaben, die nicht gesetzeswidrig sind und auch keinem Mietvertrag widersprechen, in der Hausordnung aufgenommen werden dürfen. Die Hausordnung soll das Zusammenleben der Parteien im Gebäude untereinander regeln. Sie betrifft also nicht das Verhältnis von Mieter und Vermieter. Dementsprechend kann eine Hausordnung auch nie einem gültigen Mietvertrag widersprechen, diesen ausweiten oder beschränken.

Folgende Punkte dürfen in einer Hausordnung auf jeden Fall geregelt werden:

• Benutzung von Allgemeinflächen und Gemeinschaftsräumen: Die Hausordnung kann definieren, in welchem Ausmaß und unter welchen Bedingungen Flächen wie etwa ein Gemeinschaftsgarten genutzt werden dürfen. Rechte, die im Mietvertrag zugesichert wurden, dürfen durch die Hausordnung nicht eingeschränkt werden.
• Ruhezeiten: Manche besonders laute Tätigkeiten dürfen in der Hausordnung untersagt werden, wobei die Zeiträume klar definiert sein sollen. Diese Regelungen dürfen allerdings nicht zu weit gehen. So kann beispielsweise Kinderlärm nicht völlig untersagt werden, dieser ist zu dulden, wenngleich auch zumindest das Bemühen, den Lärm zu reduzieren, erwartet werden darf.
• Müllentsorgung: Die Hausordnung gibt vor, wie und wo Müll entsorgt wird. Damit einher gehen häufig Regelungen für Fluchtwege: diese müssen stets freigehalten werden, weshalb auch kein Müll im Treppenhaus abgestellt werdendarf.
• Schließung der Haustür: Zu ortsüblichen Zeiten ist es erlaubt, die Mieter zu verpflichten, die Haustür zu verschließen.
• Rauchverbote: In den allgemein zugänglichen Flächen des Gebäudes (Treppenhaus, Aufzug etc.) ist es zulässig, das Rauchen zu verbieten.

Diese angeführten Punkte sind nur einige Beispiele dafür, welche Verpflichtungen legal angewandt werden können.

Was darf die Hausordnung nicht regeln?

Erlaubt sind nur Regelungen, die Mieter nicht in ihren zugestandenen Rechten und Pflichten einschränken und die vermeiden, dass sich andere Parteien im Haus über das normale Maß hinaus gestört fühlen. Die gemietete Fläche muss im normalen Ausmaß nutzbar sein und die typische Nutzung der Wohnung muss weiterhin trotz der Hausordnung möglich sein. Deshalb ist es beispielsweise nicht zulässig, über die Hausordnung zu versuchen, das Wäscheaufhängen in der Wohnung gänzlich zu untersagen. Ist ein Punkt ungültig und verstoßen Mieter gegen diesen, so können sie dafür weder abgemahnt noch gekündigt werden. Im schlimmsten Fall ist vor Gericht zu klären, ob eine Klausel der Hausordnung zulässig ist. Dies sollte jedoch klarerweise im beidseitigen Interesse vermieden werden.

Zwei Möglichkeiten zur Gestaltung der Hausordnung

Es ist zu unterscheiden, ob die Hausordnung als Teil des Mietvertrags wirksam wird als wären es AGB oder ob die Hausordnung einseitig mitgeteilt wird, indem sie beispielsweise am schwarzen Brett im Eingangsbereich des Hauses angebracht wird. Wenn die Hausordnung im Vertrag integriert ist, so hat das zur Folge, dass Vermieter und Mieter die Hausordnung unterzeichnen. Ihnen können Aufgaben und Pflichten auferlegt werden. Wenn hingegen die Hausordnung nur durch den Vermieter mitgeteilt wird, so ist sie nur in beschränkterem Ausmaß gültig. In diesem Fall werden nur einfache Ordnungsvorschriften – wie etwa Regelungen zu Nutzungsbestimmungen – wirksam, aber nichts darüber hinaus. Für Vermieter ist es somit ein praktischer Weg, die Hausordnung gleich in den Mietvertrag aufzunehmen. Dann ist sichergestellt, dass die zukünftigen Mieter alle Regelungen kennen müssen. Umgekehrt bringt diese Vorgehensweise den Nachteil mit sich, dass die Hausordnung in der Regel dann nur noch mit Zustimmung der Mieter geändert werden kann. Wenn es hingegen nur eine allgemeine Hausordnung gibt,die nicht Vertragsbestandteil ist, so können rechtlich zulässige Änderungen jederzeit durchgeführt werden. Es muss kein Einverständnis eingeholt werden, wenn beispielsweise die angeführten Ruhezeiten verändert werden.

Eigentümergemeinschaften

Es ist sinnvoll, die Hausordnung auch Besuchern des Hauses zur Kenntnis zu bringen. Das bedeutet, dass die Hausordnung auch im Treppenhaus angebracht werden und nicht nur in jedem Mietvertrag als Anhang beiliegen sollte.Generell ist es daher empfehlenswert, die gesamte Hausordnung immer auch im Eingangsbereich bzw. Treppenhaus sichtbar anzubringen, um Streitigkeiten vorzubeugen.

Mieter hält sich nicht an die Hausordnung – was tun?

Als Vermieter kennen Sie die Situation sicher: Es gibt immer wieder Mieter, die sich nicht an grundlegende Regeln halten möchten. In diesem Fall ist eine Abmahnung zu erteilen, die am besten schriftlich erfolgen sollte. Wenn das Verhalten weiter fortgesetzt wird oder anderes Fehlverhalten hinzukommt, kann die Kündigung ausgesprochen werden. Damit das möglich ist, sollte die Hausordnung Vertragsbestandteil sein, denn dann ist eindeutig, dass der Mieter nicht nur den Hausfrieden stört, sondern auch den abgeschlossenen Mietvertrag trotz Abmahnung weiterhin nicht einhält. Für Eigentümer ist es daher eine wichtige, grundlegende Sache, eine solide verfasste Hausordnung einzuführen und diese auch strikt umzusetzen. Sie sichert das friedvolle Zusammenleben im Haus und kann als Grundlage zur Durchsetzung von Konsequenzen gegen Mieter, die andere Parteien im Haus stören, herangezogen werden. Sollte es tatsächlich zu Rechtsstreitigkeiten kommen oder Sie sich nicht sicher sein, welche Maßnahmen Sie ergreifen können, so unterstützen wir Sie als Mitglied von Haus & Grund gerne mit unserer langjährigen Expertise.

Vorteile für Haus & Grund-Mitglieder