Sonderkündigungsrecht

Sonderkündigungsrecht für Vermieter

Als Immobilienbesitzer kennen Sie die Situation: Die mieterfreundliche Gesetzeslage ermöglicht es Mietern, relativ spontan aus Mietverträgen auszusteigen. Doch für Sie als Vermieter ist es schwierig, einen Mietvertrag (kurzfristig) zu beenden. In einigen Situationen besteht aber ein Sonderkündigungsrecht, das Ihnen zugutekommen kann.

Alle Haus & Grund-Mitglieder können sich dazu von unseren Experten professionellen Rat einholen, damit diese Chance, so sie sich ergibt, genutzt wird.

Was ist ein Sonderkündigungsrecht?

Das Sonderkündigungsrecht greift immer dann, wenn eine bestimmte, gesetzlich definierte Situation eintritt, die es ermöglicht, dass der Mietvertrag vorzeitig beendet werden kann. Diese Rechte gibt es, in unterschiedlicher Form für Mieter und Vermieter. Wichtig ist, dass Sie als Vermieter alle formalen Kriterien der Sonderkündigung einhalten, damit diese auch sicher gültig ist. Auf diese formalen Aspekte gehen wir in diesem Beitrag auch noch näher ein; zunächst klären wir, wann genau eine Sonderkündigung umsetzbar ist.

Sonderkündigungsrecht des Vermieters

In folgenden Situationen können Vermieter Mietverhältnisse erleichtert beenden:

• Die Immobilie ist ein Zweifamilienhaus. Ein Teil des Gebäudes wird vom Vermieter bewohnt, die zweite Einheit ist vermietet.
• Die Immobilie wird vom Vermieter bewohnt, der Mieter nutzt nur einen Teil davon, zum Beispiel eine Villa mit einer Einliegerwohnung, die vermietet wurde.

Bei den beiden genannten Punkten ist keine Angabe von Gründen erforderlich. Der Gesetzgeber schützt durch diese Klausel Vermieter, die im engen Umfeld mit ihrem Mieter zusammenleben. Durch die Nutzung der erleichterten Kündigung verlängert sich in diesen Fällen die Kündigungsfrist um drei Monate.

• Ein Mieter stirbt und es gibt keine zweite Person, die auch in der Wohnung gelebt hat und nun den Mietvertrag übernimmt.

In diesem Fall geht der Vertrag an die Erben über. Diese können die Kündigung binnen eines Monats aussprechen, doch auch Vermieter können zu diesem Zeitpunkt vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.

Entscheidend ist dabei, dass die Fristen für Vermieter und Mieter nicht am selben Tag enden. Denn das Sonderkündigungsrecht besteht einen Monat lang ab jenem Zeitpunkt, ab dem Kenntnis über den Todesfall bestand. Wird der Vermieter also erst später informiert, so beginnt die Frist erst ab dann zu laufen. Innerhalb dieser Frist kann mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden. Eventuell vertraglich längere Kündigungsfristen sind dann hinfällig.

Die Situationen, in denen Vermieter vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen können, sind somit überschaubar. Doch gerade wer ein Zweifamilienhaus besitzt und eine Hälfte vermieten möchte, kann sich durch diese Option der vereinfachten Kündigung gleich etwas sicherer fühlen.

Sonderkündigungsrechte von Mietern

Selbstverständlich gibt es auch für Mieter Situationen, die bei Vertragsabschluss nicht absehbar waren und somit ein Sonderkündigungsrecht auslösen. Die beiden wichtigen Schlagwörter in diesem Zusammenhang sind: Mieterhöhung oder Modernisierungsmaßnahmen.

Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung

Wenn die Miete für eine Wohnung an das ortsübliche Niveau angepasst wird, kann der Bestandsmieter sich dazu entscheiden, den Mietvertrag frühzeitig aufzulösen. Sobald dem Mieter das Mieterhöhungsverlangen zugegangen ist, hat er zwei Monate Zeit, um schriftlich zu kündigen. Wenn er der Erhöhung der Miete zuvor zugestimmt hat, erlischt damit auch die Option des Sonderkündigungsrechts. Zuerst zustimmen und es sich dann doch anders überlegen ist somit nicht möglich.

Sonderkündigungsrecht bei Sanierung und Modernisierung

Falls Sie als Vermieter entscheiden, dass Verbesserungsmaßnahmen zur Modernisierung erfolgen sollen, müssen Sie Ihren Mieter darüber drei Monate vor Baubeginn in Textform informieren. Welche Maßnahmen durchgeführt werden und welche Mieterhöhung sich im Zuge der Modernisierung ergibt, muss vorab mitgeteilt werden. Sobald diese Informationen korrekt an den Mieter erfolgt sind, erhält dieser eine gesetzliche Bedenkzeit. Er kann sich also in Ruhe überlegen, ob er kündigen möchte oder nicht. Die Frist dafür ist ein Monat ab Ende des Kalendermonats, an dem er über die bevorstehenden Änderungen informiert wurde. Hat er diesen Zeitpunkt verpasst, kann er bis zu zwei Monate nach Zugang der Erhöhungserklärung, genau wie bei der Mieterhöhung bis zum ortsüblichen Niveau, kündigen.

Keine Sonderkündigung bei Bagatellmaßnahmen

Das Sonderkündigungsrecht besteht nicht, wenn es sich um kleinere Arbeiten handelt, die keine unvorhersehbare Beeinträchtigung darstellen. Wird etwa ein kaputtes Gerät ausgetauscht, so besteht für den Mieter keine Option zur Sonderkündigung.

Alternativen zur Sonderkündigung

Abseits der Sonderkündigung ist immer auch zu prüfen, ob eine einfache Kündigung des Mietverhältnisses möglich oder sogar eine fristlose Vertragsauflösung denkbar ist. Es sollte immer auch überlegt werden, ob eine einvernehmliche Lösung zwischen Vermieter und Mieter gefunden werden kann, die für beide Seiten womöglich einfacher und angenehmer ist.

Sonderkündigung: formale Anforderungen

Eine Sonderkündigung muss immer in schriftlicher Form erfolgen. Selbst in jenen Fällen, wo keine Begründung geliefert werden muss, ist es empfehlenswert, die Situation darzustellen und im Schreiben herzuleiten, weshalb die Sonderkündigung möglich ist und durchgeführt wird.

Mindestens ebenso wichtig ist es, zuvor die Anforderungen, etwa die genannten Fristen, wenn es zu Sanierungen kommt, zu beachten.

Mitglieder von Haus & Grund haben hier den großen Vorteil, dass sie kostenlose Beratungsleistungen durch unser Team in Anspruch nehmen können. So begleiten wir Sie Schritt für Schritt, damit Sie die Sonderkündigung rechtssicher und korrekt durchführen können. Bevor übereilt gehandelt wird, nehmen Sie sich am besten Zeit für ein Beratungsgespräch und stellen Sie so sicher, dass Ihre Interessen gegenüber Ihren Mietern durchgesetzt werden.

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