Indexmietvertrag

Als Vermieter möchten Sie nicht nur Ihre Immobilie vermieten, sondern auch von einer Wertsteigerung profitieren. Dazu haben Sie die Möglichkeit, die Miete auf das ortsübliche Niveau durch das Heranziehen der Vergleichsmiete anzupassen – oder Sie schließen direkt einen Indexmietvertrag ab. Welche Option für Sie als Vermieter attraktiver ist, haben wir uns für Sie genauer angesehen.

Wie funktioniert ein Indexmietvertrag?

Der Grundgedanke des Indexmietvertrags ist einfach: Sie als Vermieter verzichten auf das Recht, die Miete immer wieder an die Vergleichsmiete anzupassen. Stattdessen wird die Miete gemäß dem Verbraucherpreisindex erhöht. Das bedeutet, dass die Miete parallel zu den Lebenshaltungskosten, die durch das Statistische Bundesamt im Verbraucherpreisindex abgebildet werden, erhöht wird. Eine Kombination beider Erhöhungsmöglichkeiten ist nicht möglich. Sie müssen sich also für eine Option entscheiden, bevor Sie einen Mietvertrag abschließen. Der Verbraucherpreisindex wird jährlich publiziert. Sobald das passiert ist, informieren Sie Ihren Mieter schriftlich darüber, dass die Miete dem Index entsprechend angepasst wird, wie es der Mietvertrag vorsieht. Dazu müssen Sie transparent auflisten, wie hoch der bisherige Betrag war, welche Veränderung nun eintritt und welcher Betrag zukünftig zu bezahlen ist. Ab dem übernächsten Monat, nachdem die Mitteilung über die Mietpreisänderung zugegangen ist, muss dann der neue Betrag bezahlt werden.

Anzahl der Mieterhöhungen

Die Erhöhung der Miete bei einem Indexmietvertrag darf maximal alle zwölf Monate erfolgen. Außerdem wird häufig im Mietvertrag geregelt, dass die Anpassung nicht jedes Jahr erfolgen muss, sondern zum Beispiel erst dann, wenn der Verbraucherpreisindex auf ein bestimmtes, vorab definiertes Niveau gestiegen ist. Damit kommt es dann zu keiner Mieterhöhung, wenn sich der Verbraucherpreisindex nur minimal verändert hat.

Vorteile des Indexmietvertrages

Ob ein Indexmietvertrag für Sie als Vermieter vorteilhaft ist, kommt ganz auf die Entwicklung der Mietpreise in Ihrer Region an. Steigen die Mieten stark, so könnten Sie höhere Einnahmen erzielen, indem die Miete auf das Vergleichsniveau angehoben wird. Wenn die Mieten hingegen stagnieren oder sogar rückläufig sind, aber gleichzeitig eine gewisse Gesamtinflation trotzdem fortbesteht, so können Sie mit einem Indexmietvertrag die Miete erhöhen – und das theoretisch sogar über den sonst ortsüblichen Preis hinaus.

Klar ist, dass in dem Fall, dass es zwar Inflation gibt, aber die Mieten nicht steigen, Sie Ihre Miete nicht stetig anheben sollten. Schlussendlich würde irgendwann der Mieter ausziehen und eine andere, günstigere Wohnung mieten. Außerdem darf es selbstverständlich nicht zu Mietwucher kommen. Eine Erhöhung durch einen Indexmietvertrag, die so drastisch ist, dass die zukünftige Miete 50 Prozent oder höher über der Vergleichsmiete liegt, ist als Mietwucher einzustufen und dementsprechend unzulässig.

Tatsache ist, dass der Indexmietvertrag für Ihre Mieter die Gewissheit bringt, dass nicht eines Tages überraschend eine massive Mieterhöhung eingeht. Die Mieter wissen stets, dass entsprechend der Inflation die Miete angepasst wird. Das Ausmaß ist also überschaubar, es kann eingeplant werden und dementsprechend werden diese absehbaren Erhöhungen von Mietern unkomplizierter akzeptiert.

Die Erhöhung auf das übliche Mietniveau lässt sich durch Eigentümer zwar auch problemlos durchsetzen, doch hier kann es öfter zu Widerständen von Seiten der Mieter kommen. Es muss ein wasserdichtes Schreiben aufgesetzt und die Erhöhung sachlich begründet werden. Diesen Aufwand ersparen Sie sich bei einem Indexmietvertrag, da hier die Berechnung mittels Index ganz eindeutig und unstrittig ist.

Nachteile der Indexmiete für den Vermieter

Die Bindung an den Verbraucherpreisindex hat zur Folge, dass Mieter theoretisch auch die Herabsetzung der Miete fordern könnten. Das wäre möglich, wenn die generellen Lebenserhaltungskosten sinken. Besonders wahrscheinlich scheint dies zwar nicht, aber nachdem es gesetzlich erlaubt ist, sollten Sie diesen Punkt trotzdem bedenken. Heikler ist da schon, dass bei einem Indexmietvertrag die Miete auch dann nicht zusätzlich erhöht werden darf, wenn freiwillige Modernisierungsmaßnahmen erfolgen. Bei einer durchgreifenden Modernisierung wäre es – wenn kein Indexmietvertrag abgeschlossen wurde – ansonsten möglich, die Miete entsprechend anzupassen.

Indexmietvertrag und Mietpreisbremse

Einige Vermieter nutzen Indexmietverträge, um trotz Mietpreisbremse die Miete weiter anpassen zu können. In diesem Fall wird ein Indexmietvertrag abgeschlossen, dessen Anfangsmiete den Regelungen der Mietpreisbremse genügt. Im Rahmen der Indexerhöhung steigt die Miete entsprechend dem Verbraucherpreisindex weiter an.

Indexmiete Rechner - den Preisindex berechnen

Bei einem Indexmietvertrag orientiert sich die Höhe der Indexmiete am sogenannten Verbraucherpreisindex (VPI). Die Werte zur Berechnung werden monatlich vom Statistischen Bundesamt herausgegeben.

Die Rechenformel, mit der Sie den Prozentsatz Ihrer Indexmiet-Erhöhung berechnen können, lautet:

Neuer Index geteilt durch alten Index × 100 - 100 = prozentuale Indexsteigerung

Fazit zum Indexmietvertrag aus Vermietersicht

Unser Fazit: Indexmietverträge sind für Sie als Vermieter nur dann nachteilig, wenn die Lebenserhaltungskosten sinken oder die ortsüblichen Mieten so stark steigen, dass Sie ohne Indexmietvertrag deutliche Erhöhungen der Mieten durchführen könnten. Außerdem sollte dann kein Indexmietvertrag geschlossen werden, wenn umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen absehbar sind, bei denen ohnehin eine deutliche Erhöhung der Mieten erlaubt ist. Es ist zu beachten, dass der Indexmietvertrag für beide Seiten – Vermieter und Mieter – bessere Planbarkeit bietet. In der Summe stellt er somit eine echte, brauchbare Alternative zum klassischen Mietvertrag dar und wird wohl weiter an Beliebtheit gewinnen.Ob ein Indexmietvertrag für Ihre Objekte geeignet ist, hängt von vielen Faktoren ab. Als Mitglied von Haus & Grund können wir Sie individuell beraten und auf Ihre Fragen zum Thema Indexmietvertrag und Mietrecht konkret eingehen.

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