Miethöhe nach Modernisierung

Als Eigentümer sind Sie gewiss daran interessiert, durch die Haus- oder Wohnungsvermietung ein lukrative Einnahme zu erzielen, so wie es dem Wert Ihrer Immobilie entspricht. Gleichermaßen ist Ihnen an der Werterhaltung oder besser noch der Wertsteigerung jener Immobilie gelegen. Damit einher geht schließlich die Anpassung des Mietpreises. Die ideale Miethöhe nach Modernisierungen ist allerdings nicht immer einfach zu bestimmen.

Ohnehin ist die Festlegung des Miete hierzulande von allerlei Faktoren abhängig. Ortsübliche Vergleichsmieten, Mietpreisbremse und anderes müssen womöglich berücksichtigt werden. Ihr Aufwand der Modernisierung spielt dabei noch einmal eine individuelle Rolle. Nicht zuletzt muss natürlich die Miethöhe bei Neuvermietung von der Mieterhöhung bei bestehenden Mietverhältnissen unterschieden werden.

Entsprechend dieser Komplexität ist die Unterstützung von Haus & Grund für Sie eine Empfehlung. Nicht nur kann Ihnen ein Verein vor Ort mit Erfahrungswerten und Fachwissen für Ihr individuelles Projekt weiterhelfen. Vor allem kommen Ihnen etwa juristische Ratschläge in jedem Fall zugute. Denn all die oben genannten Punkte mit Einfluss auf die Miethöhe führen in der Praxis mitunter auch zum Rechtsstreit. Ein Kontakt zu Haus & Grund in Ihrer Nähe kann derweil die passende Vorsorge sein ( ➤ zum Vereinsfinder )

Die Mietpreisbremse und ihre Ausnahmen

In vielen Regionen Deutschlands und vor allem in Großstädten herrscht ein sogenannter angespannter Wohnungsmarkt. Laut § 556d BGB liegt dieser vor, wenn:

• die Steigerung der Mieten über den bundesweiten Durchschnitt liegt,
• die Belastung der Haushalte durch die Miete über dem bundesweiten Durchschnitt liegt,
• mehr Bevölkerungszuwachs als adäquate Schaffung von neuem Wohnraum geschieht,
• oder große Nachfrage bei geringem Angebot für Wohnraum besteht.

Ob dies jeweils der Fall ist, haben die jeweiligen Landesregierungen zu bestimmen. Gegebenenfalls gilt dann also für zunächst 5 Jahre die sogenannte Mietpreisbremse, nach der die Miethöhe bei Neuvermietung nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Damit sind Vermieter in Bezug auf die Miethöhe (oder bei Mieterhöhungen) in vielen Fällen in Grenzen gesetzt. Allerdings gibt es auch Ausnahmen.

So gilt die Mietpreisbremse nicht, wenn es sich um eine neu errichtete Immobilie handelt. Als Neubau werden dabei Gebäude deklariert, die nach dem 01.10.2014 bezugsfertig waren oder sind. (§ 556f BGB) In solch einem Fall sind sowohl das erste als auch das zweite und dritte und weitere Mietverhältnisse von der Mietpreisbremse ausgenommen.

Weiterhin gilt die Mietpreisbremse nicht, wenn es sich um eine Bestandswohnung handelt, welche umfassend modernisiert wurde. (§ 556f BGB) Hier jedoch bleibt nur das erste Mietverhältnis nach der Modernisierung berücksichtigt. Generell können Modernisierungen in den letzten drei Jahren vor Beginn eines Mietverhältnisses eine um mehr als 10% höhere Miete als im ortsüblichen Vergleich rechtfertigen.

Schließlich kann außerdem der Bestandsschutz für Vermieter eine Befreiung von der Mietpreisbremse bedeuten. Das heißt, wenn die Vormiete die nach der Mietpreisbremse übersteigt, kann der Vermieter diese bei der Neuvermietung ansetzen (§ 556e BGB).

Miethöhe nach umfassender Modernisierung

Wer als Vermieter die Miethöhe nach der Modernisierung nun frei festlegen möchte, muss hier beachten, welche Maßnahmen dies überhaupt rechtfertigen. Dabei kommt die Begrifflichkeit der „umfassenden Modernisierung“ zum Tragen. Tatsächlich sieht der Gesetzgeber diesbezüglich sogar enormen Aufwand vor. So sind zum einen Investitionen von mindestens einem Drittel der Kosten eines vergleichbaren Neubaus ohne Grundstück gefordert. Zudem werden nur die Modernisierungskosten herangezogen; Instandsetzungskosten sind herauszurechnen.

Daraus ergibt sich, dass Reparaturen, Erhaltungsmaßnahmen und modernisierende Instandhaltung nicht berücksichtigt werden können. Für eine flexible Miethöhe ohne Preisbremse müssen Wohnungen in Bestandsbauten demzufolge in einen Zustand gebracht werden, der dem Standard vergleichbarer Neubauten entspricht. In der Praxis ist dies meist nur bei Kernsanierungen der Fall.

Miethöhe nach nicht umfassenden Modernisierungen

Mehr oder weniger umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen sind freilich üblich. Als Vermieter von Bestandswohnungen können Sie dann bei Neuvermietungen dennoch die Miethöhe entsprechend anpassen und unter Umständen auch die Mietpreisbremse überschreiten. Wichtig dafür ist, dass die jeweiligen Modernisierungen innerhalb der letzten drei Jahre vor Beginn des Mietverhältnisses stattfanden und der Zuschlag auf die höchstzulässige Vergleichsmiete erfolgt. (§ 556e 2. BGB)

Das heißt, die von Ihnen festgelegte Grundmiete ergibt sich somit aus: 110% der Ortsübliche Vergleichsmiete plus 8% der Kosten für Modernisierungen der letzten drei Jahre vor Beginn des neuen Mietverhältnisses.

Diese im Vergleich zum vorigen Mietverhältnis wesentlich höhere Grundmiete hat schließlich wiederum für den Bestandschutz Bedeutung. Denn die Mietpreisbremse darf für neue Mietverhältnisse auch dann überschritten werden, wenn die Miethöhe des letzten Mietverhältnisses bereits höher lag als eigentlich zulässig. Die Miete darf dann erneut genauso hoch ausfallen. (§ 556e 1. BGB)

​​​​​​​Achtung beim Mietvertrag

Wenn Sie nun nach einer Modernisierung die Miethöhe oberhalb der Mietpreisbremse ansetzen wollen, sind Sie dem Mieter gegenüber zur Auskunft verpflichtet. Das heißt, Sie müssen klar formulieren, dass der Mietpreis aus diesem Grund höher gelegen ist und tun dies logischerweise im Mietvertrag. Was Sie dabei allerdings nicht festhalten müssen ist, um welche Modernisierungsmaßnahmen es sich handelte.

Ob die Modernisierung also in der Tat die Miethöhe rechtfertigt, gilt es im Zweifelsfall vom Mieter zu hinterfragen und gegebenenfalls zu bestreiten. Sie hingegen sind dann Ihrer Informationspflicht nachgekommen. Erfolgt die Auskunft nicht frist- oder formgerecht, erfolgt die Berechtigung der Ausnahme erst zwei Jahre nach Erteilung der Information.

Nicht zuletzt dürfen Sie bei allem Spielraum für die Miethöhe nach umfassender Modernisierung natürlich die grundsätzlichen Gesetze im Sinne von Mietpreisüberhöhung und Mietwucher nicht außer Acht lassen. Das heißt, die absolute Grenze liegt bei 50% oberhalb der Vergleichsmiete, während auch 20% bereits Argumentation bedürfen.

Fazit zur Miethöhe nach Modernisierung 

Als Vermieter entscheiden grundsätzlich Sie selbst, zu welchem Preis Sie eine Immobilie vermieten. Doch neben den üblichen marktwirtschaftlichen Gegebenheiten schränkt hier der Gesetzgeber Ihre Möglichkeiten ein. Demzufolge ist die Miethöhe von vielerlei Faktoren beeinflussbar. Die Modernisierung einer Mieteinheit ist dabei ein wesentlicher Punkt. Je nach Ausmaß der Modernisierungsmaßnahmen sind Sie womöglich sogar berechtigt, die Miethöhe nahezu frei und von einer Mietpreisbremse unberührt zu bestimmen.

Allerdings bedarf es dafür großen finanziellen Aufwand und für die Ausnahmeregelung müssen weitere Aspekte bedacht werden. Nichtsdestotrotz versprechen Modernisierungen immer höhere Mietpreis und können sich insbesondere vor einer Neuvermietung bezahlt machen.

Idealerweise lassen Sie sich diesbezüglich von Experten unterstützen. Haus & Grund bietet Ihnen dafür deutschlandweit erfahrene Kontaktpersonen und kann sowohl theoretisch als auch praktisch weiterhelfen. Mit einem der lokalen Vereine gehen Sie zudem auch für steuerliche Angelegenheiten oder in Sachen Vertragsgestaltung auf Nummer sicher, indem Sie nach Bedarf juristischen Rat einholen. Die Praxis zeigt, dass vor allem Rechtsstreitigkeiten in Bezug auf Mietkosten keineswegs selten sind. Als Mitglied von Haus & Grund sorgen Sie entsprechend vor und haben im Fall der Fälle die für Sie nötige Hilfe.

Vorteile für Haus & Grund-Mitglieder