Heizkostenverordnung

Seitdem die Heizkostenverordnung 1981 in Kraft getreten war, wurde sie inzwischen mehrfach überarbeitet und erweitert. Zuletzt gab es 2021 eine Novellierung, die zu neuen Regelungen und Pflichten für viele Vermieter geführt hat. Daraus folgt unter anderem sowohl bürokratischer als auch technischer Mehraufwand, der bis spätestens 2031 für alle Vermieter gilt.

Haus & Grund informiert Sie im folgenden Ratgeber über alle wichtigen Aspekte zur Heizkostenverordnung. So erfahren Sie unter anderem, welche wenigen Ausnahmen es gibt, was Sie bei der Heizkostenabrechnung zu beachten haben und was die neue Verordnung für die kommenden Jahre bedeutet. Gerade die Punkte Fernablesetechnik und monatliche Informationspflicht sind für Sie als Vermieter bedeutsam. Haus & Grund kann mit einem Verein vor Ort ihr theoretischer und praktischer Partner sein, sodass Sie Ihren Pflichten korrekt nachkommen ( ➤ zum Vereinsfinder )

Allgemeines zur Heizkostenverordnung

Die Heizkostenverordnung, kurz HeizkostenV oder HKVO, ist eine gesetzliche Vorschrift und regelt die korrekte Ermittlung von Heizkosten sowie die Erstellung von Heizkostenabrechnungen durch Vermieter. Sie gilt grundsätzlich für alle Gebäude mit Nutzern und einer zentralen beziehungsweise gemeinschaftlichen Heiz- und Warmwasseranlage. Sie ist rechtlich bindend und kann von anderweitigen vertraglichen Abmachungen wie etwa Pauschalbeiträgen für Heizkosten nicht außer Kraft gesetzt werden.

Ausnahmen der Heizkostenverordnung

Es gibt einige bestimmte Fälle, für die die Heizkostenverordnung keine rechtliche Bindung hat. Dazu zählen Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser mit Etagenheizung, generell Wohnungen mit eigenem Heizungssystem und schließlich Wohngebäude mit maximal zwei Wohnungen, wovon eine vom Vermieter bewohnt wird. Weitere Ausnahmen sind Passivhäuser, Gebäude mit nicht regelbarer Heizung, Alters- und Pflegeheime sowie Wohnverhältnisse, die aus speziellen Gründen ohne Mietvertrag auskommen. Nicht zuletzt sind Vermieter bisher noch von der HKVO ausgenommen, wenn eine wirtschaftliche oder technische Unzumutbarkeit der Verbrauchserfassung vorliegt. Dies gilt beispielsweise auch, wenn ein Mieter den Zugang zur Wohnung für eine Ablesung mehr als drei mal verwehrt.

Novellierung der Heizkostenverordnung 2021

Die am 1. Dezember 2021 in Kraft getretene Novellierung der HKVO basiert auf der erneuerten EU-Energieeffizienzrichtlinie von 2018. Damit kam es ab 2022 zu einigen Neuerungen und Änderungen für Vermieter, Eigentümer und Mieter:

Fernablesbare Zähler: Zähler und andere Messgeräte, welche neu installiert werden, müssen fernablesbar sein und außerdem an ein Smart-Meter-Gateway angebunden werden können. Ausnahmen sind nur gegeben, wenn dies technisch nicht möglich ist oder der Aufwand unzumutbar wäre, was wiederum in Einzelfällen zu prüfen ist.

Interoperable Messgeräte: Ebenfalls müssen die neu installierten oder nachgerüsteten Messgeräte mit den Systemen mehrerer Ablesedienste kompatibel sein, sodass ein Wettbewerb unter den Diensten möglich ist.

Monatliche Verbrauchsinformationen: Wenn in einer Immobilie fernablesbare Messgeräte eingesetzt werden, müssen Vermieter ihre Mieter jeden Monat über die aktuellen Heizkosten informieren.

Bis Ende 2026 haben Vermieter Zeit, fernablesbare Messgeräte (gemäß Vorgaben für Kompatibilität) nachzurüsten, sofern noch keine installiert sind.

Bis Ende 2031 müssen alle fernablesbaren Messgeräte an ein Smart-Meter-Gateway angebunden und interoperabel sein.

Reduzierter Kostenanteil: Kommt ein Vermieter seinen Pflichten gemäß der HKVO nicht nach oder hält seine Informationspflichten nicht ein, so dürfen Mieter ihren Kostenanteil der Heizkostenabrechnung um 3 Prozent kürzen.

Die Heizkostenabrechnung – was, wie und wann?

Nach wie vor Pflicht ist die jährliche Warmwasser- und Heizkostenabrechnung. Aufgrund des eben erwähnten Kürzungsrecht durch Mieter gilt es für Vermieter hier entsprechend korrekt vorzugehen. Zumal sogar eine Kürzung um 15 Prozent durch die Mieter erlaubt ist, wenn keine verbrauchsabhängige Abrechnung stattfindet.

Entsprechend wichtig zu wissen ist, welchen Inhalt eine Abrechnung unbedingt abdecken muss. Dies ist unter anderem:

• Genaue Bezeichnung der abzurechnenden Einheit (Adresse, Gebäude, Räume).
• Kostenverteilung nach Verbrauchsanteil und Festkostenanteil, gegebenenfalls mit Angabe des mietvertraglichen Umlageschlüssels
• Genaue Angabe des Abrechnungszeitraums – üblicherweise höchstens 12 Monate, mit Toleranz bei verspäteter Ablesung
• Angaben zur Verbrauchserfassung – Anfangs- und Endbestand von Brennstoff sowie auch dessen Zukaufmenge, bei Gasheizung und Wärmelieferung der Lieferumfang und die Rechnungsbeträge des Versorgers

Ein für Vermieter wichtiger Punkt ist bei alledem die Verteilung der Kosten. Hierbei besteht die Pflicht den tatsächlichen Energieverbrauch einer Mietpartei zu 50% bis 70% abzurechnen. Eine bloße Schätzung des Verbrauchs ist nicht gestattet. Der Rest wird nach der Wohn- oder Nutzfläche verteilt.

Abrechnung der Warmwasserkosten

Ebenso wie mit den Heizkosten ist auch mit den Warmwasserkosten zu verfahren. Das heißt, es gilt ebenso den individuellen Verbrauch des Mieters zu 50% bis 70% in die Abrechnung einzubeziehen. Besteht für das jeweilige Gebäude eine Verbundanlage, welche sowohl Warmwasser als auch Heizwärme liefern, bedarf es einer getrennten Messung des Wärmeverbrauchs für Wasser und der Heizung.

Wichtiger Punkt: Die monatlichen Verbrauchsinformationen für Mieter

Ein Punkt, der vor allem für Vermieter durchaus ein Ärgernis darstellen kann, sind die in der Novellierung festgelegten monatlichen Verbrauchsinformationen. Laut HKVO müssen diese den Mietern jeweils unmittelbar bereit gestellt werden, ohne dass diese danach suchen müssen. Das heißt, eine eventuelle Bereitstellung über ein Onlineportal ist nur zulässig, wenn der Mieter dennoch monatlich beispielsweise per Mail über das Vorliegen neuer Daten informiert wird.

Wer wiederum auf die Bereitstellung der Verbrauchsinformationen direkt per Mail setzen möchte, muss wiederum aus datenschutzrechtlichen Gründen auf eine End-to-End-Verschlüsselung achten. Entsprechend muss es sich bei der Bereitstellung über ein Onlineportal auch um einen passwortgeschützten Bereich handeln.

In jedem Fall dürfte bei diesen neuen Vorschriften der digitale Weg auch der kostengünstigste sein. Nichtsdestotrotz sind tatsächlich auch Zustellungen per Brief möglich. Wichtig ist, dass Vermieter den Zugang der Informationen auch nachweisen können, damit sich Mieter keinesfalls auf ihr Kürzungsrecht aufgrund des Ausbleibens der Informationen berufen können.

Fazit zur neuen Heizkostenverordnung

Dass die Novellierung der Heizkostenverordnung 2021 Vermieter in ganz Deutschland aufhorchen ließ und teilweise auch für Unmut sorgt, ist durchaus nachvollziehbar. Während die Neuerungen größtenteils zwar mit Energieeinsparungen und im Sinne der Umwelt begründet waren, bedeuten sie zunächst einmal vor allem Mehraufwand für Vermieter. Nicht zuletzt die vorgeschriebene Installation von neuer Technik und die daraus resultierende monatliche Informationspflicht bringen Kosten mit sich und erfordern Arbeitszeit.

Für Vermieter lohnt es sich daher, sich über ihre Möglichkeiten im Klaren zu sein. Sollten moderne Messgeräte direkt gekauft oder eher geleast werden? Ist die Nutzung von Apps als monatlicher Informationsdienst sinnvoll? Helfen bestimmte Sonnenschutzsysteme - wie beispielsweise moderne Rollläden - beim Einsparen von Energiekosten?

Für derartige Fragen steht Haus & Grund mit Erfahrung, Expertise und nicht zuletzt guten Kontakten bereit. Mit Vereinen in ganz Deutschland helfen wir direkt vor Ort Vermietern sowohl in der Theorie als auch in der Praxis. Suchen Sie nach Haus & Grund in Ihrer Nähe und lassen Sie sich jederzeit gern unterstützen.

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