Kündigung wegen Eigenbedarf

Wenn Sie als Eigentümer eine vermietete Wohnung für sich selbst oder nahe Angehörige nutzen möchten, kann das zu hitzigen Diskussionen mit den bestehenden Mietern führen. Deshalb ist es wichtig, gerade in dieser Angelegenheit besonders sorgfältig vorzugehen. Wir zeigen Ihnen, worauf es bei einer Eigenbedarfskündigung ankommt, welche Gründe zulässig sind und worauf Sie achten müssen, um Ihre Immobilie schon bald selbst nutzen zu können.

Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung

Welche Bedingungen erfüllt sein müssen, damit eine Kündigung wegen Eigenbedarf möglich ist, wurde gesetzlich streng geregelt. Der Wohnraum darf vom Vermieter nur für sich selbst, für Familienangehörige oder Personen, die im selben Haushalt leben, beansprucht werden. Wenn Sie also beispielsweise für Geschwister oder Nichten die Immobilie benötigen, ist eine Eigenbedarfskündigung (wenn auch die weiteren Voraussetzungen, auf die wir noch eingehen werden, erfüllt sind) möglich. Weitere Personen, die im selben Haushalt leben, können etwa die Partnerin oder Pflegepersonal sein.

Was gemäß § 573 Absatz 2 im BGB immer vorhanden sein muss, sind nachvollziehbar dargelegte Gründe für den nun gegebenen Eigenbedarf.

Welche Gründe können bei Eigenbedarfskündigungen vorliegen?

Die Beurteilung, ob eine Eigenbedarfskündigung gerechtfertigt und durchsetzbar ist, bleibt immer eine individuell zu prüfende Angelegenheit. Doch es gibt einige Gründe, die eine Eigenbedarfskündigung typischerweise rechtfertigen können:

• Nahe Verwandte brauchen den Wohnraum und es gibt keine alternativ nutzbare Eigentumswohnung
• Der Vermieter hat persönlichen Bedarf an einer kleineren Wohnung (z. B. nach einer Scheidung)
• Der Vermieter hat persönlichen Bedarf für eine größere Wohnung, da sich seine Lebensumstände verändert haben (z. B. Schwangerschaft, Einzug von Pflegepersonal etc.)
• Der Vermieter hat einen neuen Job bekommen und das Büro ist von der bislang vermieteten Wohnung wesentlich schneller zu erreichen.

Bei allen Kündigungen wegen Eigenbedarf ist empfehlenswert, die Mieter möglichst frühzeitig zu informieren. Suchen Sie als Vermieter das persönliche Gespräch, informieren Sie sachlich, klar und nachvollziehbar über Ihre Beweggründe, weshalb Sie die Immobilie nun selbst benötigen. Ein wertschätzender, verständnisvoller Umgangston sollte eine Selbstverständlichkeit sein. Für Mieter bedeutet die Kündigung wegen Eigenbedarf eine massive Veränderung der gesamten Lebensumstände. Diese überraschende Nachricht zu erhalten, kann ein Schock sein, auf den Menschen unterschiedlich reagieren. Seien Sie als Vermieter daher zwar in der Sache klar, direkt und bestimmt, bringen Sie aber immer auch persönliches Verständnis für eine emotionale Reaktion der gekündigten Mietparteien auf.

Strittige Gründe bei Eigenbedarfskündigungen

Oft kann die juristische Lage eindeutig eine Kündigung wegen Eigenbedarf rechtfertigen. Doch es gibt auch Situationen, in denen schwer zu beurteilen ist, ob die Kündigung erfolgreich durchgesetzt werden kann. So etwa, wenn Sie als Vermieter ein Objekt zukünftig gewerblich nutzen möchten. Dies stellt keinen Eigenbedarf dar, doch im Einzelfall könnte eine Kündigung trotzdem möglich sein. Dazu muss allerdings nachgewiesen werden, dass es schwere Nachteile mit sich bringt, die Wohnung nicht in dieser Form nutzen zu können.

Juristisch noch nicht im Detail geregelt ist der Eigenbedarf, weil es im bislang bewohnten Haus eine massive Baustelle gibt. Hier ist individuell zu prüfen, wie lange die Beeinträchtigung bestehen wird. Davon ist abhängig, ob mit nun bestehendem Eigenbedarf argumentiert werden kann.

Nicht legal sind vorbeugende Kündigungen. Wenn Sie etwa wissen, dass Ihre Tochter in einem Jahr gerne die Wohnung beziehen würde, weil sie dann ein Studium in der Stadt beginnt und die Immobilie praktisch gelegen ist, so ist zum heutigen Tag noch keine Eigenbedarfskündigung möglich. Der Grund für den Eigenbedarf muss bereits tatsächlich gegeben sein, damit die Kündigung ausgesprochen werden kann.

Immer gilt: Verfügen Sie als Eigentümer über andere leerstehende Wohnungen in ähnlicher Form (Lage, Größe etc.), so ist eine Eigenbedarfskündigung nicht durchsetzbar.

Eigenbedarfskündigung: formale Vorgehensweise

An erster Stelle sollte bei einer Eigenbedarfskündigung stets das persönliche Gespräch mit den Mietern stehen. Erklären Sie die Situation, zeigen Sie Verständnis. Unabhängig davon ist es wichtig, formal korrekt vorzugehen.

Im Kündigungsschreiben ist anzugeben, für wen genau und warum die Immobilie benötigt wird. Benennen Sie die Gründe spezifisch und erklären Sie die Gesamtsituation nachvollziehbar. Falls Sie eine alternative Wohnung besitzen, erklären Sie, weshalb diese nicht für die Eigenbedarfsdeckung herangezogen werden kann und bieten Sie diese Immobilie dem Mieter an. Außerdem sollten Sie den Mieter auf sein schriftliches Widerspruchsrecht gemäß § 574 BGB hinweisen.

In diesem formalen Kündigungsschreiben können Sie auch direkt auf die zeitliche Komponente aufmerksam machen. Welche Kündigungsfrist gesetzlich greift, ist von der Dauer des Mietverhältnisses abhängig. Die Staffelung ist folgendermaßen:

• Mietdauer unter fünf Jahre: drei Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer von fünf bis acht Jahren: sechs Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer länger als acht Jahre: neun Monate Kündigungsfrist

Beachtet werden muss, dass die Eigenbedarfskündigung spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats beim Mieter eingehen muss. Ist das der Fall, so wird sie zum Ende des übernächsten Monats wirksam.

Eigenbedarfskündigung sicher durchführen

Das Kündigungsschreiben sollte unbedingt eingeschrieben übermittelt werden. Noch besser ist die persönliche Übergabe vor mehreren Zeugen. So wird sichergestellt, dass von Mietern nicht abgestritten werden kann, dass die Eigenbedarfskündigung zugestellt wurde. Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob Sie wegen Eigenbedarf kündigen dürfen oder wie Sie dabei am besten vorgehen, sind unsere Experten für Sie da. Mit unserer langjährigen Expertise unterstützen wir Sie gerne bei diesem wichtigen Schritt. Gerade wenn Mieter über die Eigenbedarfskündigung nicht gerade erfreut reagieren werden, ist es wichtig, absolut korrekt vorzugehen und sich keinen Fehler zu erlauben. Wir begleiten Sie auf diesem Weg und geben Ihnen die nötige Sicherheit, um die Eigenbedarfskündigung rasch, fair und ohne Probleme durchsetzen zu können. Gerade bei Fragen zu Rechtsstreitigkeiten sind Sie als Mitglied bei Haus & Grund bestens aufgehoben, denn wir beraten Sie im Rahmen Ihrer Mitgliedschaft gerne und auf Basis unserer langjährigen Erfahrung, damit Sie als Eigentümer zu Ihrem Recht kommen.

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